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Kaufpreise bei Wohnimmobilien
werden bis 2023
erstmals wieder sinken

Von allen Seiten werden wir als erfahrene und langjährige Kenner des Immobilienmarktes - mal vorsichtig unter vorgehaltener Hand, mal sehr direkt - nach unserer Fachmeinung zur Preisentwicklung der Kaufpreise für Wohnimmobilien gebeten. Wir haben uns dazu entschieden, den Finger in die Wunde zu legen und unsere Meinung dazu schriftlich als persönliche Prognose zu verfassen. Wir wissen, es ist nicht schön! – aber es ist wichtig.

Steigende Kaufpreise seit über 14 Jahren

Unserer Meinung nach werden die Immobilienpreise bis Ende 2022 oder Anfang 2023 erstmals wieder signifikant sinken. Aber die gute Nachricht vorweg: Sie haben noch nichts verpasst oder gar Geld verloren. Die Verkaufspreise sind noch nicht gesunken. Aber seien Sie als Eigentümer achtsam! Die Preisprognose steht am Immobilienmarkt auf Sinkkurs. Wir möchten Ihnen erörtern, warum.

Seit 2008, also genau genommen mit der Pleite der Investmentbank Lehman Brothers, haben private Kapitalanleger und große Investoren wieder in Sachwerte jeglicher Art und dabei verstärkt in Immobilien investiert. Zusätzlich zu dieser entstandenen wachsenden Immobiliennachfrage hat die EZB kontinuierlich den Leitzins gesenkt und verfolgt seit dem 10.03.2016 eine unveränderte Nullzinspolitik. Immobilien kaufen ist so attraktiv wie nie und der Immobilienmarkt boomt. Erstmal alles Gründe für ein weiteres Steigen der Immobilienpreise, da die Nachfrage bis dato ungebremst ist.

Aber Achtung, lesen Sie die drei wesentlichen Aspekte, welche unserer Meinung nach zu einem Sinken der Immobilienpreise führen – und zwar nahezu zwangsläufig!

  1. Steigende Baufinanzierungszinsen
  2. Neue Regeln bei Immobilienkrediten
  3. Beendigung der Null-Zinspolitik durch die EZB

Alle drei Punkte führen zu einem enormen Anstieg der Immobilienkreditzinsen, was zwangsläufig ein Sinken der Immobilienpreise nach sich zieht, da die gesamte Finanzierungssummen für Immobilienkäufer nicht mehr realisierbar sind. Die Nachfrage sinkt – der Markt muss und wird sich anpassen. Lassen Sie uns ausführlich auf die einzelnen Aspekte eingehen:

Steigende Baufinanzierungen

Seit Beginn des Ukrainekrieges lässt sich eine immense Zinssteigerung bei Immobilienkrediten erkennen. Konkret: Im Februar 2022 stiegen die Baufinanzierungszinsen nachweislich von ca. 0,9 % auf über 2,3 %. Das sind 155 % höhere Zinsen als in den Vormonaten.

Es lässt sich vermuten, dass Unsicherheit, Ungewissheit und geringe Risikobereitschaft als Folge des Ukrainekriegs den Kreditmarkt beeinflussen - kamen doch Krieg und Zinserhöhung nahezu zeitgleich daher. Angst vor Inflation, vor Einkommensausfällen, vor Wirtschaftskrisen erhöht das Bedürfnis nach Sicherheit. Insbesondere bei Banken.

Stark steigende Zinsen führen unweigerlich zu einer sinkenden Nachfrage an Immobilienfinanzierungen. Aus dem einfachen Grund, viele können es sich dann nicht mehr leisten.

Unserer Erfahrung nach betrifft dies Immobilien ab einem Kaufpreis von einer Million Euro. Sie sind im Gesamten für Käufer kaum mehr finanzierbar. Die Preise für diese Immobilien müssen sinken. Und wenn diese sinken, müssen sich auch andere, günstigere Immobilien dem Wertgefüge anpassen und im Preis fallen.

Neue Regeln bei Immobilienkrediten

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin führt mit Gültigkeit zum 1.4.2023 neue Anforderungen an die Banken und Sparkassen ein. Bei jedem Immobilienkredit muss die Bank derzeit 7 % der Finanzierungssumme als Sicherheit zurücklegen und kann mit diesem Geld nicht arbeiten.

