Fachbegriffe2018-08-03T18:04:00+00:00

Wichtige Fachbegriffe aus der Immobilienwirtschaft

Als Auflassung wird die dingliche Einigung von Verkäufer und Käufer einer Immobilie über die Übertragung des Eigentums in Anwesenheit eines Notars bezeichnet. Die entsprechende Rechtsnorm ist § 925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Unter ‚dinglicher Einigung‘ wird dabei im Allgemeinen der Abschluss eines Verfügungsgeschäfts verstanden.

Die Auflassung ist deshalb erforderlich, weil nach juristischer Auffassung der Eigentumswechsel in zwei Teile zu trennen ist (Trennungsprinzip) – ein Verpflichtungsgeschäft und ein Verfügungsgeschäft. Das Verpflichtungsgeschäft ist üblicherweise der Kaufvertrag. In ihm verpflichtet sich der Verkäufer zur Übertragung des Eigentums an dem Objekt, der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Mit dem Verfügungsgeschäft (der Auflassung und der Eintragung im Grundbuch) werden die vertraglichen Verpflichtungen umgesetzt.

Die persönliche Anwesenheit von Verkäufer oder Käufer vor dem Notar ist bei der Auflassung nicht zwingend erforderlich. Beide Seiten können sich durch bevollmächtigte Personen vertreten lassen. Im Rahmen der Auflassung kann der Vollzug einer Grundbucheintragung von der Zahlung des Kaufpreises oder einer Befristung abhängig gemacht werden.

Die Auflassung ist vom anwesenden Notar zu beurkunden, um die Eintragung im Grundbuch zu ermöglichen (§§ 20, 29 GBO – Grundbuchordnung). Bis zur endgültigen Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch kann dieser in seinen Rechten mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung geschützt werden (§ 883 BGB).

Erst mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer einer Immobilie auch wirksam zum Eigentümer. Da zwischen der Beantragung des Eintrags und dem tatsächlichem Vollzug längere Zeit vergehen kann (sechs bis acht Wochen), lassen sich die Rechte des Käufers zwischenzeitlich mit einer Auflassungsvormerkung schützen. Rechtsgrundlage sind die §§ 883 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Die Auflassungsvormerkung sorgt dafür, dass der Käufer in seinem Anspruch, als Eigentümer eingetragen zu werden, nicht mehr beeinträchtigt werden kann. Ohne eine solche Vormerkung könnte der Verkäufer theoretisch das Objekt oder Grundstück noch mal veräußern oder er könnte Grundpfandrechte (Hypothek oder Grundschuld) zur Absicherung von Krediten eintragen lassen, da er bis zum Eintrag des Eigentümerwechsels weiter als Eigentümer gilt.

Mit der Auflassungsvormerkung werden vertragswidrige Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie unwirksam. Auch Maßnahmen zur Zwangsvollstreckung von Gläubigern des Verkäufers greifen dann nicht. Wird der Verkäufer insolvent, gehört die Immobilie nicht zur Insolvenzmasse. Es tritt die sogenannte Vollwirkung ein. Der Käufer wird dann so behandelt, als sei er bereits Eigentümer.

Die Auflassungsvormerkung garantiert dem Käufer also, dass er das Eigentum auch so wie vereinbart erhält. Sie wird daher häufig als Schutz von Käuferrechten – zum Beispiel beim Erwerb von Bauträgern – empfohlen, auch wenn die Eintragung nicht zwingend ist. Die Eintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs.

Vormerkungen sind nicht auf den Immobilienkauf beschränkt, sondern auch im Zusammenhang mit anderen Grundstücksgeschäften möglich. Der häufigste Fall der Vormerkung ist zwar die Auflassung (Einigung über die Eigentumsübertragung), sie wird aber zum Beispiel auch bei der Eintragung von Grundpfandrechten öfter genutzt.

Der Bebauungsplan ist ein von der Kommune erlassener Plan, der Vorgaben zur Bebauung auf parzellierten Grundstücken in einem abgegrenzten Gebiet enthält. Bebauungspläne sind generell aus dem Flächennutzungsplan, der Bauleitplanung für das gesamte Gebiet einer Kommune, abzuleiten. Rechtsgrundlage bildet § 1 BauGB (Baugesetzbuch). Im BauGB wird der Flächennutzungsplan auch als vorbereitender Bauleitplan bezeichnet, der Bebauungsplan dagegen als verbindlicher Bauleitplan.

