Immobilienverkauf mit Nießbrauch

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Immobilienverkauf mit Nießbrauch

Für viele ältere Menschen ist es besonders wichtig, – so lange es geht – in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben. Das eigene Haus oder die eigene Wohnung ist mehr als eine Immobilie sondern ein Stück Heimat, das man nicht aufgeben möchte. Andererseits wird oft dringend Geld benötigt, weil die gesetzliche Rente nicht reicht, um den Lebensstandard zu sichern. Der Verkauf des Haus- oder Wohnungseigentums bildet – mangels anderer Vermögenswerte – vielfach den einzigen Ausweg, um wieder „flüssig“ zu werden. Das beißt sich aber vordergründig mit dem Wunsch, das eigene Zuhause zu behalten.

Eine Möglichkeit, beides miteinander zu verbinden, ist der Immobilienverkauf mit Nießbrauch. Dadurch verlieren Sie zwar juristisch Ihr Eigentum, bleiben aber de facto „wirtschaftlicher“ Eigentümer Ihres Objektes und profitieren trotzdem vom Verkaufserlös, den Sie auf Wunsch in eine Rente umwandeln können. Wie das genau funktioniert, erfahren Sie im Folgenden. Dazu ist es sinnvoll, zunächst zu erläutern, was Nießbrauch genau ist.

Was Nießbrauchsrecht für Sie bedeutet

Das Nießbrauchsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach § 1030 BGB kann derjenige, zu dessen Gunsten ein Nießbrauchsrecht vereinbart, Nutzungen aus einer Sache ziehen. Das bedeutet, dass er die Sache nicht nur für sich selbst nutzen kann, sondern damit auch Erzeugnisse herstellen oder Erträge erwirtschaften darf. Das bürgerliche Recht verwendet hierfür den etwas altertümlichen Begriff „Fruchtziehung“.

Bezogen auf Immobilien können Sie bei Einräumung eines Nießbrauchsrechts trotz Veräußerung weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben, aber auch anderweitig darüber verfügen. Zum Beispiel dürfen Sie das Objekt vermieten oder Sie können auf dem Grundstück Obst und Gemüse anbauen, das sie anschließend verkaufen. Das ist dann eine praktische Art der „Fruchtziehung“. Das Nießbrauchsrecht ist weiter als das Wohnrecht, das – wie der Name schon sagt – nur das Recht zum Wohnen für Sie selbst und ggf. nahe Angehörige umfasst. „Fruchtziehung“ ist hier nicht erlaubt.

Das Nießbrauchsrecht ist – von wenigen Ausnahmen abgesehen – nicht veräußerbar und auch nicht übertragbar. Es endet, wenn nichts anderes vorgesehen ist, mit Ihrem Tod. Das Nießbrauchsrecht wird auch nicht berührt, wenn Sie aus dem Haus oder der Wohnung ausziehen müssen, zum Beispiel beim Umzug in ein Pflegeheim. Sie können dann das Objekt immer noch weiter vermieten oder anderweitig nutzen.

Als „Nutznießer“ zahlen Sie keine Miete. Lediglich die üblichen Nebenkosten sind von Ihnen zu tragen. Bei sonstigen Kosten kommt es auf die Vereinbarungen an. Wenn nichts anderes geregelt ist, kommen Sie für Versicherungen, Steuern und „normale“ Reparaturen auf. Grundlegende Modernisierungen, Sanierungen und Renovierungen trägt dagegen der juristische Eigentümer. Es empfiehlt sich, diese Punkte in der Vereinbarung des Nießbrauchsrechts klar und eindeutig zu regeln. Denn es gibt hierüber häufig rechtliche Auseinandersetzungen.

Juristisches und wirtschaftliches Eigentum

Beim Nießbrauch fallen juristisches und wirtschaftliches Eigentum an einer Sache auseinander. Der Käufer Ihrer Immobilie wird zum juristischen Eigentümer, was sich auch darin ausdrückt, dass er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die Verfügungsrechte, die üblicherweise einem Eigentümer zustehen, sind aber in diesem Fall stark eingeschränkt. Im Prinzip verbleibt nur das Recht auf (Weiter-)Veräußerung beim juristischen Eigentümer.

