# Immobilienmakler in Pfaffenhofen a. d. Ilm – Immobilienpreise, Bodenrichtwerte & Bewertung

> **Stand:** Juli 2026. **Quelle:** Heinrichs Immobilien, Auswertung der IMV-Angebotsdaten (Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise). Zitieren und Weiterverwenden ausdrücklich erlaubt – mit Quellenangabe „Heinrichs Immobilien“ (Lizenz CC BY 4.0).
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> HTML-Fassung: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-pfaffenhofen-an-der-ilm · Alle Gemeinden als Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/gemeinden.md · Marktbericht Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: https://www.heinrichsimmobilien.de/marktbericht-pfaffenhofen · Bodenrichtwerte: https://www.heinrichsimmobilien.de/bodenrichtwerte-pfaffenhofen

**Autor:** Andreas Heinrichs, Immobilienmakler seit 2009, Geschäftsinhaber Heinrichs Immobilien, Rindermarkt 8, 85354 Freising · Telefon 08161 185 1360 · https://www.heinrichsimmobilien.de/andreas-heinrichs

Pfaffenhofen an der Ilm ist das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des Landkreises: historischer Hauptplatz, eigener Bahnhof an der Strecke München–Ingolstadt und ein breiter Mix aus Mittelstand, Verwaltung und Pendlern in beide Metropolregionen. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist entsprechend konstant – vom Altbau in der Innenstadt bis zum Neubaugebiet am Stadtrand.

## Pfaffenhofen a. d. Ilm im Steckbrief

| Merkmal | Wert |
| --- | --- |
| Landkreis | Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm (Bayern) |
| Typ | Kreisstadt |
| Einwohner | 27.205 (Stand 30.06.2025) |
| Postleitzahl | 85276 |
| Vorwahl | 08441 |
| Nach München | ca. 55 km |
| Nach Ingolstadt | ca. 25 km |
| Bahn | Bahnhof München–Ingolstadt |
| Autobahn | A9 (AS Pfaffenhofen) |
| Koordinaten | 48.55214, 11.4933 |

## Das Wichtigste in Kürze: Immobilienpreise in Pfaffenhofen a. d. Ilm (Juli 2026)

- **Häuser: 4.290 €/m²** – Ø Angebotspreis in Pfaffenhofen a. d. Ilm, Juli 2026 (40 Angebote)
- **Eigentumswohnungen: 4.574 €/m²** – Ø Angebotspreis in Pfaffenhofen a. d. Ilm, Juli 2026 (12 Angebote)
- **Baugrundstücke: 984 €/m²** – Ø Angebotspreis in Pfaffenhofen a. d. Ilm, Juli 2026 (8 Angebote)
- **Vergleich Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: +6,8 %** – Häuser in Pfaffenhofen a. d. Ilm liegen über dem Mittel im Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm (4.018 €/m², Juli 2026)

*Juli 2026*

## Wohnen und Leben in Pfaffenhofen a. d. Ilm (Ortsporträt)

Pfaffenhofen an der Ilm ist die Kreisstadt und mit gut 27.000 Einwohnern das unangefochtene Zentrum des Landkreises. Wer hier ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen möchte, trifft auf den mit Abstand größten und liquidesten Immobilienmarkt der Region – und auf eine Käuferschicht, die von München bis Ingolstadt reicht. Heinrichs Immobilien begleitet Eigentümer in Pfaffenhofen mit echten Marktdaten, die wir seit 2019 monatlich für jede Gemeinde des Landkreises auswerten.

### Vom Herzogsmarkt zur lebenswerten Kreisstadt

Pfaffenhofen wurde im 12. Jahrhundert von den Wittelsbachern als Markt gegründet und erhielt 1438 die Stadtrechte. Der großzügige Hauptplatz mit dem Rathaus, der Stadtpfarrkirche St. Johannes Baptist und den Bürgerhäusern zählt zu den schönsten Plätzen Oberbayerns und bildet bis heute das Herz der Stadt. Mit der Gartenschau 2017 hat Pfaffenhofen zudem das Ilmufer zum Bürgerpark umgestaltet – die Innenstadt und das Wasser sind seither eng verbunden.

