Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

Es liegt auf der Hand, dass die Spekulationssteuer beim Verkauf von unbebauten Grundstücken ausnahmslos angewendet wird. Denn diese Grundstücke kann man nicht zu Wohnzwecken selbst nutzen. Aber auch hier ist eine Besonderheit zu beachten. Errichten Sie auf dem Grundstück eine Immobilie und veräußern Sie diese anschließend, beginnt die Spekulationsfrist nicht mit der Errichtung des Objekts, sondern gilt ab dem Kaufdatum des Grundstücks.

Interessant in diesem Zusammenhang ist auch die Rechtsnachfolge im Falle einer Erbschaft oder Schenkung. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt die Rechtsnachfolge des vorherigen Eigentümers an. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erblasser oder Schenker das Objekt erworben hat. Wann Ihnen das Objekt überschrieben wird, ist unerheblich.

Im Klartext: Wenn die Erbtante ein Haus vor 20 Jahren erworben hat, kann der Erbe es unmittelbar nach dem Erbfall veräußern. Die Spekulationsfrist ist schon dadurch abgelaufen, dass die Erbtante das Objekt mehr als zehn Jahre in ihrem Eigentum hatte. Wenn die Erbtante das Haus aber erst fünf Jahre vor dem Erbfall erworben hatte, muss der Erbe noch fünf Jahre abwarten, bevor er es steuerfrei veräußern kann. Gleiches gilt auch bei Schenkungen.

Wenn Sie Ihre Immobilie zwischenvermieten, weil Sie z. B. temporär nicht in der Immobilie leben oder sei es auch nur die Vermietung eines einzelnen Zimmers, dann sieht die Sachlage anders aus.

Vermietungen beeinflussen die Spekulationsfrist. Vermieten Sie eine Immobilie – auch nur zu Teilen – dann müssen Sie bei einem unmittelbaren Verkauf nach der Vermietungszeit Spekulationssteuer, das heißt Einkommensteuer und gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer zahlen. Bewohnen Sie die Immobilie nach der Vermietung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren wieder selbst, so endet die Spekulationsfrist nach Ablauf dieser Frist und Sie können die Immobilie ohne Spekulationssteuer veräußern.

Grundsätzlich gilt: Ist die Immobilie zehn Jahre in Ihrem Eigentum, dann kommt auch bei späteren Vermietungen keine Spekulationssteuer mehr auf Sie zu. Der Verkauf von Immobilien jeder Art, egal ob es sich um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück handelt, ist in jedem Fall steuerfrei, wenn das Objekt sich mindestens zehn Jahre lang im Eigentum des Verkäufers befand. Maßgeblich ist für den Beginn der Spekulationsfrist ist das Datum der notariellen Beurkundung der Kaufverträge.

Die Spekulationsfrist ist hauptsächlich für Investoren ein ausgesprochen wichtiges Thema. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, verfolgt selbstverständlich Gewinnerzielungsabsicht. Wobei Immobilien in mehrfacher Hinsicht Rendite versprechen. Zum einen kann in der Regel ein Wiederverkaufsgewinn erzielt werden, zum anderen ist bei einer Vermietung mit Mieteinnahmen zu rechnen, bei Selbstnutzung entfallen Mietkosten.

Wer auf einen schnellen Wiederverkaufsgewinn hofft, muss allerdings mit der Spekulationssteuer rechnen. Niemand kann Ihnen verbieten, eine Immobilie unmittelbar oder ein Jahr, zwei Jahre nach dem Erwerb wieder zu verkaufen. Doch dann wird unter Umständen die Spekulationssteuer fällig. Und da diese sich nach dem persönlichen Steuersatz richtet, fallen bis zu 51,53 % Steuern an. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Steuer ausschließlich auf den erzielten Gewinn erhoben wird. Wenn Sie ein Objekt für 250.000 Euro erworben haben und es für 300.000 Euro verkaufen, werden Steuern nur auf den Veräußerungsgewinn von 50.000 Euro angerechnet. Dieser Gewinn wird noch durch die Kauf- und Verkaufnebenkosten gemindert, die Ihnen beim damaligen Kauf und Verkauf entstanden sind, beispielsweise die Notarkosten oder die Maklercourtage.

Neben der Spekulationssteuer gibt es noch eine weitere Steuerfalle, die es zu vermeiden gilt. Der sogenannte gewerbliche Grundstückshandel. Das Finanzamt unterstellt einen gewerblichen Grundstückshandel in der Regel, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte – hierunter fallen unter anderem Wohnungen, Garagen etc. oder unbebaute Grundstücke – veräußern. In diesem Fall fällt auf den Gewinn neben Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer auch noch Gewerbesteuer an. Und als wäre das nicht schon schlimm genug, unterliegen möglicherweise die Vermietungseinkünfte neben Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer rückwirkend ebenfalls der Gewerbesteuer.

Wie sieht die Sache aber aus, wenn ein Mehrfamilienhaus veräußert werden soll? Falls es sich um ein Zweifamilienhaus handelt, in welchem Sie die eine Wohnung und Ihre Kinder die andere Wohnung bewohnen, entfällt die Spekulationssteuer - vorausgesetzt, dass Sie für die Kinder noch Kindergeld erhalten.

Wenn Sie das Zweifamilienhaus zum Teil selbst nutzen und die andere Wohnung vermietet haben, entfällt die Spekulationssteuer nur für den Teil des Objekts, den Sie selbst genutzt haben. Das trifft auch für Objekte zu, in denen sich mehr als nur zwei Wohneinheiten befinden. Die Spekulationssteuer wird für alle Wohnungen erhoben, die Sie nicht selbst nutzen.