Bauleitpläne sollen von den Gemeinden dann aufgestellt werden, wenn eine solche Planung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung vor Ort erforderlich erscheint. Bebauungspläne werden als (Gemeinde-)Satzung erlassen. Sie gelten in der Regel für eine größere Anzahl zusammenliegender Grundstücke oder einen ganzen Ortsteil. Die möglichen Inhalte sind im Detail in § 9 BauGB geregelt. Meist besteht ein Bebauungsplan aus einer Planzeichnung (Teil A) und einem Textteil (Teil B), dem eine erläuternde Begründung zuzufügen ist. Zur Begründung gehört auch ein Umweltbericht, in dem die möglichen Umweltauswirkungen einer Bebauung erfasst und bewertet werden.

Die Kommunen sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen grundsätzlich frei, in welchem Umfang sie von den gesetzlich möglichen Regelungsinhalten Gebrauch machen. Um als rechtliche Basis für die Beurteilung von Bauvorhaben dienen zu können, muss ein Bebauungsplan aber mindestens Festlegungen der örtlichen Verkehrsfläche, der überbaubaren Grundstücksflächen und der dort zulässigen baulichen Nutzung enthalten. Man spricht dann auch von einem ‚qualifizierten Bebauungsplan‘ im Gegensatz zu einem ‚einfachen Bebauungsplan‘.

Bebauungspläne bilden eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen. Bauvorhaben können dann genehmigt werden, wenn sie den Vorgaben des Bebauungsplans nicht widersprechen.

Mit dem Zeitpunkt des Besitzübergangs gehen Nutzen und Lasten einer Immobilie auf den Käufer über. Der Erwerber kann die Immobilie dann bereits wirtschaftlich nutzen, indem er sie zum Beispiel bewohnt oder vermietet. Mieterträge fließen dann ihm zu. Im Gegenzug muss der neue Besitzer mit dem Besitzübergang auch die mit der Immobilie verbundenen Lasten tragen. Er hat u.a. für öffentliche Abgaben und Gebühren wie Grundsteuer, Anliegerbeiträge, Müll- und Abwassergebühren aufzukommen.

Mit dem Besitzübergang findet gleichzeitig auch der Gefahrübergang statt. Wird das Gebäude beschädigt oder zerstört, muss der Erwerber jetzt das Risiko tragen. Vorher liegt die Gefahr beim Verkäufer.

Umgangssprachlich werden die Begriffe ‚Eigentum‘ und ‚Besitz‘ vielfach gleichgesetzt. Juristisch besteht aber ein wichtiger Unterschied. Dem Eigentümer gehört eine Sache, der Besitzer hat lediglich das Recht, eine Sache zu nutzen. Besitz und Eigentum einer Sache können also auseinander fallen. Ebenso verhält es sich mit den Zeitpunkten von Besitzübergang und Eigentumsübergang. Sie sind nicht notwendigerweise identisch. Bei Immobilientransaktionen findet der Besitzübergang meist vor dem Eigentumsübergang statt.

In Immobilien-Kaufverträgen ist üblicherweise vorgesehen, dass die Schlüsselübergabe bereits im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises erfolgt. Der hierfür vereinbarte Termin liegt üblicherweise vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Manchmal wird sogar noch ein vor der Kaufpreiszahlung liegender Termin vereinbart, zum Beispiel um eine Renovierung zu ermöglichen. Mit der Übergabe der Schlüssel erhält der Käufer das Recht, die Immobilie zu nutzen. Er wird zum Besitzer, ist aber noch kein Eigentümer. Mit dem Zeitpunkt des Besitzübergangs hat der neue Besitzer die mit der Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten (Nutzen und Lasten) zu tragen.

Bodenrichtwerte sind amtlich ermittelte Werte für den Boden. Sie bilden eine wichtige Grundlage für die Besteuerung, aber – hilfsweise – auch für die Ermittlung des Bodenwertes von Immobilien bei Grundstücksgeschäften. Die flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten wird durch das Baugesetzbuch (§ 196 BauGB) vorgeschrieben und wird mindestens zum Ende jedes zweiten Jahres durchgeführt. Zuständig für die Ermittlung sind die ‚Gutachterausschüsse für Grundstückswerte‘, die in jedem Bundesland existieren und in der Regel bei Vermessungs- und Katasterämtern oder anderen für Geoinformationen zuständigen Behörden angesiedelt sind.

Die Ermittlung von Bodenrichtwerten erfolgt auf der Basis der amtlichen Kaufpreissammlungen von Grundstücksgeschäften für sogenannten Bodenrichtwertzonen. Dabei handelt es sich um abgegrenzte Gebiete – Straßen, Straßenzüge, Ortsteile oder ganze Ortschaften -, in denen jeweils vergleichbare Wertverhältnisse gelten. Bei bebauten Grundstücken ist der Wert so zu ermitteln, als ob keine Bebauung vorläge.