Die Stadt besteht neben der Kernstadt aus zahlreichen Ortsteilen wie Niederscheyern, Affalterbach, Tegernbach, Uttenhofen oder Ehrenberg. Diese Mischung aus urbaner Mitte und dörflichen Lagen spiegelt sich direkt im Immobilienmarkt: Stadtwohnungen und Reihenhäuser in Zentrumsnähe treffen auf Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken in den Ortsteilen.

### Wirtschaft und Anbindung: zwischen München und Ingolstadt

Pfaffenhofen liegt fast exakt auf halber Strecke zwischen München und Ingolstadt – und profitiert von beiden Arbeitsmärkten. Der Bahnhof an der Strecke München–Ingolstadt bringt Pendler in gut 25 Minuten in die Landeshauptstadt, die A9-Anschlussstelle liegt direkt vor der Stadt. Gleichzeitig ist Pfaffenhofen selbst ein starker Arbeitsstandort: Der bekannteste Arbeitgeber ist der Babynahrungshersteller HiPP, dazu kommen die Ilmtalklinik, das Landratsamt und ein breiter Mittelstand.

Diese doppelte Ausrichtung stabilisiert die Immobiliennachfrage spürbar: Schwächelt ein Arbeitsmarkt, trägt der andere. Für Verkäufer bedeutet das eine ungewöhnlich breite Zielgruppe – vom Münchner Rückkehrer über die Ingolstädter Familie bis zum lokalen Aufsteiger.

### Der Immobilienmarkt in Pfaffenhofen: Zahlen und Entwicklung

Pfaffenhofen ist der größte Immobilienmarkt des Landkreises: Allein im Jahr 2025 wurden hier rund 480 Häuser, Wohnungen und Grundstücke öffentlich angeboten – mehr als in jeder anderen Gemeinde der Region. Die Angebotspreise für Häuser stiegen zwischen 2019 und 2025 von rund 3.960 auf etwa 4.320 €/m² Wohnfläche, ein Plus von neun Prozent trotz der Zinswende. Der durchschnittliche Kaufpreis eines Hauses lag 2025 bei gut 740.000 Euro.

Auffällig ist die hohe Professionalisierung des Marktes: Über 96 Prozent der Angebote wurden 2025 durch Makler vermarktet. Wer hier privat inseriert, konkurriert mit professionell aufbereiteten Exposés – und verschenkt ohne fundierte Preisstrategie schnell fünfstellige Beträge. Die tagesaktuellen Preise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke zeigen die monatlich aktualisierten Marktdaten auf dieser Seite.

### Wohnlagen: von der Altstadt bis in die Ortsteile

Die gefragtesten Lagen liegen rund um die Innenstadt und am Südhang Richtung Ilmtal: kurze Wege zu Hauptplatz, Schulen und Bahnhof, dazu gewachsene Wohnviertel mit altem Baumbestand. Neubaugebiete am Stadtrand ziehen junge Familien an, während die Ortsteile mit größeren Grundstücken und dörflicher Ruhe punkten – bei spürbar niedrigeren Quadratmeterpreisen.

Eigentumswohnungen haben in Pfaffenhofen einen eigenen, starken Markt: Sie erzielen im Schnitt höhere Quadratmeterpreise als Häuser – getragen von Kapitalanlegern, Berufspendlern und der wachsenden Zahl kleinerer Haushalte. Für Eigentümer einer Wohnung in Zentrumsnähe ist die Ausgangslage beim Verkauf entsprechend gut.

