Erfahrungen & Bewertungen zu Heinrichs Immobilien

Der Kaufvertrag und
seine 6 wesentlichen
Bestandteile

Gerne empfehlen wir Ihnen einen Notar in Freising oder München, der Ihnen alle weiteren offenen Fragen erklärt.

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Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist ein entscheidender Schritt beim Kauf bzw. Verkauf von Immobilien. Der Gesetzgeber hat die Einschaltung eines Notars aus gutem Grund vorgesehen. Er soll als unparteiischer und juristisch sachverständiger Dritter sicherstellen, dass die Transaktion klar und eindeutig geltendem Recht entsprechend erfolgt.

Üblicherweise wird der Notar vom Käufer ausgewählt. Es ist auch gängige Praxis, bei einem Vortermin, an dem Verkäufer und Käufer gemeinsam teilnehmen, mit dem Notar die Vertrags-Modalitäten zu besprechen. Der Notar erstellt daraufhin einen Entwurf, den er beiden Vertragsseiten vor dem eigentlichen Notartermin zur Verfügung stellt. Jede Partei hat dann die Möglichkeit, den Text zu prüfen und ggf. noch Änderungen zu fordern. Wir sagen Ihnen, worauf Sie dabei als Verkäufer achten sollten.

Die Vertragsbestandteile im Überblick

Zu den wesentlichen Bestandteilen des Kaufvertrages gehören:

  • die genaue Benennung der Vertragsparteien;
  • die Bezeichnung des Kaufgegenstandes, das heißt die eindeutige Angabe der Immobilie auf der Basis des Grundbuchs;
  • die Nennung des Kaufpreises und der Zahlungsmodalitäten;
  • die Regelung der Übergabe bzw. des Besitzübergangs;
  • Bestimmungen zur Sachmängelhaftung;
  • Regelungen zur Kostenübernahme (Notar-, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer).

Darauf sollten Sie achten!

Als Verkäufer besteht Ihr wesentliches Interesse darin, dass die Kaufpreiszahlung sichergestellt ist, ehe Sie ihre Immobilie endgültig „aus der Hand“ geben. Dazu sieht ein Immobilien-Kaufvertrag in der Regel eine Zug-um-Zug-Abwicklung vor. Eine Partei muss ihre Leistung immer erst erbringen, wenn die Gegenseite ihrerseits geleistet hat. Der Notar überwacht das ganze Verfahren, kümmert sich um die notwendigen amtlichen Auskünfte und fordert von den Parteien die Erfüllung ihrer jeweiligen Verpflichtungen ein. In diesem Sinne sollten Sie den Kaufvertrag auf folgende Punkte hin prüfen:

Der Kaufpreis muss dem Vereinbarten entsprechen. Die Zahlung sollte auf jeden Fall vor dem rechtlichen Eigentumsübergang, möglichst auch vor dem Besitzübergang erfolgen. Möglich ist die Abwicklung über ein Notaranderkonto. Dabei handelt es sich um ein treuhänderisch vom Notar verwaltetes Konto, auf dem der Kaufpreis quasi „zwischengelagert“ wird, bis jede Seite ihre Leistungen erbracht hat. Das Notaranderkonto gibt Verkäufern und Käufern Sicherheit. In der Praxis wird allerdings vielfach darauf verzichtet, dann ist durch entsprechende Regelungen sicherzustellen, dass Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Mit der Übergabe findet auch der Besitzübergang statt. Der Käufer darf dann das Objekt nutzen, muss aber auch alle Lasten (Nebenkosten, Abgaben, Versicherungen) und Gefahren tragen. Dies sollte klar aus dem Kaufvertrag hervorgehen. Die Übergabe sollte frühestens mit Zahlung des Kaufpreises erfolgen. Wenn ein Übergabedatum im Vertrag festgelegt wird, sollten Sie darauf achten, dass dieses realistisch ist und von Ihnen eingehalten werden kann.

Beim Verkauf von Gebrauchtimmobilien ist es üblich, dass ein Haftungsausschluss für Sachmängel vorgesehen wird. Der Verkäufer hat nur vorsätzlich oder arglistig verschwiegene Mängel zu vertreten. Mit einem entsprechenden Passus vermeiden Sie spätere Auseinandersetzungen.

Notar- und Grundbuchkosten (Ausnahme: Löschungskosten) sind meist vom Käufer zu tragen, ebenso die Grunderwerbsteuer. Das sollte aus dem Vertrag eindeutig hervorgehen

Alle Informationen und Auskünfte in diesem Beitrag stellen keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes dar.