Der Bodenrichtwert wird als Durchschnittswert aus den erfassten Kaufpreisen ermittelt und als Wert pro Quadratmeter unbebauten Bodens angegeben. Der Verkehrswert eines einzelnen Grundstücks muss daraus unter Berücksichtigung der jeweiligen Besonderheiten abgeleitet werden. Das erfolgt durch entsprechend geeignete Zu- oder Abschläge.

Die Veröffentlichung erfolgt über Bodenrichtwertkarten oder -tabellen. Die Bodenrichtwerte sind damit für jedermann zugänglich. Sie können mittlerweile für alle Bundesländer über das Internet – zum Teil gebührenpflichtig – abgerufen werden. Als Orientierungswert für Kaufpreisfestlegungen und -verhandlungen bei Grundstückgeschäften spielen Bodenrichtwerte eine wichtige Rolle.

Unter Dienstbarkeiten als Sammelbegriff werden verschiedene Nutzungsrechte Dritter an einem Grundstück bzw. einer Immobilie bezeichnet, ohne Eigentümer zu sein. Sie sind überwiegend im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es gibt vier Arten von Dienstbarkeiten, die alle bei Vereinbarung entsprechend grundbuchlich einzutragen sind:

  • den Nießbrauch;
  • Grunddienstbarkeiten;
  • die beschränkte persönliche Dienstbarkeit;
  • das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht.

Das Nießbrauchsrecht (§§ 1030 ff. BGB) bildet das weitreichendste Nutzungsrecht. Es ist ein persönliches, unveräußerliches und nicht vererbbares Recht zur umfassenden Nutzung einer Sache. Die typische Form des Nießbrauchs bei Immobilien ist das lebenslange Wohnrecht einschließlich des Rechts zur wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks.

Grunddienstbarkeiten räumen einem Dritten genau definierte und abgegrenzte Einzelnutzungen oder -rechte an einem Grundstück ein. Das können zum Beispiel Wege-, Durchgangs-, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen sein. Grunddienstbarkeiten sind in den §§ 1018 ff. BGB geregelt. Sie sind nicht personengebunden und gehen daher automatisch bei Eigentümerwechseln auf den neuen Eigentümer eines ‚herrschenden‘ Grundstücks über. Grunddienstbarkeiten werden häufig im Zusammenhang mit benachbarten Grundstücken vereinbart.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 ff. BGB) betrifft im Prinzip dieselben Rechte wie Grunddienstbarkeiten. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass es sich hier wie beim Nießbrauch um ein personengebundenes Recht handelt, das nicht übertragen werden kann. Eine besondere Form der persönlich beschränkten Dienstbarkeit ist das reine Wohnrecht bei einer Immobilie.

Zu den Dienstbarkeiten zählen auch Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte bei Eigentumswohnungen. Die entsprechende Norm ist § 31 WEG (Wohneigentumsgesetz).

Als Eigenkapital werden die beim Immobilienerwerb oder Hausbau eingesetzten eigenen Mittel aus dem Vermögen bezeichnet. Es handelt sich in der Regel um Ersparnisse, die in verschiedenen Geldanlagen gebunden sind. Sie müssen frei sein bzw. liquidiert werden, um sie für die Finanzierung nutzen zu können. Der Kapitalaufbau erfolgt meist durch regelmäßiges und systematisches Sparen, für das es am Markt eine Vielzahl an Möglichkeiten gibt. Eine Besonderheit sind Bausparverträge: sie verbinden die Bildung von Eigenkapital (Bausparguthaben) mit der Kreditaufnahme (Bauspardarlehen) und stellen insofern eine Mischform dar.

Eigenkapital erfüllt wichtige Funktionen bei der Immobilienfinanzierung: da es weder verzinst wird noch zurückgezahlt werden muss, steht es de facto unbefristet und ohne finanzielle Folgelasten zur Verfügung. Das Finanzierungsrisiko für den Eigentümer reduziert sich dadurch erheblich. Ein hoher Eigenkapitalanteil wirkt sich außerdem positiv auf die Kreditwürdigkeit aus und verbessert die Chancen für eine Kreditaufnahme bei Banken zu günstigen Konditionen. Es stellt daher einen wichtigen Baustein in jedem Finanzierungskonzept dar. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso geringer ist das Ausfallrisiko für die Bank.

Als praktische Faustregel wird in der Finanzierung von selbst genutztem Wohneigentum ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent empfohlen. Bei Mietobjekten kann die Kalkulation anders aussehen.