Die Bafin verlangt nun eine Steigerung um knapp 40 % auf insgesamt 9,75 % Sicherheitseinlage von den Banken. Diese Summe muss aus eigenen Mitteln hinterlegt werden und steht nicht wie bisher für den Banken-Cashflow zur Verfügung.

Es erschließt sich von selbst, dass Banken die Zinsen anheben müssen, wenn sie ihre Wirtschaftsfähigkeit erhalten wollen. Das „eingefrorene“ Kapital muss die Bank durch andere Mittel ausgleichen. Es bleibt abzuwarten, wie die Banken diese Mehrkosten stemmen werden. Fest steht: Es ist ein hartes Brot für die Finanzierer. Voraussichtlich wird der Endkunde diese Mehrkosten tragen müssen.

Beendigung der Null-Zinspolitik durch die EZB

Europas Währungshüter, die Europäische Zentralbank, wird im Sommer 2022 die milliardenschweren Anleihenkäufe früher beenden als erwartet. Die Beendigung war für Oktober 2022 geplant; also drei Monate vorher. Der EZB-Rat gab eine Tendenz bereits auf seiner jüngsten geldpolitischen Sitzung bekannt.

Energie, Lebensmittel und diverse Wirtschaftsgüter werden sehr viel teurer für den Verbraucher. Die Konjunktur wird schwer belastet. Die Inflation steigt. Man kann sie gar als Rekordinflation titulieren. Die EZB muss der steigenden Inflation entgegenwirken. Hierzu kann sie als Instrument auf den Leitzins zurückgreifen - Dieser wird angehoben und die Inflation sollte infolgedessen sinken. Die Zeit wird zeigen, ob und wie weit dieses Instrument der EZB sein Ziel erreichen wird. Fakt ist: Auch die Inflation beeinflusst den Immobilienmarkt gewichtig.


Dieser Schritt wird im Weiteren im Herbst 2022 dazu führen, dass auch die Nullzinspolitik ein Ende finden wird. Auch hier werden sicherlich die Bauzinsen noch einmal mehr steigen als wir es uns derzeit vorstellen können. Aber warum genau?

Das lässt sich vereinfacht, wie folgt erklären: Bislang können sich Banken die Summen für Immobilienfinanzierungen mit 0 % Zinsen von der Zentralbank leihen. Dies ist das Kapital, was Ihnen als Kunde von Ihrer Bank für Ihre Immobilienfinanzierung mit einem von der Bank gewählten Aufschlag (Zinsen) zur Verfügung gestellt wird. Was wird passieren, wenn die Banken sich die zu finanzierenden Summen nicht mehr mit 0 % leihen können? Sie werden die neue Zinsbelastung, welche eine erhebliche Mehrbelastung für die Banken darstellt, auf die Kreditnehmer umlegen, was im weiteren Verlauf zu weit höheren Bauzinsen führen wird, als wir es in den vergangenen Jahrzehnten kannten.

Empfehlung für Immobilienverkäufer

Dass die Preise in bestimmten Regionen sinken werden, ist vielen Immobilienverkäufern und -käufern bereits bewusst. In stark nachgefragten Regionen wird es eventuell noch etwas dauern, bis sich der Preisrückgang bemerkbar macht – aber auch hier wird er unweigerlich kommen.

Unsere Empfehlung: Planen Sie mehr Zeit für den Verkauf Ihrer Immobilie ein. Kalkulieren Sie nicht mit den bisher üblichen 3-4 Monaten Verkaufszeit, sondern tendenziell mit 6-9 Monaten. Legen Sie noch mehr Wert auf eine akkurate Wertermittlung, eine sehr durchdachte Vermarktungsstrategie und vor allem auf die zur Verfügung stehende Zeit, den Käufer für Ihre Immobilie zu finden, für den Wert und Preis stimmig ist.

Gerne unterstützen wir Sie. Brauchen Sie zuerst einmal eine Preiseinschätzung für Ihre Immobilie? Gerne können Sie untenstehend den Wert Ihrer Immobilie schnell und einfach bestimmen.

Nutzen Sie diese Zeit und unser Angebot, wenn Sie schon länger über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken. Der Zeitpunkt ist da.