Die Leibrente ist ein etwas aus der Mode gekommenes Instrument der Bedienung von Zahlungsverpflichtungen. Das war in früheren Zeiten anders. Bis in die frühe Neuzeit hinein waren Leibrenten eine Möglichkeit, das kirchliche Zinsverbot zu umgehen und wurden häufig bei Schuldverhältnissen eingesetzt. Im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen erleben sie eine Renaissance und können für Verkäufer wie Käufer eine interessante Alternative zum Verkauf gegen Einmalzahlung sein. Das gilt vor allem dann, wenn Verkäufer sich bereits in fortgeschrittenem Alter befinden und ihre finanzielle Situation aufbessern wollen.

Gesetzlich geregelt sind Leibrenten im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 759 – 761 BGB). Es handelt sich um regelmäßig wiederkehrende Zahlungen, die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt – in der Regel bis zum Tod des Empfängers – zu leisten sind. Danach erlischt die Zahlungsverpflichtung. Beim Immobilienverkauf mit Leibrente wird anstelle der einmaligen Zahlung eines Kaufpreises eine üblicherweise monatliche Rentenzahlung vereinbart, die mit dem Tod des Verkäufers endet. Er ist – trotz vielleicht sogar identischer Zahlungsströme – nicht mit der Umkehrhypothek zu verwechseln, bei der der Immobilien-Eigentümer Schuldner wird und die Immobilie als Sicherheit dient und ggf. zur Deckung der Schuld verwandt wird. Seine Rechtsstellung ist hier anders.

Immobilienverkauf und -verrentung in Verbindung mit Wohnrecht

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit einer Leibrenten-Vereinbarung verkaufen, erhalten Sie bis an Ihr Lebensende eine monatliche Zusatzrente, mit der Sie Ihre gesetzliche Rente deutlich aufstocken können. Für viele Immobilien-Eigentümer ist das eine Möglichkeit, Ihr Vermögen zu „verfrühstücken“ und damit den gewohnten Lebensstandard zu halten. Dabei ist es nicht einmal zwingend, die eigenen vier Wände aufzugeben. Sie können mit dem Käufer ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren, das Ihnen den Verbleib im Haus oder der Wohnung garantiert. Theoretisch ist auch ein Nießbrauchsrecht denkbar, wird aber – da sehr weitgehend – seltener genutzt. Wenn ein Wohnrecht (oder Nießbrauchsrecht) vereinbart wird, wirkt sich das entsprechend wertmindernd auf das Objekt und die Höhe der Leibrente aus.

Die Leibrenten-Berechnung

Bei der Berechnung der Leibrente wird der Wert der Immobilie (Kaufpreis) unter Berücksichtigung eines Kalkulationszinses und der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers in eine Rentenzahlung umgerechnet. Je niedriger der Kalkulationszins und je höher die (restliche) Lebenserwartung ist, umso niedriger fällt bei gegebenem Immobilienwert die Rente aus – et vice versa. Ein 65jähriger männlicher Eigentümer hätte zum Beispiel bei einem aktuellen Immobilienwert von 250.000 Euro und einem Kalkulationszins von 2,5 Prozent eine monatliche Leibrente von 1.469 Euro zu erwarten (Rest-Lebenserwartung: 17 Jahre). Bei einem 55jährigen würde die Rente unter sonst gleichen Bedingungen 1.106 Euro ausmachen.

Bewertung des Modells aus Verkäufer-Sicht

Der Immobilienverkauf mit Leibrenten- und Wohnrecht-Vereinbarung kann aus Verkäufer-Sicht unter verschiedenen
Aspekten beurteilt werden:

  • das Wohnrecht bietet Ihnen die garantierte Möglichkeit, so lange es geht, in Ihren eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, auch wenn Ihnen das Objekt nicht mehr gehört. Sie müssen keine Miete zahlen, tragen nur die üblichen Nebenkosten und sind auch nicht für grundlegende Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung verantwortlich. Das entlastet – gerade im Alter;
  • im Unterschied zur Anlage und Verrentung eines einmal gezahlten Kaufpreises, bei dem die Zahlung üblicherweise mit der vereinbarten Laufzeit endet, erhalten Sie hier eine Rente bis ans Lebensende. Das bietet Kalkulationssicherheit. Wenn Sie länger leben als im statistischen Durchschnitt, machen Sie sogar einen Gewinn, sollten Sie vorzeitig sterben, profitiert dagegen der Käufer;
  • die Rentenvereinbarung bedeutet ein gewisses Zahlungsrisiko, denn Sie können nicht sicher sein, dass der Käufer auf Dauer in der Lage ist, seinen Verpflichtungen nachzukommen. Dieses Risiko lässt sich aber absichern – zum Beispiel im Rahmen einer Bankgarantie (die Bank tritt dann im Zweifel als Zahler ein) oder durch die Eintragung von Pfandrechten im Grundbuch;
  • ein weiteres Risiko ist die Inflation. Bei starker Geldentwertung verliert die Rentenzahlung im Zeitablauf real an Wert. Dieses Risiko lässt sich mit einer Wertsicherungsklausel im Vertrag begrenzen, mit der Rentenanpassungen entsprechend der Inflationsrate (Veränderung des Verbraucherpreisindexes) vorgesehen werden.

Bewertung des Modells aus Käufer-Sicht

Für den Käufer bedeutet die Vereinbarung der Zahlung einer Leibrente anstelle eines einmaligen Kaufpreises eine erhebliche Liquiditätsentlastung. Er wird sofort zum Immobilieneigentümer, ohne dafür kurzfristig große finanzielle Mittel aufbringen zu müssen. Damit können sich auch Kaufinteressenten ein wertiges Objekt leisten, die sonst Probleme mit der Finanzierung hätten. Die Rentenzahlung bedeutet allerdings unter Umständen eine langfristige finanzielle Belastung, die die eigenen Spielräume stark einschränkt. Wenn der Verkäufer sehr lange lebt, ist der Kauf gegen Leibrenten-Zahlung ein Nachteil, stirbt er dagegen vorzeitig, hat der Käufer einen Gewinn. So makaber es klingt, in gewisser Weise ist das Modell eine „Wette auf den Tod“ – für beide Seiten.

Wenn ein Wohnrecht vereinbart wird, bedeutet das für den Käufer auf längere Sicht eine nur stark eingeschränkte Nutzbarkeit der Immobilie. Dafür wird seine finanzielle Belastung geringer, denn die dadurch bedingte Wertminderung der Immobilie schlägt sich auch in der Rentenzahlung nieder. Würde im obigen Beispiel ein wohnrechtsbedingter Bewertungsabschlag von 100.000 Euro vorgenommen, ergäbe sich beim 65jährigen Verkäufer noch eine Rentenzahlung von 881 Euro – statt 1.469 Euro.

Immobilienverkauf mit Leibrente – Vertrauen Sie auf unsere Erfahrung!

Der Immobilienverkauf mit Leibrente (und Wohnrecht) ist eine interessante Option für Verkäufer, die zusätzliches Geld für ihre Lebenshaltung im Alter benötigen und in ihren eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchten, ohne unbedingt darauf Wert zu legen, auch juristisch Eigentümer zu sein. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn keine Nachkommen vorhanden sind, an die das Objekt einmal vererbt werden soll.

Wir kennen uns mit den Besonderheiten dieser „speziellen“ Immobilien-Transaktion bestens aus und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie an einen Verkauf in dieser Form denken. Gerne beraten wir Sie auch ausführlich, welche Möglichkeiten noch bestehen, von Ihrem Immobilien-Eigentum finanziell zu profitieren, ohne Ihr Zuhause aufgeben zu müssen. Es gibt Alternativen – jeweils mit Vor- und Nachteilen.

Wenn Sie uns entsprechend beauftragen, kümmern wir uns auch komplett um die Vermarktung. Das bedeutet für Sie ebenfalls eine spürbare Entlastung und erspart Ihnen Zeit und Aufwand. In der Regel kennen wir bereits potentielle Käufer, die sich für dieses Modell interessieren. Dadurch gelingt der Verkauf erfahrungsgemäß schneller.

Auch als Kaufinteressent stehen wir Ihnen selbstverständlich zur Verfügung. Wir vermitteln Ihnen gerne ein passendes Objekt, das Sie auf Rentenbasis erwerben können. Damit können Sie sich womöglich eine Immobilie leisten, die für Sie sonst kaum erreichbar wäre.

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