Immobilienverkauf
mit Wohnrecht
Der Immobilienverkauf mit Wohnrecht ist eine mögliche Option, um das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu „verrenten“, ohne die gewohnten vier Wände aufgeben zu müssen. Für viele ältere Menschen, die Geld benötigen, um ihre bescheidene Rente aufzubessern, bietet dieses Modell die Chance, noch zu Lebzeiten quasi doppelt von ihrem Immobilienvermögen zu profitieren – durch den Verkaufserlös und die dauernde persönliche Nutzung des Wohnraums.
Das Wohnrecht ist nicht ganz so weitgehend wie das Nießbrauchsrecht, dass das umfassendste Nutzungsrecht an einer Immobilie darstellt. Trotz dieser Einschränkung deckt das Wohnrecht die Bedürfnisse vieler älterer Menschen voll ab und kann eine sinnvolle Alternative sein, um die „Marktgängigkeit“ des Objektes zu erhöhen. Um das zu verstehen, ist es sinnvoll, das Wohnrecht näher zu erläutern und mit dem Nießbrauchsrecht zu vergleichen.
Das Wohnrecht – eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit
Rechtsgrundlage des Wohnrechts bildet § 1093 BGB, der dafür den Begriff „Wohnungsrecht“ verwendet. Es ist eine „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“. Dieser juristische Fachterminus steht für die Befugnis einer bestimmten Person, ein Grundstück (= eine Immobilie) in bestimmter und festgelegter Hinsicht zu nutzen. Beim Wohnungsrecht ist die Nutzung darin zu sehen, die Immobilie persönlich zu bewohnen. Weitergehende Nutzungsrechte sind damit nicht verbunden. Das Wohnungsrecht schließt auch das Recht ein, Familienangehörige und pflegebedürftige nahestehende Personen bei sich aufzunehmen.
Bei der Ausgestaltung verweist § 1093 BGB im Wesentlichen auf die Vorschriften zum Nießbrauchsrecht. Dennoch bestehen zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauchsrecht gravierende Unterschiede. Das Nießbrauchsrecht ist ein absolutes Recht. Es verschafft dem „Nutznießer“ ein ausschließliches und unbeschränktes persönliches Herrschaftsrecht über eine Sache, konkret eine Immobilie. Beim Wohnungsrecht beschränkt sich das Herrschaftsrecht dagegen auf eine bestimmte Nutzung, nämlich das Recht zum persönlichen Bewohnen. „Fruchtziehung“ – zum Beispiel durch Vermietung – ist anders als beim Nießbrauchsrecht nicht Bestandteil des Wohnungsrechts.
Wie das Nießbrauchsrecht ist das Wohnungsrecht an die Person des Rechtsinhabers gebunden und nicht übertragbar, es kann aber Dritten zwecks Ausübung überlassen werden (§ 1092 BGB). Es endet spätestens mit dem Tod des Rechtsinhabers. Mit dem Auszug aus der Wohnung erlischt das Wohnungsrecht nicht automatisch. Eine Veräußerung ist allerdings nicht vorgesehen. Der Rechtsinhaber kann aber – ggf. gegen Abfindung – gegenüber dem Eigentümer auf sein Recht verzichten und einer Löschung des entsprechenden Grundbucheintrags zustimmen. Das ist dann de facto ein „Verkauf“.
Auszug bei Wohnrecht
Eine Vermietung nach dem eigenen Auszug durch den Berechtigten ist nach dem Gesetz nicht zulässig. Allerdings macht die Rechtsprechung hier gewisse Ausnahmen. Wenn Sie als Rechtsinhaber die Wohnung nicht mehr selbst nutzen können, aber dringend auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, dürfen Sie ausnahmsweise doch vermieten. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie umständehalber in ein Alters- oder Pflegeheim umziehen müssen und das Geld benötigen, um die damit verbundenen Kosten aufzubringen. Was „dringend“ ist, kann im Einzelfall strittig sind. Hier sind Sie mit dem Nießbrauchsrecht auf der sichereren Seite. Denn bei diesem Recht ist Vermietung durch den „Nutznießer“ kein Problem.