Der Übergang des Eigentums bei Immobilien wird erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch rechtlich wirksam. Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung, sobald der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt worden sind bzw. die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt. Wegen der Bearbeitungsdauer der Grundbuchämter kann bis zum Vollzug der Eintragung eine längere Zeit – bis zu sechs oder acht Wochen – vergehen. Aus diesem Grund wird häufig vorab die Eintragung einer Auflassungsvormerkung empfohlen. Damit werden die Eigentumsansprüche des Käufers auch vor der endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch gesichert.

Beim Erwerb einer Immobilie fallen Gerichts- und Notargebühren für die notwendigen notariellen Beurkundungen und die Eintragungen im Grundbuch an. Sie stellen einen wichtigen Teil der Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks oder Objektes dar. Die Gebührenhöhe wird durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) im Einzelnen geregelt. Das GNotKG ist im Jahre 2013 in Kraft getreten und hat die Gebührenberechnung grundlegend reformiert.

Für die Berechnung gilt nach dem GNotKG eine Tabelle, in der kaufpreis- und geschäftsabhängig die anfallenden Gebühren für Notar und Gericht festgelegt sind. Die Höhe der Gebühren ergibt sich durch Anwendung des für die jeweilige Leistung festgesetzten Betrags und die Multiplikation mit einem vorgeschriebenen Vervielfältiger bzw. Bruchteil. Die Gestaltung der Gebührenhöhe erfolgt dabei degressiv. Das heißt, mit steigendem Wert eines Grundstücksgeschäfts sinkt der Kostenanteil für Gerichts- und Notargebühren. Die Berechnungssystematik gilt analog auch für die Bestellung einer Grundschuld.

Zusätzlich zu den Gerichts- und Notargebühren kommen bei Notarleistungen noch die Kosten für Auslagen und die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken erhoben wird. Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) – ein Bundesgesetz, bei dem die Länder die Steuersätze jeweils selbst festlegen können. Die Grunderwerbsteuer an sich ist eine Landessteuer. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz aktuell zwischen 3,5 Prozent (Bayern und Sachsen) und 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und im Saarland).

Grundlage der Steuerberechnung ist der Wert des Grundstücks einschließlich darauf befindlicher Bauten (Grundstücksbegriff im Sinne der §§ 837 ff. BGB). Auch auf Erbbaurechte fällt Grunderwerbsteuer an. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner, in der Praxis trifft die Steuerpflicht aber meist den Erwerber und ist entsprechend vertraglich festgelegt.

Die Steuererhebung stellt einen erheblichen Kostenfaktor beim Immobilienerwerb dar und macht einen wesentlichen Teil der anfallenden Nebenkosten aus. Bei der Immobilienfinanzierung ist sie daher in der Kalkulation mit zu berücksichtigen. Sie stellt auch ein Hindernis für die verlustfreie Wiederveräußerung dar, da die Steuerbelastung durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis erst einmal abgedeckt werden muss.

Unter bestimmten Bedingungen ist der Grundstückserwerb steuerfrei. Im Fall von Vererbungen oder Schenkungen fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 13 Nr. 2 u. 3 GrEStG). Ggf. ist aber Erbschaft- oder Schenkungsteuer zu zahlen. Der Erwerb unter Ehe- oder Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie ist ebenfalls steuerfrei (§§ 3 Nr. 4 – 6 GrEStG).

Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das vor allem im Zusammenhang mit der Absicherung von Krediten bei Immobiliengeschäften eine wichtige Rolle spielt. Sie hat wesentlich größere praktische Bedeutung als die Hypothek, die zum gleichen Zweck eingesetzt werden kann.

Die gesetzlichen Regelungen zur Grundschuld finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), konkret in den §§ 1191 ff. BGB. Viele Vorschriften für Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB) gelten dabei auch für die Grundschuld. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei der Hypothek das Vorliegen einer entsprechenden Forderung zwingende Voraussetzung für die Eintragung ist, während die Grundschuld nicht hieran gebunden ist. Sie kann zum Beispiel auch unabhängig vom Vorliegen oder der Höhe eines Kredits vereinbart werden, um einseitige Verpflichtungen abzusichern. Sie ist daher grundsätzlich flexibler einsetzbar als die Hypothek und wird daher als Sicherungsinstrument meist bevorzugt.

Es wird zwischen Buch- und Briefgrundschuld unterschieden. Gesetzlich ist die Briefgrundschuld der Regelfall, in der Praxis wird aber häufig die Buchgrundschuld genutzt. Bei ihr wird die Grundschuld lediglich im Grundbuch eingetragen (Abteilung III des Grundbuchs), der Verzicht auf eine Briefgrundschuld ist dabei ausdrücklich zu vermerken. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt. Er stellt ein Wertpapier dar, das bei Bedarf auch ohne Eintragung im Grundbuch an Dritte übertragen werden kann.

