Unterschied zwischen Besitz und Eigentum
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe „Eigentum“ und „Besitz“ oft synonym gebraucht. Rechtlich wird jedoch fein zwischen beiden Bezeichnungen unterschieden. Das ist mehr als eine juristische Haarspalterei. Gerade bei der Übertragung von Immobilien zeigt sich, dass eine solche Unterscheidung Sinn macht, denn hier fallen Eigentumsübergang und Besitzübergang zeitlich auseinander.
Immobilen: Käufer erst Besitzer, dann Eigentümer
Bei den meisten Kaufvorgängen im Alltag finden beide Vorgänge unmittelbar und zeitgleich statt – das mag ein Grund für die „unscharfe“ Begriffsverwendung sein. Mit der Einigung über der Kaufpreis wird die gekaufte Sache üblicherweise direkt an den Käufer übergeben. Er wird damit zum Eigentümer und besitzt sie gleichzeitig – das heißt, er darf ab sofort darüber verfügen. Bei Immobilien-Transaktionen sieht das dagegen anders aus. Hier hat der Gesetzgeber ein genaues Procedere für den Kaufvorgang festgelegt, der zwangsläufig dazu führt, dass zwischen der Kaufpreis-Einigung und dem Eigentumsübergang ein längerer Zeitraum vergeht. Irgendwann während dieser Zeit findet der Besitzübergang statt. Der Käufer wird daher in der Regel zunächst zum Immobilienbesitzer und erst später zum Eigentümer.
Wann Besitz und Eigentum übergehen
Um dies besser zu verstehen, ist es hilfreich, sich den Immobilien-Kaufvorgang Schritt für Schritt anzuschauen:
- Am Beginn steht die informelle Einigung von Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis und die sonstigen Konditionen der Immobilien-Transaktion.
- Damit der Kauf formell rechtsverbindlich wird, ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag erforderlich. Der Kaufvertrag ist rechtlich gesehen ein reines Verpflichtungsgeschäft. Für den Eigentumsübergang bedarf es einer weiteren Einigung im Rahmen eines sogenannten Verfügungsgeschäftes. Im Immobilien-Kontext wird sie als Auflassung bezeichnet.
- Der Notar veranlasst mit der Auflassung die Eintragung einer Auflassungvormerkung im Grundbuch. Mit diesem „Vermerk“ wird dem Verkäufer die Immobilie zugesichert. Der Verkäufer bleibt dort aber zunächst weiter als Eigentümer eingetragen.
- Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar die Zahlung des Kaufpreises vom Käufer ein.
- Nach geleisteter Zahlung wird die Immobilie an den Käufer übergeben. Er erhält die Schlüssel und alle Unterlagen ausgehändigt und darf das Objekt ab diesem Zeitpunkt nutzen – zum Beispiel bewohnen oder vermieten. Mit der Übergabe findet der Besitzübergang statt. Das bedeutet nicht nur die Übernahme der Rechte, sondern auch den Übergang aller Lasten (Grundsteuer, Nebenkosten, Versicherungsbeiträge), Gefahren (Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie) sowie der Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst, Pflicht zur Gefahrenabwehr) auf den Käufer.
- Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch markiert den formellen Abschluss des Kaufvorgangs. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Käufer anstelle des Verkäufers als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erst mit diesem Vorgang findet der Eigentumsübergang statt. Nach deutschem Recht ist immer derjenige Eigentümer einer Immobilie, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Je nach Auslastung des Grundbuchamtes kann der Zeitraum zwischen Besitzübergang bis zum Eigentumsübergang mehrere Wochen bis zu mehreren Monaten betragen.
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Häufig gestellte Fragen zu Besitz und Eigentum – Einfach erklärt
Besitz und Eigentum sind zentrale Begriffe des Zivilrechts, die oft verwechselt werden. In unserer FAQ finden Sie leicht verständliche Antworten zu den rechtlichen Unterschieden, Definitionen und Beispielen. So behalten Sie den Überblick über Ihre Rechte und Pflichten!
Der Unterschied zwischen Besitz und Eigentum liegt in der rechtlichen Definition und Funktion. Eigentum bedeutet das umfassende Recht, eine Sache zu nutzen, darüber zu verfügen oder sie zu verkaufen. Besitz hingegen bezeichnet die tatsächliche Herrschaft über eine Sache, unabhängig davon, ob man rechtlich Eigentümer ist. Ein typisches Beispiel: Wenn Sie ein Auto leasen, besitzen Sie es (Sie nutzen es), aber der Leasinggeber bleibt der Eigentümer.