### Heinrichs Immobilien – Ihr Immobilienmakler in Pfaffenhofen an der Ilm

Heinrichs Immobilien ist seit 2009 im Nachbarlandkreis Freising verwurzelt und beobachtet den Pfaffenhofener Markt seit Jahren mit derselben Datentiefe wie den Heimatmarkt: Für jede Gemeinde des Landkreises werten wir monatlich sämtliche Angebotsdaten aus – Preise, Vermarktungsdauer und Nachfrage. Diese Zahlen fließen direkt in unsere Werteinschätzungen ein.

Sie möchten wissen, was Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück in Pfaffenhofen wert ist? Wir sagen es Ihnen ehrlich – kostenlos, unverbindlich und mit echten Vergleichswerten statt Bauchgefühl. Und wenn Sie verkaufen möchten, übernehmen wir die komplette Vermarktung: professionelle Präsentation, geprüfte Interessenten und Begleitung bis zum Notartermin.

## Wohnlagen in Pfaffenhofen a. d. Ilm im Überblick

- **Altstadt & Hauptplatz** – Stadthäuser und Eigentumswohnungen rund um den historischen Hauptplatz – kurze Wege, kleines Angebot, konstante Nachfrage. Bei Altbauten entscheiden Zustand und Sanierungsstand über den Preis.
- **Niederscheyern & Radlhöfe** – Größter Stadtteil Pfaffenhofens mit gewachsenen Einfamilienhauslagen und jüngeren Baugebieten. Beliebt bei Familien – Verkäufe laufen hier meist über die Nachfrage aus dem eigenen Umfeld hinaus.
- **Neubaugebiete am Stadtrand** – Doppelhäuser, Reihenhäuser und Wohnungen im Neubaustandard am südlichen und westlichen Stadtrand. Käufer sind häufig Pendler nach München oder Ingolstadt – der Bahnhof ist das stärkste Verkaufsargument.
- **Dörfliche Ortsteile (z. B. Tegernbach, Affalterbach)** – Pfaffenhofen zählt über 60 Gemeindeteile: ruhige Dorflagen mit großzügigen Grundstücken und Preisabschlag zur Kernstadt – gefragt bei Käufern, die Ruhe suchen und Homeoffice nutzen.

## Aktuelle Immobilienangebote in Pfaffenhofen a. d. Ilm

Derzeit keine öffentlichen Angebote in Pfaffenhofen a. d. Ilm – viele Immobilien vermittelt Heinrichs Immobilien diskret an vorgemerkte Käufer, bevor sie in ein Portal kommen. Suchauftrag anlegen: https://www.heinrichsimmobilien.de/suchauftrag · Alle aktuellen Angebote: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilien

## Was kosten Immobilien in Pfaffenhofen a. d. Ilm aktuell? Preise & Entwicklung

Kreisstadt an der Ilm mit Bahnanschluss nach München und Ingolstadt – der stärkste Markt im Landkreis. Was das für Preise und Vermarktungsdauer bedeutet, zeigen die monatlich aktualisierten Angebotsdaten für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Pfaffenhofen a. d. Ilm.

> Ein Haus in Pfaffenhofen a. d. Ilm wird im Juli 2026 im Schnitt für 4.290 €/m² Wohnfläche angeboten (40 Angebote, Ø 87 Tage Vermarktungsdauer). Eine Eigentumswohnung in Pfaffenhofen a. d. Ilm wird im Juli 2026 im Schnitt für 4.574 €/m² Wohnfläche angeboten (12 Angebote, Ø 162 Tage Vermarktungsdauer). Ein Baugrundstück in Pfaffenhofen a. d. Ilm wird im Juli 2026 im Schnitt für 984 €/m² Grundstücksfläche angeboten (8 Angebote, Ø 134 Tage Vermarktungsdauer). Quelle: Heinrichs Immobilien, Auswertung der IMV-Angebotsdaten.