Die Bewilligung zur Eintragung einer Grundschuld ist notariell zu beurkunden oder öffentlich zu beglaubigen. Wichtig bei der Eintragung ist die Rangfolge. Bei mehreren Grundschuldeintragungen erfolgt die Bedienung von Gläubigern nämlich nach dem Rang. Kreditinstitute verlangen daher in der Regel eine erstrangige Grundschuld als Sicherheit. Bauspardarlehen können dagegen nachrangig besichert werden. Die Rangfolge richtet sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung, kann aber mit einer – notariell beglaubigten – Erklärung geändert werden.

Üblicherweise unterwirft sich der Grundstückseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld zur Geltendmachung von Gläubigeransprüchen. Eine Grundschuld besteht – anders als die Hypothek – auch nach Erfüllung einer Kreditforderung weiter. Um sie zu löschen, ist eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich.

Als Hausgeld (Hausgeldabrechnung) wird die von Wohnungseigentümern zu leistende Vorauszahlung für die Betriebskosten eines gemeinschaftlichen Objekts bezeichnet. Der Verwalter des Objektes muss für die voraussichtlich während eines Jahres anfallenden Betriebskosten (z.B. für Verwaltung, Haus- und Gartenpflege, Müllentsorgung, Hausstrom, Heizung, Gebäudeversicherung usw.) einen Wirtschaftsplan aufstellen, der von der Eigentümerversammlung zu beschließen ist.

Auf der Basis der Miteigentumsanteile bzw. der Kostenanteile laut Heizkostenverordnung (bei Kosten für Heizung und Warmwasser) werden daraus die Hausgeld-Zahlungen der einzelnen Eigentümer abgeleitet. Im Rahmen der Prüfung des Wirtschaftsplans im Folgejahr erfolgt dann die Jahresabrechnung. Zu viel gezahltes Hausgeld wird erstattet, bei einer Unterdeckung fallen Nachzahlungen an. Rechtsgrundlage bildet § 28 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

Verträge zur Übertragung von Grundstücken bedürfen grundsätzlich der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch). Das gilt selbstverständlich auch für Kaufverträge. Ist mindestens eine der Vertragsparteien ein Verbraucher, sind Notare gehalten, den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen. Dadurch soll es möglich werden, die Vertragsbestimmungen vorab nochmals eingehend zu prüfen. Der Kaufvertrag sollte bzw. muss bei Grundstücksgeschäften folgende Bestandteile enthalten:

  • Angaben zu den beteiligten Vertragsparteien, von deren Richtigkeit sich der Notar durch die Vorlage amtlicher Ausweise überzeugen muss;
  • eine präzise Bezeichnung des Grundstücks bzw. Objekts unter Bezugnahme auf das Grundbuch und/oder die Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen);
  • Höhe, Voraussetzungen (zum Beispiel Lastenfreistellung, Auflassungsvormerkung, Objekträumung) und spätester Termin für die Fälligkeit des Kaufpreises;
  • ggf. Bevollmächtigung und Beauftragung des Notars, eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers zu beantragen;
  • ggf. Ermächtigung zur Eintragung von Grundpfandrechten bereits vor der Eigentumsumschreibung, um dem Käufer die Kaufpreisfinanzierung zu ermöglichen;
  • Regelung zum Besitzübergang einschließlich Nutzen, Lasten und Gefahrenübernahme;
  • Regelung zur Haftung im Falle von Rechts- und Sachmängeln, ggf. auch Hinweis auf erfolgte Übergabe des Energieausweises nach den gesetzlichen Vorschriften;
  • Bevollmächtigungen und Genehmigungen für den Notar zur Einholung von Auskünften, zu Prüfungen usw..

Im Regelfall möchte der Käufer einer Immobilie das Grundstück oder Objekt frei von Belastungen erwerben. Bei entsprechenden notariellen Kaufverträgen verpflichtet sich der Verkäufer daher zur Freistellung von noch existierenden Grundstückslasten. Dabei geht es üblicherweise um im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Grundschulden) zur Absicherung von Kreditverpflichtungen des Verkäufers. Bei der Lastenfreistellung sorgt der Notar dafür, dass diese eingetragenen Lasten gelöscht werden können. Dazu holt er vom Kreditgeber, meist einer Bank, eine Pfandfreigabeerklärung bzw. Löschungsbewilligung ein, mit der die Löschung der Grundschuld im Grundbuch veranlasst werden kann. Evtl. noch offene Forderungen des Kreditgebers können parallel dazu im Rahmen der Kaufpreiszahlung beglichen werden.

