Verkauf und Rückmietung von Immobilien

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Verkauf und Rückmietung von Immobilien

Der Verkauf von Immobilien mit Rückmietung ist im gewerblichen, aber auch im öffentlichen Sektor ein häufiger eingesetztes Instrument, um sich Liquidität zu beschaffen, ohne auf die Nutzung von Gebäuden verzichten zu müssen. Häufig wird dafür auch der Begriff „Sale and Lease back“ verwandt. Bei Unternehmen wird so die Bilanz entlastet, bei der öffentlichen Hand der Haushalt und die Verschuldung. Das Modell „Verkauf und Rückmietung“ muss aber nicht auf diese Bereiche beschränkt bleiben. Es ist auch privat eine weitere Möglichkeit, um sich seine Immobilie „verrenten“ zu lassen und damit die finanzielle Situation zu verbessern.

Das Prinzip ist einfach und nachvollziehbar: Bei der Kombination von Verkauf und Rückmietung veräußern Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in München oder Freising an den Käufer und mieten es anschließend von ihm zurück. Sie erhalten dafür den Kaufpreis – entweder als Einmalzahlung, die sie rentierlich anlegen oder sich als Rente auszahlen lassen können. Auch die Vereinbarung einer Leibrente mit dem Käufer ist theoretisch denkbar. Als Mieter vereinbaren Sie mit dem Käufer einen Mietvertrag – ggf. in Verbindung mit einem Wohnrecht – und zahlen für das Wohnen eine reguläre Miete. Daneben tragen sie die üblichen Nebenkosten, während die künftige Instandhaltung, Renovierung und Sanierung ab sofort Aufgaben des Käufers als neuer Eigentümer sind.

Vom Eigentümer zum (Dauer-)Mieter werden

Bei Verkauf und Rückvermietung geben Sie – im Unterschied zu anderen Modellen mit Immobilienverkauf und Verrentung – Ihr Eigentum an einem Haus oder einer Wohnung praktisch vollständig auf. Nach dem Verkauf sind Sie weder juristischer noch wirtschaftlicher Eigentümer. Während Ihnen bei den anderen Modellen bestimmte Eigentümerrechte erhalten bleiben, ist das hier nicht der Fall. Sie tauschen die Eigentümerposition mit der eines Mieters. Das Mietverhältnis lässt sich dabei aber so gestalten, dass Sie de facto unkündbar sind und eine lebenslange Wohngarantie für Ihr Zuhause behalten – es handelt sich dann zumindest um ein sehr privilegiertes Mietverhältnis.

Vor- und Nachteile im Überblick

Wie die anderen Modelle auch besitzt das Modell „Verkauf und Rückmietung“ Vor- und Nachteile, die im konkreten Einzelfall abzuwägen sind und mit den bestehenden Alternativen verglichen werden sollten. Nur so ist es möglich, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Hier ein Überblick:

Das sind die Vorteile

  1. als Mieter des Objektes müssen Sie sich nicht mit den Pflichten eines Eigentümers belasten. Das Mietverhältnis lässt sich so gestalten, dass das Recht zum Wohnen in Ihrem Zuhause – das, worum es Ihnen hauptsächlich geht – dauerhaft und nachhaltig gewährleistet bleibt. Die Möglichkeit auszuziehen, wenn es nötig ist, wird Ihnen dabei trotzdem erhalten;
  2. Verkauf und Rückmietung bieten Ihnen bei entsprechender vertraglicher Fixierung eine hohe Planungs- und Kalkulationssicherheit. Sie müssen auch keine Rücklagen für Instandhaltung, Renovierung oder Sanierung mehr bilden. Entsprechendes Vermögen wird für Sie frei verfügbar;
  3. da Sie bei diesem Modell an den Käufer eine Miete zahlen, muss dieser beim Kauf keinen Bewertungsabschlag für die eingeschränkte Nutzbarkeit des Objektes einkalkulieren, sofern es sich um eine „marktübliche“ Miete handelt. Im Unterschied zu den anderen Modellen mit Verkauf und Verrentung haben Sie hier also gute Chancen, einen Kaufpreis zu erzielen, der dem vollen Marktwert Ihrer Immobilie entspricht. Im Idealfall reicht die daraus generierbare Zusatzrente aus, um Ihre Miete abzudecken und noch einen Zuschuss zu Ihrer gesetzlichen Rente zu ermöglichen;
  4. das Modell „Verkauf und Rückmietung“ lässt sich auch gut umsetzen, wenn Sie noch jünger sind. Das Modell rechnet sich nämlich weitgehend altersunabhängig. Es kann daher auch eine Lösung sein, wenn Sie Ihr Immobilienvermögen „versilbern“ müssen, ohne deswegen zum Umzug gezwungen zu sein.

