Die Umkehrhypothek ist eine weitere Möglichkeit, um eigenes Immobilienvermögen noch zu Lebzeiten zu „verrenten“, ohne seine gewohnten vier Wände aufgeben zu müssen. Der Begriff ist die deutsche Übersetzung aus dem englischen „reverse mortgage“. Das Modell wurde zuerst in den USA eingesetzt, um die finanzielle Situation älterer Menschen mit Immobilien-Eigentum zu verbessern. Häufig wird bei uns auch die Bezeichnung „Immobilienrente“ oder „Hausplusrente“ dafür verwandt.

Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie als Hauseigentümer einen Kredit auf, bei dem Ihre Immobilie als Sicherheit dient. Üblicherweise wird dafür eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Insofern ist der Begriffsbestandteil „-hypothek“ irreführend. Die Kreditsumme können Sie rentierlich anlegen und im Zeitablauf verzehren oder Sie lassen sich den Kreditbetrag als monatliche Rente auszahlen. Damit können Sie zum Beispiel Ihre gesetzliche Rente aufbessern. Die Laufzeit ist entweder zeitlich befristet oder erstreckt sich bis zu Ihrem Lebensende. Umkehrhypotheken sind als endfällige Darlehen konstruiert. Das heißt, während der Laufzeit finden keine Zins- und Tilgungszahlungen statt. Sie sind erst als Gesamtbetrag am Ende der Laufzeit fällig. Die Rückzahlung kann dann durch die Verwertung Ihres Eigenheims erfolgen oder Ihre Erben übernehmen die gestundeten Zins- und Tilgungszahlungen.

Sie bleiben Herr (oder Herrin) im eigenen Haus

Der entscheidende Unterschied bei Umkehrhypotheken im Vergleich zu anderen Modellen der Immobilienverrentung – Verkauf gegen Leibrente, Rückmietung, mit Wohn- oder Nießbrauchsrecht – ist, dass Sie hier uneingeschränkt „Herr (oder Herrin) in Ihrem Haus“ bleiben. Bei den übrigen Varianten geben Sie Ihre Stellung als juristischer Eigentümer auf und behalten allenfalls bestimmte Eigentümerrechte. Am weitesten sind diese beim Nießbrauchsrecht, bei Rückmietung sind Sie dagegen de facto lediglich so gestellt wie ein „normaler“ Mieter. Bei der Umkehrhypothek behalten Sie in vollem Umfang Ihre Stellung als juristischer und wirtschaftlicher Eigentümer.

Das kann von Vor- und von Nachteil sein. Wenn Sie darauf Wert legen, dass Ihr Haus oder Ihre Wohnung Ihnen auch weiterhin gehört, erscheint die Umkehrhypothek attraktiv. Allerdings gelten dann nicht nur alle Rechte, sondern auch alle Pflichten von Eigentümern für Sie. So sind Sie nicht nur für die üblichen Reparaturen verantwortlich, sondern müssen u.a. auch für Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung des Objektes aufkommen – es sei denn, Sie vereinbaren mit dem Kreditgeber etwas anderes. Gerade älteren Menschen fällt die Erfüllung der Eigentümerpflichten oft immer schwerer. Eigentum kann auch eine Last bedeuten.

Ein Modell mit finanzieller Planungssicherheit

Mit der Umkehrhypothek haben Sie Planungssicherheit, was Ihre finanzielle Situation betrifft. Sie kennen den Kreditbetrag, den Zinssatz und die Laufzeit. Sie erhalten ggf. eine lebenslang garantierte (Zusatz-)Rente, mit der Sie Ihre finanziellen Spielräume erweitern. Anders als beim Verkauf gegen Leibrente haben Sie hier auch kein Ausfallrisiko. Umkehrhypotheken werden üblicherweise von Banken mit erstklassiger Bonität vergeben, so dass die vereinbarten Zahlungen sichergestellt sind. Außerdem sind Sie hier Schuldner und nicht Gläubiger einer Forderung. Sollten Sie vorzeitig aus dem Objekt ausziehen müssen – zum Beispiel beim nötigen Umzug in ein Pflegeheim -, ist in der Regel ein Verkauf möglich. Mit dem Verkaufserlös können Sie dann das Darlehen tilgen. Auch hier bleibt das Risiko für Sie überschaubar.

Keine üppige Rentenaufbesserung zu erwarten

Diesen Vorteilen stehen auch einige Nachteile gegenüber:

  • wenn Sie die Immobilienrente für sich nutzen, verkleinern Sie die Erbmasse für Ihre Erben. Dieser Nachteil besteht allerdings auch bei den anderen denkbaren Alternativen der „Verrentung“;
  • mit der Grundschuld-Eintragung belasten Sie Ihre Immobilie. Sie reduzieren damit Ihre Sicherheiten und engen sonstige Kreditspielräume ein;
  • Sie müssen mit erheblichen Risikoabschlägen bei der Kreditsumme rechnen. Der Beleihungswert einer Immobilie ist in der Regel ohnehin niedriger als der Verkehrswert. Wenn Sie eine lebenslange Rente aus dem Darlehen beziehen, wird sich die Bank zusätzlich gegen das Langlebigkeitsrisiko absichern, was Kosten verursacht und den Kreditbetrag senkt. Auch die Kreditzinsen machen den Betrag, der sich verrenten lässt, kleiner. Im Endergebnis werden Sie einen deutlich geringere Rente erhalten als bei Verkauf Ihrer Immobilie und Verrentung des Kaufpreises;
  • wenn Sie die Übernahme von Instandhaltungskosten usw. durch den Kreditgeber vereinbaren, wird das Kreditsumme und Rente nochmals reduzieren, denn auch dieses Risiko wird selbstverständlich mit einkalkuliert. Je mehr Risiken Sie auf den Kreditgeber „überwälzen“, umso kleiner wird Ihre Immobilienrente.

Mit anderen Lösungen vergleichen – wir beraten Sie

Ob die Umkehrhypothek eine sinnvolle Lösung für Sie ist, lässt sich nur unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten in Ihrem Fall beurteilen. Auf jeden Fall empfiehlt es sich, mögliche Alternativen zur Immobilienrente durch Verkauf Ihres Objektes und anderweitige Formen der Verrentung durchzurechnen. Auch hier sind Gestaltungen möglich, die Ihnen ein Wohnenbleiben in den eigenen vier Wänden ermöglichen. Wir beraten Sie dazu gerne ausführlich und zeigen Ihnen die Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle auf. Sie können dann in aller Ruhe selbst und auf einer fundierten Faktenbasis entscheiden. Wenn Sie sich für zur Umkehrhypothek entschließen, können wir Ihnen auf Wunsch auch Anbieter benennen, die sich auf diese Form der Finanzierung spezialisiert haben.

Sollten Sie sich doch für den Verkauf mit anschließendem Wohnenbleiben entscheiden, übernehmen wir als Immobilienmakler in München und Freising gerne die Vermarktung Ihres Objektes. Wir kennen uns mit den verschiedenen Modellen bestens aus und finden passende Käufer, die an einem Erwerb in dieser Form interessiert sind. Dadurch können Sie nicht nur schnell und effektiv eine attraktive Zusatzrente für mehr finanzielle Spielräume im Alter verwirklichen, Sie müssen sich auch mit den Mühen des Verkaufsprozesses nicht selbst belasten. Sie dürfen hier ganz auf unsere Erfahrung setzen. Versprochen!

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