Mietverträge (Mietvertrag) werden in vielen Bereichen abgeschlossen und sind daher umfassend rechtlich geregelt. Das gilt in besonderer Weise für Mietverträge bei Wohnungen und Immobilien. Vorschriften dazu enthält vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Allgemeine Vorschriften zu Mietverhältnissen finden sich in den §§ 535 ff. BGB, spezielle Vorgaben zu Mietverträgen über Wohnraum sind in den §§ 549 ff. BGB festgelegt. Sie dienen insbesondere dem Mieterschutz.

Ein Wohnungs-Mietvertrag kann theoretisch auch mündlich vereinbart werden. Die Schriftform ist aber wegen der Rechtssicherheit und Nachweisbarkeit üblich und ratsam. Mindestinhalte betreffen Angaben:

  • zu den Vertragsparteien (Vermieter und Mieter);
  • zum Mietgegenstand (Wohnung, zugehörige Dach- und Kellerräumen, Stellpätze etc.);
  • zur Miete (Nettokaltmiete und Betriebskosten);
  • zu Rechten und Pflichten der Vertragsparteien.

In der Praxis haben sich verschiedene Typen von Wohnungsmietverträgen etabliert. Für jeden Typus gibt es allgemein akzeptierte Standardverträge, die gerne genutzt werden und um individuelle Vereinbarungen ergänzt werden können. Die wichtigsten Typen sind:

  • Unbefristete Verträge: sie bilden die Regel. Das Mietverhältnis endet erst, wenn es von einer Seite wirksam gekündigt wird. Bei der Kündigung besteht Schriftformerfordernis. Das BGB enthält zur Wohnungskündigung eine Reihe von Einschränkungen und Bedingungen, die jeweils zu beachten sind. Für Mieter beträgt die reguläre Kündigungsfrist drei Monate, für Vermieter gelten Fristen in Abhängigkeit von der Mietdauer.
  • Befristete Verträge: bei diesen – oft auch als Zeitmietverträge bezeichneten – Vereinbarungen endet das Mietverhältnis nach einer festgelegten Zeit automatisch. Ordentliche Kündigungen gibt es hier nicht, es besteht aber ggf. ein außerordentliches Kündigungsrecht.
  • Indexmietverträge: Solche Vereinbarungen enthalten eine Anpassungsklausel, nach der die Miete regelmäßig der Entwicklung eines Indexes (in der Regel des Verbraucherpreisindexes) entsprechend angepasst wird. Mieterhöhungen sind dadurch verbindlich und nachvollziehbar geregelt.
  • Staffelmietverträge: Hier wird eine jährliche prozentuale Mieterhöhung gemäß einer vereinbarten Staffel vereinbart. Die sich ergebende Miete darf dabei aber die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 Prozent übersteigen, sonst liegt Mietüberhöhung vor (§ 5 WiStG – Wirtschaftsstrafgesetz).

Notare sind Personen, die als unabhängige Amtsträger für Beurkundungen und Beglaubigungen tätig werden. Bei vielen Rechtsgeschäften und Willenserklärungen ist dies vorgeschrieben oder möglich. Die Voraussetzungen, Inhalte und Rahmenbedingungen der Notar-Tätigkeit sind im Einzelnen in der Bundesnotarordnung (BNotO) geregelt. Die dafür anfallenden Gebühren gibt im Detail das Gerichts- und Notarkostengesetz vor.

Grundsätzlich wird zwischen hauptberuflichen Notaren und Anwalts-Notaren unterschieden. Hauptberufliche Notare dürfen außer den Aufgaben nach der BNotO keine weiteren Amts- oder sonstigen Tätigkeiten ausüben. Anwalts-Notare sind dagegen Rechtsanwälte, die im Nebenberuf auch als Notar arbeiten. Sowohl hauptberufliche Notare als auch Anwalts-Notare sind – obwohl Amtsträger – freiberuflich tätig.

Die Verbreitung der beiden Notarformen ist in Deutschland regional abgegrenzt. Die Abgrenzung hat vor allem historische Gründe. Anwalts-Notare gibt es in Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen, Berlin, Hessen und dem westfälischen Teil Nordrhein-Westfalens. Hauptberufliche Notare sind dagegen im übrigen Bundesgebiet zu finden. In Baden-Württemberg gibt es als Besonderheit bis Ende 2017 auch noch Notare im Landesdienst, die in einem abhängigen Beschäftigungsverhältnis stehen und keine Freiberufler sind .

