Unterschied zwischen Besitz und Eigentum

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe „Eigentum“ und „Besitz“ oft synonym gebraucht. Rechtlich wird jedoch fein zwischen beiden Bezeichnungen unterschieden. Das ist mehr als eine juristische Haarspalterei. Gerade bei der Übertragung von Immobilien zeigt sich, dass eine solche Unterscheidung Sinn macht, denn hier fallen Eigentumsübergang und Besitzübergang zeitlich auseinander.

Immobilen: Käufer erst Besitzer, dann Eigentümer

Bei den meisten Kaufvorgängen im Alltag finden beide Vorgänge unmittelbar und zeitgleich statt – das mag ein Grund für die „unscharfe“ Begriffsverwendung sein. Mit der Einigung über der Kaufpreis wird die gekaufte Sache üblicherweise direkt an den Käufer übergeben. Er wird damit zum Eigentümer und besitzt sie gleichzeitig – das heißt, er darf ab sofort darüber verfügen. Bei Immobilien-Transaktionen sieht das dagegen anders aus. Hier hat der Gesetzgeber ein genaues Procedere für den Kaufvorgang festgelegt, der zwangsläufig dazu führt, dass zwischen der Kaufpreis-Einigung und dem Eigentumsübergang ein längerer Zeitraum vergeht. Irgendwann während dieser Zeit findet der Besitzübergang statt. Der Käufer wird daher in der Regel zunächst zum Immobilienbesitzer und erst später zum Eigentümer.

Wann Besitz und Eigentum übergehen

Um dies besser zu verstehen, ist es hilfreich, sich den Immobilien-Kaufvorgang Schritt für Schritt anzuschauen:

1. Am Beginn steht die informelle Einigung von Verkäufer und Käufer über den Kaufpreis und die sonstigen Konditionen der Immobilien-Transaktion.
2. Damit der Kauf formell rechtsverbindlich wird, ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag erforderlich. Der Kaufvertrag ist rechtlich gesehen ein reines Verpflichtungsgeschäft. Für den Eigentumsübergang bedarf es einer weiteren Einigung im Rahmen eines sogenannten Verfügungsgeschäftes. Im Immobilien-Kontext wird sie als Auflassung bezeichnet.
3. Der Notar veranlasst mit der Auflassung die Eintragung einer Auflassungvormerkung im Grundbuch. Mit diesem „Vermerk“ wird dem Verkäufer die Immobilie zugesichert. Der Verkäufer bleibt dort aber zunächst weiter als Eigentümer eingetragen.
4. Sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar die Zahlung des Kaufpreises vom Käufer ein.
5. Nach geleisteter Zahlung wird die Immobilie an den Käufer übergeben. Er erhält die Schlüssel und alle Unterlagen ausgehändigt und darf das Objekt ab diesem Zeitpunkt nutzen – zum Beispiel bewohnen oder vermieten. Mit der Übergabe findet der Besitzübergang statt. Das bedeutet nicht nur die Übernahme der Rechte, sondern auch den Übergang aller Lasten (Grundsteuer, Nebenkosten, Versicherungsbeiträge), Gefahren (Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie) sowie der Verkehrssicherungspflicht (Winterdienst, Pflicht zur Gefahrenabwehr) auf den Käufer.
6. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch markiert den formellen Abschluss des Kaufvorgangs. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht und der Käufer anstelle des Verkäufers als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erst mit diesem Vorgang findet der Eigentumsübergang statt. Nach deutschem Recht ist immer derjenige Eigentümer einer Immobilie, der als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Je nach Auslastung des Grundbuchamtes kann der Zeitraum zwischen Besitzübergang bis zum Eigentumsübergang mehrere Wochen bis zu mehreren Monaten betragen.

Heinrichs Immobilien – Leistung bis zur Übergabe und danach

Heinrichs Immobilien übernimmt für Sie die Vorbereitung des Verkaufs (keine Rechtsdienstleistung im Sinne des RDG) und die Vermarktung Ihrer Immobilie sowie die Begleitung des Kaufprozesses einschließlich der Übergabe des Objektes. Mit der Übergabe und dem Besitzübergang sind unsere Leistungen üblicherweise abgeschlossen. Selbstverständlich stehen wir Ihnen aber auch danach mit Rat und Tat bei Ihren Immobilie-Anliegen gerne zur Verfügung.