Im BGB ist der Eigentumsbegriff in § 903 definiert: Der Eigentümer einer Sache kann mit dieser nach Belieben verfahren, soweit keine gesetzlichen Vorschriften oder Rechte Dritter entgegenstehen. Besitz wird in § 854 beschrieben: Der Besitz einer Sache wird durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über diese Sache erworben. Das BGB unterscheidet also klar zwischen dem Recht an der Sache (Eigentum) und der tatsächlichen Kontrolle über die Sache (Besitz).
Die Übertragung von Besitz und Eigentum erfolgt unterschiedlich. Eigentum an beweglichen Sachen wird nach § 929 BGB durch Einigung und Übergabe übertragen, bei Immobilien durch Eintragung ins Grundbuch. Der Besitz wird durch tatsächliche Übergabe übertragen. Bei rechtlichen Sonderfällen wie Treuhandverträgen können Besitz und Eigentum voneinander abweichen, z. B. wenn der Käufer einer Immobilie bereits das Haus bewohnt (Besitz), die Eigentumsumschreibung aber noch aussteht.
Ein anschauliches Beispiel ist das Mietverhältnis. Der Mieter hat den Besitz an der gemieteten Wohnung, da er sie nutzt. Der Vermieter bleibt jedoch Eigentümer der Wohnung, weil er die rechtliche Verfügungsgewalt darüber behält. Dieses Beispiel zeigt, dass Besitz und Eigentum oft getrennt sind, insbesondere bei vertraglichen Regelungen.
Besitz und Eigentum fallen auseinander, wenn die tatsächliche Kontrolle (Besitz) und das rechtliche Eigentum nicht bei derselben Person liegen. Dies ist häufig bei Mietverträgen, Leasing oder Leihverträgen der Fall. Auch bei Diebstahl wird dieses Prinzip deutlich: Der Dieb hat zwar den Besitz an der gestohlenen Sache, das Eigentum verbleibt jedoch beim ursprünglichen Eigentümer.
Mittelbarer Besitz entsteht, wenn jemand eine Sache nicht direkt besitzt, sondern über einen Dritten, der die Sache für ihn innehat. Ein Vermieter hat z. B. mittelbaren Besitz an einer vermieteten Wohnung, während der Mieter unmittelbarer Besitzer ist. Diese Besitzform wird rechtlich in § 868 BGB geregelt und kommt in vielen alltäglichen Situationen vor.
Geistiges Eigentum umfasst immaterielle Rechte, wie Urheberrechte, Patente oder Markenrechte. Ein Beispiel wäre ein Buch, dessen Inhalt dem Autor als geistiges Eigentum gehört. Er hat das exklusive Recht, das Buch zu verkaufen, zu vervielfältigen oder zu lizenzieren. Geistiges Eigentum schützt kreative und innovative Leistungen und ist ein wichtiges Rechtsgebiet.
Besitz und Eigentum spielen im Alltag eine große Rolle. Sie regeln rechtlich, wer welche Rechte an einer Sache hat und wie Konflikte gelöst werden. Beim Kauf von Waren z. B. wird das Eigentum durch Zahlung und Übergabe übertragen. Besitzt jemand eine Sache unrechtmäßig, hat der Eigentümer das Recht, diese zurückzufordern (§ 985 BGB).
Die Eigentumsregelungen finden sich im BGB ab § 903. Neben der Definition des Eigentums regelt das BGB auch dessen Erwerb, Schutz und Einschränkungen. Besonders relevant sind hier Vorschriften zum gutgläubigen Erwerb (§ 932 BGB) und die Rechte des Eigentümers gegenüber unberechtigten Besitzern (§§ 985 ff. BGB).
Geistiges Eigentum betrifft immaterielle Güter wie Ideen, Kunstwerke oder technische Erfindungen, während Eigentum an Sachen physische Objekte wie ein Auto oder ein Haus betrifft. Beide Formen des Eigentums sind durch unterschiedliche Gesetze geschützt: Das Sachenrecht regelt körperliche Güter, während das Urheberrecht, Markenrecht oder Patentrecht immaterielle Rechte schützt.
Unmittelbarer Besitz entsteht durch die tatsächliche Inbesitznahme einer Sache. Mittelbarer Besitz wird durch ein rechtliches Verhältnis begründet, z. B. durch einen Mietvertrag. Der Vermieter bleibt mittelbarer Besitzer, während der Mieter die Wohnung unmittelbar nutzt. Beide Formen sind wichtig, um Eigentum und Nutzungsrechte zu unterscheiden.