Die Geschäftsstelle eines Notars wird häufig umgangssprachlich als Notariat bezeichnet. Der BGH hat allerdings in einem Urteil Notaren die Verwendung des Begriffs ‚Notariat‘ als offizielle Bezeichnung untersagt (BGH, Beschluss vom 11.07.2005, Az. NotZ 8/05). Sie ist ausschließlich Behörden vorbehalten.

Bei Immobilientransaktionen soll der Notar als unparteiischer Dritter dafür sorgen, dass die Interessen der beteiligten Parteien gewahrt werden und keiner Seite Nachteile entstehen. Neben der Beurkundung und Beglaubigung überwacht und steuert er dabei auch den Prozess der Umsetzung vertraglicher Vereinbarungen. Im Grundstücksrecht – insbesondere bei Eigentums-Übertragungen, der Bestellung von Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechten – wird die Einschaltung eines Notars an vielen Stellen vorgeschrieben. Die entsprechenden Vorschriften finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien fällt bei Einschaltung eines Maklers eine Provision an. Der Provisionsanspruch des Maklers ergibt sich aus § 652 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Die Maklerprovision stellt neben der Grunderwerbsteuer und den Gerichts- und Notargebühren eine weitere wichtige Komponente bei den Nebenkosten einer Immobilientransaktion dar.

Der Provisionsanspruch entsteht dann, wenn ein wirksamer und mängelfreier Maklervertrag abgeschlossen wurde, der Makler die Immobilie nachgewiesen hat und der Kauf tatsächlich durch die Maklertätigkeit zustande gekommen ist. Die Maklerprovision ist in der Regel mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.

Bei der Höhe und Aufteilung der Maklerprovision gibt es regional unterschiedliche Usancen. In den meisten Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, in einigen Ländern wird sie dagegen ganz oder überwiegend vom Käufer getragen. Die Höhe schwankt regional zwischen 5,95 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises (inkl. Mehrwertsteuer). In Bayern sind 7,14 Prozent Provision und hälftige Kostenaufteilung üblich.

Jeder Steuerpflichtige in Deutschland erhält vom Bundeszentralamt für Steuern eine Steueridentifikationsnummer zugeteilt. Damit soll grundsätzlich eine eindeutige Identifizierung bei der Besteuerung ermöglicht werden. Rechtsgrundlage bildet § 139a AO (Abgabenordnung). Die Steueridentifikationsnummer wurde zum 1. Juli 2007 eingeführt und gilt lebenslang. Sie stellt so etwas wie einen ’steuerlichen Fingerabdruck‘ dar.

Zusammen mit der elfstelligen Nummer werden Name, Geschlecht, Adresse, Geburtsdatum und -ort des Steuerpflichtigen erfasst und gespeichert. Auch das zuständige Finanzamt wird angegeben. Bei juristischen Personen, Freiberuflern und Personenvereinigungen wird zusätzlich eine sogenannte Wirtschaftsidentifikationsnummer vergeben.

Bei Grundstücksgeschäften sind Notare verpflichtet, von ihnen beurkundete Verträge dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen (§ 18 GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz). Neben dem Namen und Adresse sowie einer Abschrift des Vertrags muss seit 2007 auch die Steueridentifikationsnummer bzw. die Wirtschaftsidentifikationsnummer angegeben werden.

Eine Teilungserklärung ist bei Eigentumswohnungen von Bedeutung. Mit der Teilungserklärung werden die Eigentumsrechte der einzelnen Wohneigentümer bei einem Objekt näher definiert und gegenüber dem Grundbuchamt erklärt. Rechtsgrundlage bildet § 8 WEG (Wohneigentumsgesetz).

Die Teilungserklärung ist von dem Eigentümer abzugeben, dem die Immobilie vor der Aufteilung gehört. Sie ist zum Beispiel zwingende Voraussetzung dafür, um Wohnungen einzeln an spätere Eigentümer veräußern zu können. Die Teilungserklärung enthält üblicherweise Angaben

  • zum Wohnungseigentum (Eigentum an einer Wohnungseinheit innerhalb eines Objektes zuzüglich des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum. Zum Wohnungseigentum wird auch das Mitgliedschaftsrecht in der Eigentümerversammlung gerechnet.);
  • zum Sondereigentum (Eigentum an einer einzelnen Wohnung einschließlich zugehöriger Kellerräume und/oder Dachgeschossräumlichkeiten);
  • zum Gemeinschaftseigentum (gemeinschaftliche Einrichtungen wie Dach, Treppenhaus, Außenwände, Zentralheizung, Leitungen, Boden usw., die allen Eigentümern gemeinsam gehören);
  • zu Miteigentumsanteilen (Anteil der einzelnen Eigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum eines Objektes);
  • zu Sondernutzungsrechten (exklusive Nutzungsrechte von Eigentümern am Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel Gartenanteile oder Garagenstellplätze).

