Bewertung von Immobilien

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Bewertung von Immobilien

Der erfolgreiche Kauf oder Verkauf von Immobilien ist eine Frage des Preises. Hieran entscheidet sich letztlich, ob die Kalkulation bei der Finanzierung und der beabsichtigten Nutzung des Objektes aufgeht oder nicht. Es ist daher nicht überraschend, dass der „richtige“ Kaufpreis einer der heikelsten und schwierigsten Punkte bei Immobilien-Transaktionen darstellt. Daher ist eine möglichst objektive und unabhängige Bewertung von Immobilien als solide Basis für Kaufpreis-Forderungen oder -Angebote gefragt.

Verfahren zur Bewertung von Immobilien

Es gibt in der Bewertungspraxis mehrere Verfahren, die bei der Bewertung von Immobilien Anwendung finden. Mit Ausnahme des Maklerverfahrens sind sie rechtlich normiert. Die Rechtsgrundlage bietet die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV. Die Verfahren nach der ImmoWertV kommen vor allem zum Einsatz, wenn es um Sachverständigengutachten – zum Beispiel im Zusammenhang mit Erbauseinandersetzungen, Scheidungsverfahren usw. – geht. Das Maklerverfahren ist ein vereinfachtes Verfahren zur Bewertung von Immobilien und erlaubt eine schnelle und überschlägige Werteinschätzung. Wir stellen Ihnen die Verfahren und ihre Anwendung im Folgenden kurz vor:

  • das Vergleichswertverfahren: bei diesem Verfahren erfolgt die Bewertung durch Vergleich mit bereits verkauften Grundstücken und Objekten, die eine möglichst große Ähnlichkeit (hinsichtlich Lage, Größe, Zuschnitt usw.) zu der zu bewertenden Immobilie aufweisen. Als Basis werden die Kaufpreissammlungen der amtlichen Gutachterausschüsse oder die Bodenrichtwerte genutzt. Das Vergleichswertverfahren ist von allen amtlichen Methoden dasjenige, das sich am stärksten am Markt ausrichtet.
  • das Ertragswertverfahren: dieses Verfahren wird bei Immobilien eingesetzt, die dauerhaft vermietet werden sollen. Die Bewertung der Immobilie orientiert sich daher maßgeblich an den zu erwartenden Erträgen. Dabei erfolgt die Wertermittlung zunächst getrennt für den Boden und das Gebäude. Der Bodenwert wird nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Gebäudewert wird aus dem Gebäudereinertrag unter Berücksichtigung des sogenannten Liegenschaftszinses berechnet. Beide Werte werden anschließend addiert.
  • das Sachwertverfahren: kommt bei eigengenutzten Immobilien zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren nicht einsetzbar ist. Die Bewertung von Immobilien wird hier auf der Grundlage der Herstellungskosten vorgenommen. Gefragt wird, was ein Neubau des Objektes kosten würde. Davon wird die altersbedingte Wertminderung infolge Abnutzung abgezogen. Auch beim Sachwertverfahren geschieht die Bewertung von Boden und Gebäude getrennt. Beide Werte werden anschließend zusammengezählt.
  • das Maklerverfahren: stellt im Prinzip ein vereinfachtes Ertragswertverfahren dar. Ausgangspunkt der Bewertung ist der jährliche Rohertrag des Objektes (jährliche Netto-Miete), der mit einem „geeigneten“ Vervielfältiger multipliziert wird. Der Vervielfältiger hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab und wird ggf. je nach Alter, Lage oder Ausstattung des Objektes durch entsprechende Zu- oder Abschläge korrigiert. In der richtigen Anwendung des Vervielfältigers steckt daher das eigentliche „Know How“ dieses Verfahrens.

Heinrichs Immobilien – kostenlose Vorab-Bewertung

Die Bewertung von Immobilien ist sicher ein gutes Fundament, auf dem sich Kaufpreis-Vorstellungen entwickeln und begründen lassen. Allerdings sollte sie auch nicht überschätzt werden. Denn letztlich ist der Preis immer das Ergebnis von Angebot und Nachfrage, und es lässt sich derjenige Kaufpreis am Markt durchsetzen, den ein Käufer zu zahlen bereit ist.

Wenn Sie an Kauf oder Verkauf denken, steht Ihnen Heinrichs Immobilien mit langjähriger Expertise und ausgezeichneten Marktkenntnissen hilfreich zur Seite. Gerne führen wir für Sie auch eine kostenlose Vorab-Bewertung des fraglichen Objektes durch – damit Sie wissen, was die Immobilie wert ist.