Als Inhaber des Wohnungsrechts zahlen Sie keine Miete. Ggf. kann eine Nutzungsentschädigung vereinbart werden, was aber eher die Ausnahme als die Regel ist. Als Bewohner tragen Sie die üblichen Nebenkosten wie Müllgebühren, Heizungs-, Wasser- und Stromkosten. Sie kommen auch für Standard-Reparaturen auf. Außerordentliche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind dagegen Sache des Eigentümers. Das ist zumindest der Fall, wenn nichts anderes vereinbart ist. Im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit können natürlich auch andere Regelungen getroffen werden.
Während die Stellung des Inhabers eines Nießbrauchsrechts eher der des Eigentümers ähnelt, sind Sie als Inhaber eines Wohnrechts näher an der Position eines Mieters. Im Unterschied zu „regulären“ Mietverhältnissen ist Ihr Wohnungsrecht allerdings unkündbar und Sie zahlen in der Regel keine Miete bzw. Nutzungsentschädigung.
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für Verkauf mit Wohnrecht
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Immobilienverkauf mit Wohnrecht – Besonderheiten des Verkaufs
Der Immobilienverkauf mit Wohnrecht bietet sich vor allem dann an, wenn Sie weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bleiben möchten, aber sich nicht mit der Verantwortung für das Objekt belasten wollen. Immobilien-Eigentümer zu sein, kann nicht nur eine Lust, sondern auch eine Last bedeuten. Mit dem Verkauf geben Sie Ihre Rechte als Eigentümer auf, aber auch Ihre Pflichten. Das bewirkt gerade für ältere Menschen oft eine spürbare Entlastung. Wenn es Ihnen also vordringlich um das Wohnen in den eigenen vier Wänden geht und nicht um anderweitige Nutzungen, ist das Wohnrecht eine gute Lösung.
Wie beim Verkauf mit Nießbrauchsrecht müssen Sie auch hier mit einem „Bewertungsabschlag“ bei Ihrer Immobilie rechnen. Das Haus oder die Wohnung ist für den Eigentümer weniger wert, weil er es nicht selbst bewohnen oder vermieten kann. Die Wertminderung berechnet sich aus den entgangenen künftigen Mieteinnahmen, die mit einem entsprechenden Kalkulationszins und unter Anwendung Ihrer durchschnittlichen Lebenserwartung auf ihren heutigen Wert abgezinst werden. Sie erfolgt zumindest die Wertermittlung für steuerliche Zwecke. Da das Wohnungsrecht eingeschränkter ist als das Nießbrauchsrecht, fällt der Bewertungsabschlag unter Umständen nicht so hoch aus und die „Marktgängigkeit“ Ihres Objektes ist besser.
Den Verkaufserlös können Sie rentierlich anlegen, die Erträge und ggf. der Kapitalverzehr bessern dann Ihre Rente auf. Viele Finanzdienstleister bieten auch Auszahlmodelle an, bei denen Sie das Kapital einmal anlegen und als regelmäßige Rente ausgezahlt erhalten. Dafür gibt es die vielfältige Modelle, die unterschiedliche Bedürfnisse und Lebenslagen berücksichtigen.
Wir verkaufen Ihre Immobilie bestens – und Sie bleiben darin wohnen
Wir informieren Sie gerne ausführlich über die Möglichkeiten des Immobilienverkaufs mit Wohnrecht. Auf Wunsch zeigen wir Ihnen auch Alternativen mit Vor- und Nachteilen auf. Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Immobilie zu einem guten Preis zu veräußern und mit einem Wohnrecht verbunden darin wohnen zu bleiben – wenn möglich bis zu Ihrem Lebensende. Als Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung kennen wir uns mit dem Immobilienmarkt bestens aus. Wir wissen, was Ihre Immobilie – auch unter Berücksichtigung des Wohnrechts – wert ist und helfen Ihnen dabei, diesen Wert beim Verkauf tatsächlich zu erzielen.
Wenn Sie uns mit der Vermarktung beauftragen, müssen Sie sich nicht selbst mit dem Verkauf belasten und können die Abwicklung weitgehend uns überlassen. Bei Kaufpreis- und Vertragsverhandlungen begleiten wir Sie gerne. Wir kennen auch kompetente Experten, die Sie bei der Anlage und „Verrentung“ der Kaufsumme beraten können.
Wenn Sie als Käufer an einem Objekt, das mit einem Wohnungsrecht verbunden ist, interessiert sind, stehen wir Ihnen selbstverständlich ebenfalls zur Verfügung. Wir stehen stets mit entsprechenden Verkaufsinteressenten in Verbindung und vermitteln Ihnen gerne eine entsprechende Immobilie.
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