Mietkauf: Zwischen Miete und Eigentum
Mietkauf – kaum ein Immobilienmodell wird so häufig nachgefragt und gleichzeitig so falsch eingeschätzt. Gerade in Zeiten steigender Zinsen, strengeren Kreditvorgaben und veränderter Lebensrealitäten erscheint der Mietkauf vielen als elegante Lösung: Man wohnt schon im künftigen Zuhause und kauft es einfach später. Klingt einfach – ist aber rechtlich, wirtschaftlich und steuerlich komplex.
Während Käufer hoffen, sich den Traum vom Eigentum „auf Raten“ zu erfüllen, sehen manche Eigentümer darin eine Möglichkeit, ihre Immobilie trotz Finanzierungshürden am Markt zu platzieren. Doch: Nicht jedes Mietkaufmodell ist für jede Immobilie geeignet – und längst nicht jeder Eigentümer profitiert davon. Wer blind ins Modell einsteigt, riskiert steuerliche Nachteile, Liquiditätsprobleme oder rechtliche Auseinandersetzungen.
Der Mietkauf unterscheidet sich grundlegend vom klassischen Verkauf oder der Vermietung. Kaufpreisbindung, Anrechnung von Mieten, Eigentumsübergang erst Jahre später – all das macht den Mietkauf zu einem Modell mit vielen Fallstricken, aber auch gezielten Chancen. Ob dieses Konstrukt wirtschaftlich Sinn ergibt, hängt entscheidend von der Ausgangslage ab – insbesondere von der steuerlichen Bewertung auf Verkäuferseite.
In diesem Artikel beleuchten wir das Thema umfassend: Was ist ein Mietkauf? Welche Vor- und Nachteile ergeben sich für Käufer und Verkäufer? Wann lohnt sich das Modell wirklich – und wann ist es ein steuerlicher Bumerang? Erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, um fundiert zu entscheiden – und nutzen Sie unsere Checkliste am Ende, um Ihre individuelle Situation richtig einzuordnen.
Was ist Mietkauf? – Das Modell einfach erklärt
Beim Mietkauf wird eine Immobilie zunächst gemietet, mit dem vertraglich festgelegten Ziel, sie später zu kaufen. Dabei wird ein Teil der monatlichen Miete als Anzahlung auf den Kaufpreis angerechnet. Das Modell kann auf zwei Arten ausgestaltet sein:
1. Mietkauf mit Kaufverpflichtung
Der Käufer verpflichtet sich bereits im Vorfeld vertraglich, die Immobilie zu einem definierten Zeitpunkt zu kaufen. Dieser Kaufpreis wird im Vertrag festgeschrieben.
2. Mietkauf mit Kaufoption
Der Käufer hat am Ende der Mietzeit das Recht, aber nicht die Pflicht, die Immobilie zu erwerben. Dieses Modell bietet mehr Flexibilität – für Käufer, aber auch mehr Unsicherheit für Verkäufer.
In beiden Fällen wird der Vertrag notariell beurkundet und enthält neben den üblichen Mietregelungen auch eine detaillierte Kaufpreisvereinbarung.
Vorteile für Käufer
Käufer können Eigenkapital ansparen oder ihre Bonität verbessern, bevor sie eine klassische Finanzierung benötigen.
Schon heute wird ein fester Kaufpreis vereinbart – auch wenn die Preise am Markt steigen.
Die Immobilie wird schon jetzt bewohnt, obwohl sie rechtlich noch nicht dem Käufer gehört.
Ein Teil der Miete fließt als Anzahlung in den späteren Kauf ein – „Wohnen und sparen“ in einem Modell.
Nachteile für Käufer
Durch den Anrechnungsanteil ist die monatliche Belastung oft höher als bei einer normalen Miete.
Wer die Kaufoption nicht zieht oder vom Vertrag zurücktritt, verliert oft sämtliche Anrechnungsanteile.
Frühzeitiger Ausstieg ist rechtlich und finanziell schwierig.
Instandhaltungs- oder Versicherungspflichten können bereits in der Mietphase teilweise auf den Käufer übergehen.
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Vorteile für Verkäufer
Auch Interessenten ohne Sofortfinanzierung kommen infrage.
Während der Mietphase entstehen kalkulierbare Mieteinnahmen.
Eine vertraglich garantierte Kaufabsicht gibt Planungssicherheit.
Der Mieter identifiziert sich mit der Immobilie – das reduziert Leerstand und Mieterwechsel.
Nachteile für Verkäufer
Der endgültige Kaufpreis fließt erst Jahre später – Liquidität ist gebunden.
Die Immobilie kann während der Laufzeit nicht anderweitig verkauft werden.
Kommt der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, droht ein komplexer Rechtsstreit.
Steigen die Immobilienpreise, ist der vertraglich festgelegte Kaufpreis möglicherweise zu niedrig.
Steuerliche Bewertung: Mietkauf kann zur Steuerfalle werden
Der größte Nachteil aus Verkäufersicht liegt nicht im Vertrag – sondern im Steuerrecht. Viele Eigentümer übersehen, dass sie durch einen Mietkauf potenziell tausende Euro an Steuervorteilen verschenken.
