Kauf von Kapitalanlagen in Freising und München – Rendite, Miete und Ertrag

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Kauf von Kapitalanlagen in Freising und München – Rendite, Miete und Ertrag

Immobilien sind nicht nur gefragt, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sondern werden häufig auch als Kapitalanlagen gesucht. Der Ruf des „Betongoldes“ ist gut, es steht nach wie vor für Sicherheit und Wertbeständigkeit. Viele hoffen dabei nicht nur auf Rendite durch Mieteinnahmen, sondern auch durch Wertsteigerungen im Zeitablauf. Dies gilt für den Immobilienmarkt in München in besonderer Weise.

Selten schienen die Zeiten für Immobilienerwerb so günstig wie aktuell. Die Zinsen befinden sich auf historisch niedrigem Niveau. Da denkt mancher ans „Zuschlagen“. Dennoch sollte der Immobilienkauf immer gut überlegt und durchkalkuliert sein – das gilt auch und gerade für Kapitalanlagen in München. Denn niedrigen Finanzierungskosten stehen andererseits hohe Preise gegenüber. Überlegtes Handeln ist notwendig – damit Ihr Anlageobjekt in München sich auch wirklich lohnt.

Die Phasen des Immobilienkaufs

In der Regel ist der Immobilienerwerb ein längerer Prozess, bei dem vom ersten Gedanken bis zur Realisierung eine gewisse Zeit vergeht. Das gilt in besonderem Maße für Objekte zur Eigennutzung, aber auch für Renditeobjekte. Man rechnet im Schnitt etwa 20 Monate. Sie sollten sich also genügend Zeit für Ihre Kapitalanlage in München nehmen. Idealtypisch durchläuft ein Immobilienerwerb folgende Phasen:

  • die „Traum“phase: steht am Anfang. Hier bestehen sehr oft nur vage Vorstellungen, überhaupt erst die Idee oder der Wunsch, ein Objekt zu erwerben.
  • die Konkretisierungsphase: schließt sich an die ersten Überlegungen an. Hier werden Vorstellungen und Wünsche konkreter. Es werden Präferenzen definiert. Man sammelt Informationen über den Markt und definiert Anforderungen, die ein Objekt erfüllen soll, zum Beispiel hinsichtlich Lage, Ausstattung, Größe, Umgebung, Infrastruktur-Anbindung und Preis;
  • die Wirklichkeitsphase: hier erfolgt bereits eine intensivere Sichtung des Angebotes am Markt und eine Abgleichung mit den eigenen Vorstellungen. In dieser Phase werden oft „Kompromisse“ geschlossen, indem die Realität mit den Anforderungen abgeglichen wird.
  • die Realisierungsphase: ist schließlich der Zeitabschnitt, in dem der Wunsch umgesetzt wird, indem konkret Objekte gesucht, besichtigt, bewertet und ausgewählt werden. In dieser Phase kommt es dann auch zu Kaufverhandlungen und ggf. zum Vertragsabschluss.

Wann lohnt sich eine Immobilie? Die Renditeberechnung

Anlageobjekte müssen durchkalkuliert werden, denn schließlich sollen sie sich rentieren – das gilt auch für Anlageobjekte in München. In der Praxis haben sich dafür verschiedene Kennzahlen etabliert, die eine Beurteilung ermöglichen.

  1. der Vervielfältiger: gibt das Verhältnis des Kaufpreises zur Jahres-Nettokaltmiete an. Je höher der Wert des Vervielfältigers, umso höher der zu zahlende Kaufpreis zur Erzielung einer bestimmten Miete und umso niedriger die Rendite. Die Rechnung mit dem Vervielfältiger bedeutet eine erste Einschätzung. Ein Wert von 24 ist gleichbedeutend mit einer (Brutto)rendite von etwa 4 Prozent.
  2. die Bruttorendite: ist sozusagen die Umkehrung des Vervielfältigers: Hier wird die Jahres-Nettokaltmiete als Prozentsatz des Kaufpreises (zzg. Nebenkosten) angegeben.
  3. die Nettorendite: berücksichtigt die Tatsache, dass der Mietertrag nicht reiner Gewinn ist. Kosten für Objekt-Bewirtschaftung und Instandhaltung sind von der Jahres-Nettokaltmiete abzuziehen.
  4. die Eigenkapitalrendite: bezieht die Renditeberechnung auf das eingesetzte Eigenkapital. Die Finanzierungsstruktur (Verhältnis Eigen-/Fremdkapital) beeinflusst die Höhe der Eigenkapitalrendite

Seien Sie sich bei Angaben der Unterschiede bewusst. Sonst kommen Sie schnell zu einer falschen Einschätzung.