Außerdem gehört zur Teilungserklärung ein behördlich zu genehmigender Teilungsplan. Die Teilungserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung. Ohne gültige Teilungserklärung ist keine Erfassung im Wohnungsgrundbuch möglich. Das Wohnungsgrundbuch ist ein eigenes Grundbuch zur Verzeichnung von Eigentumswohnungen. Es wird unabhängig vom Grundstücksgrundbuch geführt.

Die Teilungserklärung ist eine wichtige Unterlage, die in der Regel im Zusammenhang mit der Finanzierung von Wohnungskäufen auch von den kreditgebenden Banken für die Kreditprüfung verlangt wird.

Notare sind bei von ihnen beurkundeten Verträgen zum Erwerb bzw. zur Veräußerung von Grundstücken verpflichtet, das für die Grunderwerbsteuer zuständige Finanzamt mittels einer Veräußerungsanzeige zu informieren (§ 18 GrEStG – Grunderwerbsteuergesetz). Das Finanzamt bestätigt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung, das dem Grundstücksgeschäft keine steuerlichen Bedenken gegenüberstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine zwingende Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch (§ 22 GrEStG). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt dann erteilt, wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer sichergestellt ist oder festgestellt wird, dass die Grundstückstransaktion steuerfrei bleibt. De facto kann die Eintragung daher erst nach Zahlung der anfallenden Grunderwerbsteuer erfolgen, auch wenn das formal so nicht vorgeschrieben ist.
Die Wohnfläche bezeichnet die anrechenbare Grundfläche einer Wohnung. Sie wird auf Basis der Wohnflächenverordnung (WohnFlV) ermittelt. Die Wohnfläche ist kleiner als die Nutzfläche nach DIN 277 (2005), da nur die zu Wohnzwecken nutzbaren Räume berücksichtigt werden. Nicht einbezogen werden sogenannte Zubehörräume wie Keller- oder Dachräume, die aber in die Nutzflächenberechnung einfließen.

Für die Berechnung werden die Grundflächen von Räumen mit mindestens zwei Metern Höhe zu 100 Prozent berücksichtigt, Raumflächen mit Höhen zwischen einem und zwei Meter (typischerweise Dachschrägen) werden zu 50 Prozent einberechnet. Raumflächen mit Höhen unter einem Meter bleiben dagegen unberücksichtigt. Für Balkone, Terrassen und Loggien des Wohnbereichs gilt eine 25 Prozent-Einbeziehung als Regel, bei entsprechender Qualität und Bewertung ist aber eine Einbeziehung bis zu 50 Prozent möglich. Die Gesamtwohnfläche einer Wohnung ergibt sich dann aus der Summe der Grundflächen der einzelnen Räume.

‚Zug um Zug‘ ist ein rechtlicher Begriff, der die Erfüllung vertraglicher Pflichten jeweils von der Leistungserfüllung durch die Gegenseite abhängig macht. Mit der Erfüllung Zug um Zug sollen beide Vertragsparteien bei einer Gütertransaktion geschützt werden. Der Schutz besteht darin, dass eine Leistung erst dann erbracht werden muss, wenn auch die Gegenseite ihre Leistungspflicht erfüllt hat.

Grundstücksgeschäfte sind ein typischer Fall von Zug um Zug-Geschäften. Der Verkäufer ist dabei verpflichtet, dem Käufer schrittweise den Besitz und das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen, im Gegenzug ist der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet.

Die schrittweise Erfüllung der vertraglichen Pflichten wird durch den Notar als ‚unparteiischem Dritten‘ gesteuert und überwacht. Für die Abwicklung von Zug um Zug-Geschäften ist die Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto besonders geeignet. Der Kaufpreis wird dann zunächst auf ein Treuhandkonto gezahlt, über das nur der Notar verfügen kann. Er leitet das Geld erst nach Erfüllung bestimmter vertraglicher Pflichten des Verkäufers weiter. Der Käufer ist geschützt, da der Kaufpreis erst fließt, wenn der Verkäufer ihm auch das Eigentum verschafft. Der Verkäufer hat gleichzeitig die Sicherheit, dass er den Kaufpreis auch tatsächlich erhält, sobald er seine Pflichten erfüllt hat.

Das Notaranderkonto ist allerdings nicht zwingend erforderlich. Heute wird vielfach darauf verzichtet. Der Notar sorgt dann durch die Überwachung der einzelnen Schritte und termingebundene Mitteilungen, Aufforderungen und Beantragungen für die Zug um Zug-Erfüllung-