Das sind die Nachteile

  1. bei Verkauf und Rückmietung sind Sie Mieter. Sie geben Ihre Eigentümerposition auf. Menschen, denen diese wichtig ist, werden das als Verlust empfinden. Auf künftige Veränderungen an „Ihrem“ Haus oder „Ihrer“ Wohnung haben Sie dann keinen Einfluss mehr, selbst wenn Sie noch darin wohnen. Ihnen stehen nur die üblichen Mieterrechte zu bzw. das, was vertraglich vereinbart worden ist;
  2. die Pflicht zur Mietzahlung stellt eine finanzielle Dauerbelastung dar, die Sie bei den anderen Alternativ-Modellen nicht haben. Ein kritischer Punkt sind mögliche Mietanpassungen im Zeitablauf, zu denen der Vermieter im Rahmen der rechtlichen Vorschriften bzw. des mit Ihnen Vereinbarten berechtigt ist. Denkbaren Mieterhöhungen in der Zukunft steht nämlich im Zweifel keine höhere Rente aus dem Verkauf gegenüber. Dieses Thema sollte auf jeden Fall sehr sorgfältig im Mietvertrag geregelt werden;
  3. als Mieter dürfen Sie nur persönlich das Haus oder die Wohnung bewohnen – ggf. zusammen mit Angehörigen. Untervermietungen sind nur mit Erlaubnis des Vermieters oder im Rahmen des Mietvertrages zulässig. Das gilt auch für anderweitige Nutzungen, die Ihnen zum Beispiel beim Immobilienverkauf mit Nießbrauchsrecht zustehen.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten: bei Verkauf und Rückmietung können Sie mit mehr Geld für die Veräußerung rechnen, müssen aber auch mehr Geld für das Bewohnen aufwenden. Ob das unter dem Strich günstiger oder teurer ist als die möglichen Alternativen, muss ausgerechnet werden. Tendenziell sind Sie in ihren Rechten hier eingeschränkter, müssen aber auch weniger Lasten tragen.

Verkauf und Rückmietung in München und Freising – wir beraten Sie ausführlich

Wir kennen uns bei den unterschiedlichen Lösungen des Immobilienverkaufs mit Verrentung bestens aus. Gerne beraten wir Sie ausführlich zu den einzelnen Möglichkeiten und zeigen Ihnen die jeweiligen Vor- und Nachteile auf. So können Sie sich in Ruhe für einen Weg entscheiden. Das gilt selbstverständlich auch mit Blick auf das Modell „Verkauf und Rückmietung„.

Wenn Sie diesen Weg beschreiten wollen, übernehmen wir als Immobilienmakler in Freising und München auf Wunsch auch komplett die Vermarktung Ihres Objektes, so dass für Sie selbst nur noch wenig zu tun bleibt. Als Käufer kommen vor allem Investoren in Frage, die an einer guten und sicheren langfristigen Kapitalanlage interessiert ist und für die die Verfügbarkeit des Kapitals eine untergeordnete Rolle spielt. Oft kennen wir bereits entsprechende Interessenten. Das erleichtert die Transaktion. Wir unterstützen Sie auch bei Kaufpreis- und Vertragsverhandlungen, so dass Sie sicher sein können, auch das zu erhalten, was Ihnen zusteht und Sie sich wünschen – ob als Verkäufer oder Mieter.

Wenn Sie selbst nach einem Objekt suchen, das im Rahmen von Verkauf und Rückmietung veräußert werden soll, sind wir Ihnen selbstverständlich ebenfalls behilflich. Wir zeigen Ihnen, wie sich der Kauf für Sie rechnet und nehmen die Suche für Sie in die Hand.

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