Alle übrigen typischen Verfügungsrechte von Eigentümern stehen weiterhin Ihnen als Inhaber des Nießbrauchsrechts zu. Deshalb spricht man hier auch vom „wirtschaftlichen Eigentum“. Gegen Ihren Willen kann der juristische Eigentümer nur wenig ausrichten. Das Nießbrauchsrecht verleiht Ihnen eine besonders starke und unerschütterliche Stellung, die der eines Eigentümers nahe kommt. Sie bleiben sozusagen „Herr (oder Herrin) im Haus“.

Nießbrauch und Kaufpreis

Dieses weitgehende Recht hat einen Preis: beim Immobilienverkauf mit Nießbrauch müssen Sie mit einem deutlich niedrigeren Kaufpreis kalkulieren als bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf. Der Grund dafür ist klar: dadurch, dass die Rechte des Käufers hier unter Umständen für einen langen Zeitraum stark eingeschränkt bleiben, ist das Objekt für ihn weniger wert als eine vergleichbare Immobilie, über die er frei verfügen kann. Er wird daher nur mit einem entsprechenden Abschlag für die Einräumung des Nießbrauchsrechts zum Kauf bereit sein.

Es gibt amtliche Verfahren zur Bewertung des Nießbrauchs- und Wohnrechts, unter anderem für steuerliche Zwecke. Bei der Bewertung wird neben dem jährlichen Wohnwert (fiktive Miete) oder Nutzungswert auch Ihre durchschnittliche Lebenserwartung und ein Kalkulationszins berücksichtigt. Der Marktwert eines Nießbrauchsrechts kann davon abweichen. Letztlich ist die Vereinbarung des Abschlags bzw. des tatsächlichen Kaufpreises aber auch Verhandlungssache.

So schmerzlich es für Sie sein mag, Ihr Haus oder Ihre Wohnung „unter Wert“ zu verkaufen, sie gewinnen damit auch viel – mehr Lebensqualität durch ein besseres finanzielles Fundament, ohne selbstbestimmend auf Ihre eigenen vier Wände verzichten zu müssen. Dem Käufer bieten Sie mit dem Bewertungsabschlag einen Anreiz, eine wertige Immobilie zu einem attraktiven Preis zu kaufen, was für ihn weniger Finanzierungsaufwand bedeutet. Die Finanzierung wird in vielen Fällen dadurch für ihn auch einfacher und tragfähiger. Insofern bedeutet der Immobilienverkauf mit Nießbrauch für beide Seiten eine Win-Win-Situation, die aber für die Beteiligten auch Verzicht mit sich bringt.

Wir unterstützen Sie beim Immobilienverkauf mit Nießbrauch

Gerne beraten wir Sie ausführlicher, wie Sie Ihre Immobilie mit Nießbrauchsrecht erfolgreich verkaufen können. Auch welche Alternativen zum Nießbrauch bestehen und welche Vor- und Nachteile damit jeweils verbunden sind, erläutern wir Ihnen. Wir geben Ihnen auch Tipps, worauf Sie bei der Vereinbarung des Nießbrauchsrechts achten sollten. Und wenn Sie wissen wollen, wie Sie den erhaltenen Kaufpreis möglichst vorteilhaft in eine lebenslange (Zusatz-)Rente umwandeln können, vermitteln wir Ihnen auf Wunsch einen kompetenten Ansprechpartner.

Bei der Vermarktung Ihres Objektes können Sie ebenfalls ganz auf uns bauen. Oft kennen wir bereits potentielle Käufer, die sich für diese Form des Immobilienerwerbs interessieren. Das erleichtert den Verkaufsprozess erfahrungsgemäß erheblich. Auch sonst müssen Sie sich nur um wenig selbst kümmern. Von der Inserierung über die Exposé-Erstellung bis hin zu Besichtigungen – die von uns so dezent und schonend wie möglich organisiert werden – erledigen wir alles für Sie. Auf Wunsch unterstützen wir Sie auch bei den Kaufpreis- und Vertragsverhandlungen. Hier können Sie unser Spezial-Know How beim Immobilienverkauf für Nießbrauch für sich nutzen.

Selbstverständlich sind wir auch für Sie da, wenn Sie ein Objekt suchen, das mit Nießbrauchsrecht zur Veräußerung steht. Wir kennen diesen „Nischenmarkt“ genau und zeigen Ihnen auf, wo und wie Sie eine Immobilie zu Bedingungen erwerben können, die sich trotz der eingeschränkten Verfügbarkeit für Sie rechnet. Sie können so vom Immobilienverkauf mit Nießbrauch profitieren.

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2019-01-21T10:15:34+00:0021. Oktober 2018|Tags: , , , |