Geerbte Immobilie: die ersten 5 Schritte nach dem Erbfall

Schritt 1: Erbnachweis klären – Erbschein oder Testament

Um über die Immobilie verfügen zu können, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt das in der Regel – ein Erbschein ist dann meist entbehrlich. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines (gesetzliche Erbfolge), beantragen Sie den Erbschein beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen; im Landkreis ist das das Amtsgericht Freising.

Wichtig zu wissen: Die Erbausschlagungsfrist beträgt nur sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Ist der Nachlass möglicherweise überschuldet (etwa durch Hypotheken über dem Immobilienwert), lassen Sie sich in dieser Frist unbedingt beraten.

Schritt 2: Grundbuch berichtigen – innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei

Als Erbe werden Sie kraft Gesetzes Eigentümer, aber das Grundbuch muss berichtigt werden. Stellen Sie den Antrag beim Grundbuchamt mit Erbschein oder notariellem Testament. Der praktische Anreiz: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung gebührenfrei – danach fallen Kosten nach dem Immobilienwert an.

Prüfen Sie bei der Gelegenheit den Grundbuchstand: eingetragene Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch oder Leitungsrechte beeinflussen sowohl den Wert als auch jede spätere Entscheidung.

Schritt 3: Bestandsaufnahme – Unterlagen, Zustand, laufende Kosten

Sammeln Sie alles, was zur Immobilie existiert: Baupläne, Grundbuchauszug, Energieausweis, Versicherungspolicen, Mietverträge (falls vermietet), Nebenkostenabrechnungen, Handwerkerrechnungen. Verschaffen Sie sich ein ehrliches Bild vom Zustand – Sanierungsstau ist bei Erbimmobilien aus den 60er- bis 80er-Jahren im Landkreis eher Regel als Ausnahme und bestimmt den Wert erheblich.

Laufende Pflichten enden nicht mit dem Erbfall: Gebäudeversicherung informieren (sie geht auf die Erben über, Sonderkündigungsrechte beachten), Versorgungsverträge ummelden, bei Leerstand Frostschutz und regelmäßige Kontrolle sicherstellen.

Schritt 4: Erbengemeinschaft – früh eine gemeinsame Linie finden

Mehrere Erben bilden automatisch eine Erbengemeinschaft: Entscheidungen über die Immobilie können nur gemeinsam getroffen werden. Hier entstehen die meisten Konflikte – einer will behalten, eine verkaufen, der Dritte vermieten. Ungelöst führt das schlimmstenfalls zur Teilungsversteigerung, bei der regelmäßig deutlich weniger erlöst wird als am freien Markt.

Was hilft: eine neutrale, schriftliche Wertermittlung als gemeinsame Faktenbasis, klare Kommunikation über die Ziele jedes Erben – und wenn nötig eine moderierte Runde mit einem neutralen Dritten. Auszahlungslösungen (einer übernimmt, zahlt die anderen aus) scheitern selten am Willen, sondern an einer strittigen Bewertung.

Schritt 5: Behalten, vermieten oder verkaufen – die Entscheidung strukturieren

Selbst nutzen lohnt, wenn Lage und Zuschnitt zu Ihrem Leben passen und die Sanierungskosten tragbar sind. Vermieten kann im nachfragestarken Landkreis attraktiv sein – rechnen Sie aber ehrlich: Sanierungspflichten, Verwaltungsaufwand und Mietrecht sind kein Selbstläufer. Verkaufen schafft klare Verhältnisse, besonders in Erbengemeinschaften, und der Freisinger Markt ist aufnahmefähig.

Steuerlich relevant: Für die Erbschaftsteuer gelten Freibeträge (Ehepartner 500.000 €, je Kind 400.000 €); selbst genutztes Familienheim kann unter Bedingungen steuerfrei bleiben. Die zehnjährige Spekulationsfrist des Verstorbenen läuft für Erben übrigens weiter – war die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz oder selbst bewohnt, ist der Verkaufsgewinn regelmäßig steuerfrei. Verbindlich klärt das Ihr Steuerberater; wir liefern die dafür nötige Wertermittlung.

Häufige Fragen zum Thema