1. Spekulationsfrist nach § 23 EStG
Wer eine Immobilie nicht selbst genutzt hat und sie innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Veräußerungsgewinn versteuern. Beim Mietkauf verlängert sich diese Frist faktisch: Denn entscheidend ist nicht der Vertragsabschluss, sondern der tatsächliche Eigentumsübergang im Grundbuch.
Beispiel:
Ein Eigentümer besitzt eine vermietete Immobilie seit 9 Jahren und vereinbart einen Mietkauf über 3 Jahre. Beim finalen Kauf ist die Immobilie dann zwar 12 Jahre in seinem Besitz – aber der steuerpflichtige Verkauf erfolgt innerhalb der Spekulationsfrist → volle Steuerlast auf den Gewinn.
2. Mieteinnahmen statt steuerfreier Verkauf
Ein klassischer Immobilienverkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist wäre steuerfrei. Beim Mietkauf dagegen fließen Mieteinnahmen, die voll einkommensteuerpflichtig sind – meist zum Spitzensteuersatz.
3. Gefahr der gewerblichen Einstufung
Wer mehrere Objekte per Mietkauf veräußert oder gezielt einkauft und vermietet, läuft Gefahr, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden – mit dramatischen steuerlichen Folgen (z. B. Gewerbesteuer, Umsatzsteuerpflicht, Bilanzierungspflicht).
4. Nachteil bei Selbstnutzung
Auch wer eine ehemals selbstgenutzte Immobilie veräußert, riskiert mit dem Mietkauf die Steuerfreiheit zu verlieren, da während der Mietphase keine Selbstnutzung mehr vorliegt.
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Für wen lohnt sich Mietkauf?
Käufer:
✅ Junge Familien mit langfristigem Wohnwunsch, aber fehlendem Eigenkapital
✅ Selbständige mit aktuell unklarer Bonität
✅ Rückkehrer aus dem Ausland ohne Sofortfinanzierung
? Investoren oder Käufer mit sofortiger Finanzierungsmöglichkeit (klassischer Kauf günstiger)
Verkäufer:
✅ Eigentümer, deren Immobilie schwer verkäuflich ist (z. B. Lage, Zustand, Erbbaurecht)
✅ Verkäufer mit langen Haltefristen und ohne akuten Liquiditätsbedarf
✅ Bauträger mit strategischer Vermarktung über mehrere Jahre
? Eigentümer kurz vor Ablauf der Spekulationsfrist
? Verkäufer, die eine ehemals selbst genutzte Immobilie steuerfrei verkaufen könnten
Fazit: Mietkauf – Strategie mit Risiken
Der Mietkauf kann ein attraktives Instrument sein – aber nur in ganz bestimmten Konstellationen. Käufer profitieren von einem sanften Einstieg ins Eigentum, Verkäufer von einer erweiterten Zielgruppe. Doch wer steuerliche Effekte ignoriert, zahlt am Ende drauf.
Besonders Verkäufer sollten frühzeitig prüfen, ob ein klassischer Verkauf nicht wesentlich lukrativer ist – vor allem unter steuerlichen Gesichtspunkten.
Ein Mietkauf ist ein Modell, bei dem eine Immobilie zunächst gemietet und später gekauft wird. Ein Teil der Miete wird dabei auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Der Kaufpreis wird meist bereits im Vorfeld festgelegt.
Käufer erhalten Planungssicherheit, gewinnen Zeit für die Finanzierung und haben oft die Möglichkeit, Eigenkapital aufzubauen. Zudem können sie das Objekt bereits nutzen und an Miete „ansparen“.
Die monatliche Belastung ist meist höher als bei einer regulären Miete. Bei Rücktritt verliert man in der Regel alle bereits geleisteten Anteile. Außerdem trägt man teils schon Pflichten wie ein Eigentümer.
Für Verkäufer kann der Mietkauf eine strategische Option sein – z. B. bei schwer verkäuflichen Objekten oder bei Wunsch nach regelmäßigen Mieteinnahmen mit langfristiger Verkaufsabsicht.
Wird die Immobilie vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Beim Mietkauf verschiebt sich der steuerlich relevante Verkaufszeitpunkt – das kann teuer werden.
Nein. Der Eigentumsübergang erfolgt erst beim finalen Kauf. Bis dahin bleibt die Immobilie Eigentum des Verkäufers.
Ja. Ein Mietkaufvertrag mit Kaufverpflichtung oder Kaufoption muss notariell beurkundet werden, da es sich rechtlich um ein Immobiliengeschäft handelt.
Die Laufzeit variiert. Meist liegen die Zeiträume zwischen 2 und 5 Jahren – je nach individueller Vereinbarung.
Das hängt vom Vertrag ab. In der Regel ist ein Rücktritt möglich, führt aber häufig zu finanziellen Verlusten – insbesondere durch verfallende Anrechnungsanteile.
Wenn die Immobilie bald steuerfrei verkauft werden könnte oder dringend Liquidität benötigt wird, ist ein klassischer Verkauf oft wirtschaftlich deutlich sinnvoller.