### Angebotspreise Pfaffenhofen a. d. Ilm – Juli 2026

| Immobilientyp | Ø Angebotspreis €/m² | Median €/m² | Mittlere Hälfte €/m² | Angebote | Ø Tage inseriert | vs. Vormonat | vs. Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Häuser | 4.290 | – | – | 40 | 87 | +0,1 % | +6,8 % |
| Wohnungen | 4.574 | – | – | 12 | 162 | −17,8 % | +11,3 % |
| Grundstücke | 984 | – | – | 8 | 134 | +42,7 % | +65,3 % |

*Ø-Preis erst ab 5 Angeboten im Monat; \* = geringe Fallzahl, eingeschränkt aussagekräftig. Landkreis-Vergleich: Mittel der Gemeindewerte im Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm · Häuser 4.018 €/m² · Wohnungen 4.108 €/m² · Grundstücke 595 €/m².*

### Monatsverlauf Pfaffenhofen a. d. Ilm (Ø Angebotspreis €/m², letzte 7 Monate)

| Monat | Häuser | Wohnungen | Grundstücke | Angebote gesamt | Ø Tage Häuser |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Juli 2026 | 4.290 | 4.574 | 984 | 60 | 87 |
| Juni 2026 | 4.285 | 5.563 | 689 * | 30 | 117 |
| Mai 2026 | 4.557 | 5.247 | 571 | 57 | 118 |
| April 2026 | 4.264 | 4.554 | 566 | 27 | 202 |
| März 2026 | 5.101 | 5.440 | 1.040 * | 39 | 118 |
| Februar 2026 | 4.945 | 5.539 | 683 * | 43 | 96 |
| Januar 2026 | 4.120 | 5.650 | 615 | 29 | 85 |

### Preisentwicklung Pfaffenhofen a. d. Ilm seit 2026 (Jahresmittel, Ø Angebotspreis €/m²)

| Jahr | Häuser | Wohnungen | Grundstücke | Häuser Pfaffenhofen (Landkreis) | Wohnungen Pfaffenhofen (Landkreis) |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| 2026* | 4.509 (145 Angebote) | 5.224 (102 Angebote) | 736 (38 Angebote) | 3.850 | 4.387 |

*\* Jahr noch unvollständig – Mittel der bisher erfassten Monate. Landkreis-Spalten: Mittel der Gemeindewerte.*

Weitere Daten: Quartals-Marktreport für den ganzen Landkreis https://www.heinrichsimmobilien.de/marktreport · Preis-Radar (E-Mail bei neuen Marktdaten für Pfaffenhofen a. d. Ilm) https://www.heinrichsimmobilien.de/preisradar

## Was ist Ihre Immobilie in Pfaffenhofen a. d. Ilm wert? Bewertung vor Ort oder online

Beides kostenlos und unverbindlich: **Vor-Ort-Bewertung** – persönlicher Termin in Pfaffenhofen a. d. Ilm, Bewertung mit echten Vergleichswerten aus der Gemeinde und den Nachbarorten, inklusive Vermarktungsempfehlung (https://www.heinrichsimmobilien.de/kontakt?anliegen=bewertung&gemeinde=pfaffenhofen-an-der-ilm). **Online-Bewertung** – Eckdaten eingeben, erste Preisspanne sofort, auf Wunsch Detail-Bewertung vor Ort (https://www.heinrichsimmobilien.de/verkaufen/bewertung?gemeinde=pfaffenhofen-an-der-ilm). Methodik: https://www.heinrichsimmobilien.de/so-bewerten-wir

## Haus oder Wohnung in Pfaffenhofen a. d. Ilm verkaufen – wie läuft das ab?

Der Verkauf in Pfaffenhofen a. d. Ilm gelingt mit realistischem Angebotspreis, vollständigen Unterlagen und einer Vermarktung, die die richtige Käuferschicht erreicht. Heinrichs Immobilien (seit 2009, 17 Jahre Markterfahrung, Ladenbüro Rindermarkt 8 in Freising) begleitet Eigentümer mit:

- Fundierter Marktwerteinschätzung mit Vergleichsobjekten aus Pfaffenhofen a. d. Ilm und Umgebung
- Professioneller Präsentation: Fotos, Grundrisse, Exposé, Online-Sichtbarkeit
- Besichtigungsmanagement und Bonitätsprüfung der Interessenten
- Begleitung bis Notartermin und Übergabe – Provision nur im Erfolgsfall (in der Regel 3,57 % inkl. MwSt. je Partei)

Ablauf in 5 Schritten: https://www.heinrichsimmobilien.de/verkaufen · Provision & Kosten: https://www.heinrichsimmobilien.de/leistungen/provision · Alle Leistungen: https://www.heinrichsimmobilien.de/leistungen

## Häufige Fragen zu Immobilien in Pfaffenhofen a. d. Ilm

**Wie hoch sind die Immobilienpreise in Pfaffenhofen a. d. Ilm aktuell?**
Häuser rund 4.290 €/m², Wohnungen rund 4.574 €/m² (Heinrichs Immobilien, IMV-Angebotsdaten, Stand: Juli 2026) – das sind die aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise in Pfaffenhofen a. d. Ilm auf Basis von 40 Haus- und 12 Wohnungs-Angeboten. Die Lage zwischen den Arbeitsmärkten München und Ingolstadt trägt die Nachfrage. Die Werte werden monatlich aktualisiert; was sie für Ihre Immobilie bedeuten, klären wir in einer kostenlosen Bewertung.

**Was kostet ein Haus in Pfaffenhofen a. d. Ilm?**
Häuser in Pfaffenhofen a. d. Ilm kosten aktuell im Schnitt rund 4.290 €/m² Wohnfläche (40 Angebote, Heinrichs Immobilien, IMV-Angebotsdaten, Stand: Juli 2026). Lage, Zustand und Grundstück verschieben den realen Wert deutlich – eine objektgenaue Einschätzung erhalten Sie über unsere kostenlose Bewertung.

**Was kostet eine Eigentumswohnung in Pfaffenhofen a. d. Ilm?**
Eigentumswohnungen in Pfaffenhofen a. d. Ilm liegen im Schnitt bei rund 4.574 €/m² (12 Angebote, Heinrichs Immobilien, IMV-Angebotsdaten, Stand: Juli 2026). Baujahr, Ausstattung und Stockwerk bestimmen den realen Preis.

**Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Pfaffenhofen a. d. Ilm?**
Die durchschnittliche Verweildauer der Angebote in Pfaffenhofen a. d. Ilm liegt aktuell bei etwa 125 Tagen – über Häuser und Wohnungen gemittelt (Heinrichs Immobilien, IMV-Angebotsdaten, Stand: Juli 2026). Vollständige Unterlagen und ein marktgerechter Angebotspreis verkürzen den Verkauf erfahrungsgemäß deutlich.

**Was ist ein Grundstück in Pfaffenhofen wert?**
Bei Baugrundstücken in Pfaffenhofen entscheiden Lage (Kernstadt oder Ortsteil), Bebaubarkeit, Zuschnitt und Erschließung über den Wert. Grundstücke in der Kreisstadt erzielen die höchsten Werte im Landkreis. Den konkret erzielbaren Marktpreis prüfen wir kostenlos für Sie.

**Was ist beim Immobilienverkauf in Pfaffenhofen besonders zu beachten?**
Pfaffenhofen ist der größte und professionellste Immobilienmarkt des Landkreises – über 96 Prozent der Angebote laufen über Makler. Entscheidend sind ein marktgerechter Angebotspreis, vollständige Unterlagen und eine Vermarktung, die beide Käufergruppen erreicht: Pendler aus dem Münchner Raum ebenso wie Interessenten aus dem Wirtschaftsraum Ingolstadt.

