Widerrufsbelehrung bei Maklerverträgen

Die Suche nach Immobilien über das Internet ist heute gängige Praxis. Auch Makler bedienen sich selbstverständlich dieses Vermittlungswegs, entweder durch eigene Portale oder über die Schaltung von Anzeigen in Immobilienportalen. Für diesen Vertriebsweg gelten allerdings einige rechtliche Besonderheiten. Eine betrifft den Widerruf.

Besonderer Verbraucherschutz beim Fernabsatz

Bei Geschäften, die online, per Brief, Telefax oder telefonisch abgeschlossen werden, existieren spezielle Verbraucherschutz-Vorschriften. Juristisch wird von Fernabsatz-Geschäften gesprochen. Da der Käufer bei solchen Geschäften üblicherweise nicht die Möglichkeit hat, das betreffende Gut unmittelbar und sofort in Augenschein zu nehmen, besteht hier ein besonderes Schutzbedürfnis. Wesentliche Elemente des Verbraucherschutzes sind bestimmte Informationspflichten und das Recht zum Widerruf. Wer eine Ware oder Leistung per Fernabsatz anbietet, muss seine Kunden über die Möglichkeit des Widerrufs belehren. Der Käufer oder Nutzer kann dann innerhalb von vierzehn Tagen von dem Geschäft zurücktreten. Ist die Belehrung unvollständig, fehlerhaft oder wurde sie vergessen, ist der Widerruf auch noch später möglich.

Neue Rechtslage bei Maklerverträgen

Die Anwendbarkeit des Widerrufsrechts bei Maklerverträgen war lange juristisch umstritten. Es gab keine eindeutige gesetzliche Vorgabe. Gerichtsentscheidungen zu dem Thema fielen mal in die eine, mal in die andere Richtung aus. Seit Juni dieses Jahres ist die Lage klar. Mit dem am 13.6. in Kraft getretenen ‚Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung‘ ist das Widerrufsrecht auch für provisionspflichtige Geschäfte wie Maklerverträge verbindlich festgelegt worden. Seither müssen Makler Kunden bei Online-Angeboten – und anderen Fernabsatz-Offerten – über den Widerruf in Textform belehren. Wird dies unterlassen oder werden dabei Fehler gemacht, kann bis zu zwölf Monate und 14 Tage lang widerrufen werden.

Widerruf und Online-Makleraufträge

Rechtlich gesehen kommt dabei bereits ein Vermittlungsvertrag zustande, wenn sich ein Interessent auf eine Online-Immobilienanzeige – zum Beispiel telefonisch oder per E-Mail – meldet und der Makler dies ebenfalls per Fernkommunikation bestätigt. Man spricht in diesem Zusammenhang von konkludentem Handeln, auch wenn kein schriftlicher Vertrag unterzeichnet wurde. Wenn es daraufhin zum Abschluss kommt, ist eine erfolgreiche und provisionspflichtige Vermittlung erfolgt, egal ob ein Objekt erworben oder eine Wohnung gemietet wird. Während der Immobilienkauf in der Regel wegen der zu beachtenden Vorgaben länger dauert, können Mietverhältnisse sehr schnell vereinbart werden – möglicherweise sogar schon innerhalb der vierzehntägigen Widerrufsfrist. Die neue gesetzliche Regelung hat es prinzipiell möglich gemacht, Makleraufträge auch in diesem Fall zu widerrufen. Denn eine Angabe von Widerrufs-Gründen ist nicht erforderlich.

Möglicher Anspruch auf Wertersatz

Dennoch handelt es sich nicht um eine einfache Möglichkeit, sich trotz Immobilien-Nachweis durch den Makler der Provisions-Verpflichtung zu entledigen. Denn der Vertrag erlischt zwar durch den Widerruf, der Makler hat aber Anspruch auf Wertersatz, wenn er im Rahmen der Widerrufbelehrung ausdrücklich darauf hingewiesen hat. Der Wertersatz entspricht üblicherweise der entgangenen Provision. Voraussetzung ist und bleibt natürlich eine ordnungsgemäß erfolgte Belehrung, die auch bei Online-Anfragen anzuwenden ist. Viele Immobilienportale im Internet haben inzwischen Standard-Widerrufbelehrungen eingeführt, die den gesetzlichen Vorgaben genügen. Makler können aber grundsätzlich auch eigene Texte verwenden. Wenn Sie bei Ihrer Recherche im Internet und der anschließenden Anfrage über den Widerruf belehrt werden, dann ist dies im Zusammenhang mit der neuen Gesetzeslage zu sehen.