Immobilien in München – ein enger Markt

Der Münchner Immobilienmarkt ist nach wie vor einer der engsten in Deutschland. Einem beschränkten Angebot steht eine hohe Nachfrage gegenüber. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen – stärker als die Mieten, das Preisniveau ist hoch. In deutschen Städterankings belegt die bayerische Landeshauptstadt regelmäßig Spitzenplätze. Aktuell bewegen sich die Preise für Eigentumswohnungen in einer Größenordnung von 7.000 Euro pro Quadratmeter. Zum Teil wird bereits von einer Gefahr der Überhitzung gesprochen. Beim Vervielfältiger ergeben sich häufig Werte bis zum 33-fachen und mehr – gleichbedeutend mit einer Rendite von drei Prozent und weniger.

Als erzielbarer Ertrag einer Renditeimmobilie in München mag das gering erscheinen , allerdings ist für „normale“ Kapitalanlagen derzeit noch weniger zu haben. Insofern kann sich das Investment auch dann noch rechnen. Zu beachten ist, dass es sich um Durchschnittswerte handelt. Der Münchner Immobilienmarkt weist große Unterschiede auf und es kommt immer auf das konkrete Objekt an. Es kann sich auch lohnen, das Münchner Umland stärker in den Blick zu nehmen. Hier gibt es zum Teil noch etwas „entspanntere“ Marktverhältnisse. Allerdings macht die Marktsituation auch deutlich, wie wichtig sorgfältige Kalkulation ist.

Interessante Alternative – Nießbrauchs-Immobilien

Eine interessante Alternative zu „herkömmlichen“ Renditeimmobilien in München kann der Erwerb eines bestehenden Objektes auf Nießbrauchsbasis sein. Dieses Modell der Immobilienverrentung funktioniert wie folgt.

  • der Eigentümer – im Normalfall in fortgeschrittenem Alter – verkauft sein Immobilien-Eigentum, bleibt aber weiter darin wohnen. Zur rechtlichen Absicherung erhält er eine Nießbrauchsrecht. Mit dem Kaufpreis kann er seinen Lebensunterhalt finanzieren.
  • Sie erwerben das Eigentum. Das kann direkt über den Erwerb des Objektes erfolgen.
  • anstelle einer Mietzahlung wird der Mietwert als Abschlag auf den Kaufpreis berechnet. Dadurch müssen Sie für den Erwerb wesentlich weniger Liquidität einsetzen als sonst.
  • Eine Finanzierung mit dem Nießbrauchrecht in erster Rangstelle ist jedoch nicht möglich. Sei denn, Sie belasten eine andere Immobilie mit der Finanzierung.

Als Eigentümer einer Nießbrauchs-Immobilie sind Sie einerseits in der Verfügbarkeit stark eingeschränkt. Dafür bietet Ihnen das Modell andererseits neben der Liquiditätsentlastung den Vorteil hoher Kalkulationssicherheit und quasi garantierte „Mieterträge“ durch den sofort wirksam werdenden Kaufpreisabschlag.

Heinrichs Immobilien – Ihr Makler für Kapitalanlagen in München

Wenn Sie nach einer Immobilie als Kapitalanlage in München suchen, sollten Sie einem Makler vertrauen, der den Markt bestens kennt und über langjährige Erfahrung bei der Immobilien- Vermittlung verfügt. Heinrichs Immobilien bietet Ihnen diese Expertise – sowohl auf die bayerische Landeshauptstadt bezogen als auch auf das Umland.

Die Immobilien-Experten stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um die Beurteilung möglicher Objekte geht. Mit ihrer Unterstützung lässt sich sehr schnell feststellen, ob sich eine Immobilie rechnet oder nicht. Dadurch kann sich der – oben dargestellte – Kaufprozess abkürzen lassen und Sie kommen schneller zu einer fundierten Entscheidung. Auch zum Thema Nießbrauchs-Immobilien berät man Sie gerne weiter.

Sie haben bei Heinrichs Immobilien außerdem die Möglichkeit, einen Suchauftrag zu erteilen, mit dem Sie gezielt nach Objekten suchen, die Sie als Kapitalanlage in München oder Umgebung nutzen könnten. Die Erteilung des Suchauftrages erfolgt in wenigen Schritten online und ist ganz einfach. Er wird dann im Rahmen des Webauftritts von Heinrichs Immobilien veröffentlicht. Sie verbessern damit Ihre Chancen, ein geeignetes Objekt zu finden. Nutzen Sie sie!

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