**Wie läuft die kostenlose Immobilienbewertung in Pfaffenhofen ab?**
Sie haben zwei Wege: Bei der Vor-Ort-Bewertung kommen wir zu Ihnen nach Pfaffenhofen, besichtigen die Immobilie und Sie erhalten eine fundierte Werteinschätzung inklusive Vermarktungsempfehlung. Alternativ starten Sie mit der Online-Bewertung in wenigen Minuten – ideal für eine erste Orientierung. Beides ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.

**Warum Heinrichs Immobilien als Makler in Pfaffenhofen an der Ilm?**
Wir sind seit 2009 als Immobilienmakler in der Region verwurzelt und werten den Markt im Landkreis Pfaffenhofen seit 2019 monatlich mit echten Angebotsdaten aus – Gemeinde für Gemeinde. Sie profitieren von dieser Datentiefe, professioneller Präsentation (Fotos, Drohne, Exposé) und persönlicher Begleitung bis zum Notartermin – ohne Callcenter, direkt mit dem Team.

*Marktwerte: echte IMV-Angebotsdaten · Stand: Juli 2026 · Details im Marktbericht.*

## Ratgeber für Eigentümer in Pfaffenhofen a. d. Ilm

- [Was kostet der Verkauf?](https://www.heinrichsimmobilien.de/wissen/was-kostet-der-verkauf)
- [Wann ist der Verkauf steuerfrei?](https://www.heinrichsimmobilien.de/wissen/spekulationsfrist)
- [Haus zu Lebzeiten überschreiben?](https://www.heinrichsimmobilien.de/wissen/haus-zu-lebzeiten-ueberschreiben)
- [Immobilie bei Scheidung?](https://www.heinrichsimmobilien.de/wissen/immobilie-bei-scheidung)
- [Immobilie geerbt – was jetzt?](https://www.heinrichsimmobilien.de/wissen/immobilie-geerbt)
- [Alle Fragen & Antworten](https://www.heinrichsimmobilien.de/wissen)

## Nachbargemeinden von Pfaffenhofen a. d. Ilm

- [Scheyern](https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-scheyern) – Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-scheyern.md
- [Ilmmünster](https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-ilmmuenster) – Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-ilmmuenster.md
- [Hettenshausen](https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-hettenshausen) – Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-hettenshausen.md
- [Rohrbach (Ilm)](https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-rohrbach) – Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-rohrbach.md
- [Pörnbach](https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-poernbach) – Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-poernbach.md
- [Wolnzach](https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-wolnzach) – Markdown: https://www.heinrichsimmobilien.de/immobilienmakler-in-wolnzach.md

## Methodik & Quellen

- Datenbasis: IMV-Angebotsdaten (ImmoScout24, ImmoWelt, Kleinanzeigen, regionale Zeitungen), monatlich ausgewertet durch Heinrichs Immobilien; Doppelinserate werden nur einmal gezählt, unplausible Preise entfernt.
- Kennzahlen: Ø und Median des Angebotspreises je m² Wohnfläche (Grundstücke: je m² Grundstücksfläche), mittlere Hälfte (25.–75. Perzentil), Anzahl aktiver Angebote, Ø Angebotsdauer in Tagen. Ø-Preis je Gemeinde erst ab 5 Angeboten; laufender Monat bis Monatsende „vorläufig“.
- Angebotspreise sind keine beurkundeten Kaufpreise. Amtliche Bodenrichtwerte: Gutachterausschuss / BORIS Bayern. Einwohnerzahlen: Bayerisches Landesamt für Statistik.
- Weitere Fassungen: Kurzprofil für KI-Systeme https://www.heinrichsimmobilien.de/llms.txt · Vollfassung https://www.heinrichsimmobilien.de/llms-full.txt · Marktdaten-API GET https://www.heinrichsimmobilien.de/api/marktbericht?gemeinde=pfaffenhofen-an-der-ilm

## Kontakt

Heinrichs Immobilien · Rindermarkt 8, 85354 Freising · Telefon 08161 185 1360 · E-Mail info@heinrichsimmobilien.de · https://www.heinrichsimmobilien.de/kontakt