Bestellerprinzip
Pro und Contra / Tipps, Chancen & Risiken

Kürzlich hat die Bundesregierung das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz beschlossen, mit dem die Rechte von Mietern – vor allem auf den angespannten Wohnungsmärkten in Ballungsgebieten – gestärkt werden sollen.

Wesentliche Elemente des unter Federführung von Bundesjustizminister Maas erarbeiteten Gesetzentwurfs sind die viel diskutierte Mietpreisbremse und die Einführung des Bestellerprinzips bei Makleraufträgen. Wenn der Zeitplan eingehalten wird, kann das Gesetz voraussichtlich in der ersten Hälfte 2015 in Kraft treten.

Das Bestellerprinzip – kurz erklärt

Während die Regelungen zur Mietpreisbremse auf ausgewählte Regionen beschränkt bleiben und auf zunächst fünf Jahre befristet sind, stellt die Einführung des Bestellerprinzips eine grundlegende und unbefristete Änderung dar. Hierzu wird das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung entsprechend angepasst. Die Änderung wird die Tätigkeit von Maklern nachhaltig beeinflussen.

Was bedeutet das Bestellerprinzip? Ein Makler darf künftig von einem potentiellen Mieter nur noch dann eine Provision (Courtage) verlangen, wenn er von ihm auch einen entsprechenden Auftrag zur Wohnungssuche erhalten hat. Diese Regelung wird eingeführt, um zu gewährleisten, dass immer derjenige bezahlt, der die Wohnungsvermittlung auch tatsächlich beauftragt bzw. bestellt hat. Daher die Bezeichnung ‚Bestellerprinzip‚.

Heute zahlt oft der Mieter

Die Praxis der Vergütung von Makleraufträgen sieht heute vielfach anders aus. Besonders auf Boom-Märkten mit hoher Wohnungsnachfrage und knappem Angebot wie zum Beispiel München ist es bisher häufig üblich, dass die Vermittlungskosten vom Wohnungssuchenden getragen werden, auch wenn der Vermieter den Makler bestellt hat. Damit kommt letztlich die unterschiedliche Marktmacht der beiden Vertragsseiten zum Tragen. Der Gesetzentwurf des Bundesjustizministers versucht dies mit dem Bestellerprinzip zu korrigieren.

Das Gesetz geht dabei sogar noch einen Schritt weiter. Denn auch bei einem vom Mieter bestellten Makler ist die Courtage nur dann zu zahlen, wenn dieser ihm die Wohnung exklusiv angeboten oder nachgewiesen hat. Nachweise von Wohnungen, die auch schon anderweitig vermarktet wurden, sollen dagegen für den Wohnungssuchenden nicht provisionspflichtig sein.

Juristische Absicht und ökonomische Wirkung

Die geplante Neuregelung scheint zunächst einmal dem Gerechtigkeitsempfinden vieler Menschen zu entsprechen. Wer eine Leistung bestellt, soll sie auch bezahlen. Dieses übliche Prinzip ist auch bei Makleraufträgen durchaus zu rechtfertigen. Trotzdem wird darüber kontrovers diskutiert. Denn eine rechtlich vernünftig wirkende Regelung muss nicht unbedingt den beabsichtigten ökonomischen Zweck erfüllen. Manchmal kann sie sogar kontraproduktiv sein.

Es empfiehlt sich daher, sich näher mit den wirtschaftlichen Auswirkungen zu befassen. Angesichts der heute gängigen Praxis wird die geplante gesetzliche Regelung die Kosten der Maklerbeauftragung vordergründig zugunsten der Wohnungssuchenden und zu Lasten der Vermieter verschieben. Dabei wird es aber nicht unbedingt bleiben, denn Vermieter werden versuchen, ihnen entstehende Zusatzkosten über höhere Mieten wieder auf die Wohnungssuchenden zu überwälzen. Inwieweit das gelingt, hängt von den Gesetzen von Angebot und Nachfrage ab und ist schwer zu prognostizieren.

… bei Vermieter

Vermietern fiel es bislang relativ leicht, einen Makler zu bestellen, da die Kosten von ihnen häufig nicht selbst getragen werden mussten. Das ändert sich jetzt. In der Konsequenz werden sich viele Vermieter die Einschaltung eines Wohnungsvermittlers genauer überlegen. War die Bestellung bisher quasi kostenlos und daher im Zweifel lohnend, sind jetzt die Kosten der Eigenvermietung denen einer Vermittlung gegenüberzustellen.

Die Eigenvermietung mag auf den ersten Blick günstiger erscheinen. In vielen Fällen ist sie es sicher nicht. Denn Vermietern fehlt oft die Erfahrung und der Marktüberblick. Vermarktungschancen werden dadurch nicht optimal genutzt. Auch der Aufwand der Vermietung wird häufig unterschätzt, ein guter Makler nimmt seinem Auftraggeber viel Arbeit ab. Er kann auch dabei helfen, Vermietungen rechtlich abzusichern und spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

… bei Makler

Für die Makler selbst wird das Gesetz den Wettbewerb untereinander spürbar verschärfen. Nur Makler, die mit ihrer Leistung und Qualität überzeugen, werden sich auf Dauer am Markt halten können. Insofern trägt das Gesetz dazu bei, die berühmte Spreu vom Weizen zu trennen. ‚Schwarze Schafe‘, die es in der Branche auch gibt, werden es künftig schwerer haben. Dem Ruf der Makler, der nicht immer der beste ist, kann dies mittel- bis langfristig nur nützen. Und noch einen Vorteil besitzt das Bestellerprinzip für professionelle Wohnungsvermittler: sie wissen jetzt genau, für wen sie tätig werden. Das hilft Interessenkonflikte zu vermeiden. Die Maklerleistung dürfte insgesamt transparenter als bisher werden.

… bei Mieter

Potentielle Mieter profitieren beim Bestellerprinzip zunächst von der Kostenentlastung, wenn sie den Makler nicht mehr bezahlen müssen. Sie haben aber unter Umständen mit höheren Mietforderungen zu rechnen, falls der Vermieter versucht Kosten zu überwälzen. Ob es mit der Neuregelung leichter wird, eine Wohnung zu finden, kann bezweifelt werden. Denn angebotsfördernd wirkt das Bestellerprinzip nicht unbedingt. Vielleicht wird es dann auch für Mieter interessanter, einen Makler selbst zu beauftragen. Sie können in diesem Fall sicher sein, dass er ausschließlich für ihre Interessen tätig ist und müssen nur beim Exklusivnachweis der Wohnung eine Provision zahlen.

Heinrichs Immobilien sieht der gesetzlichen Neuregelung mit großer Zuversicht entgegen.

Wir sind davon überzeugt, mit unseren Leistungen auch unter den neuen Rahmenbedingungen erfolgreich tätig zu sein und können mit dem Bestellerprinzip gut leben. Ob als Vermieter oder Mieter, wir unterstützen Sie gerne bei Ihrer Suche am Markt.