Heinrichs Immobilien – Wohnen

Leistung im Detail

Objekteinwertung: was Ihre Immobilie wirklich wert ist

Die Antwort zuerst: Jede Immobilie ist ein Unikat – hundertprozentig identische Vergleichswerte gibt es nicht. Deshalb erhalten Sie von uns eine schriftliche, begründete Objekteinwertung mit echten Vergleichsfällen aus dem Landkreis Freising: als kostenlose Ersteinschätzung vorab, als ausführliche Einwertung automatisch in jedem Verkaufsauftrag. (Stand: Juli 2026)

Die drei amtlichen Bewertungsverfahren – verständlich erklärt

Vergleichswertverfahren

Ihr Objekt wird mit tatsächlich erzielten Preisen ähnlicher Immobilien verglichen. Der Standard für Wohnungen und Häuser – sofern genug echte Vergleichsfälle existieren. Genau hier hilft unsere Verkaufspraxis im Landkreis.

Ertragswertverfahren

Maßgeblich ist, was die Immobilie erwirtschaftet: Mieten, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert. Das Verfahren der Wahl für vermietete Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen.

Sachwertverfahren

Bewertet wird, was der Wiederaufbau kosten würde: Herstellungskosten plus Bodenwert, minus Alterswertminderung. Sinnvoll bei selbstgenutzten Objekten ohne Vergleichsfälle – bildet den Markt aber nur eingeschränkt ab.

Wichtig: Ein Vollgutachten nach diesen Verfahren brauchen Sie vor allem für gerichtsfeste Zwecke (Scheidung, Erbauseinandersetzung, Finanzamt). Für die Kaufpreisfindung beim Verkauf zählt die marktorientierte Einwertung – zügig, treffsicher und an dem ausgerichtet, was Käufer hier tatsächlich zahlen.

Wer sollte Ihre Immobilie bewerten?

Eigentümer

  • Kenntnis der Lage
  • Markt- und Fachkenntnis
  • Objektive Einschätzung

Sachverständiger

  • Markt- und Fachkenntnis
  • Objektive Einschätzung
  • Hohe Gutachterkosten (oft 1.500–3.000 €+)

Ihr regionaler Makler

  • Markt- und Fachkenntnis
  • Objektive Einschätzung
  • Kenntnis der Lage

Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung

  • Flächenangaben: Wohn-, Nutz- und Grundstücksfläche
  • Baujahr sowie Jahreszahlen von Sanierungen und Modernisierungen
  • Pläne, Urkunden, Berechnungen – bei vermieteten Objekten auch Mietdaten
  • Fehlt etwas? Wir beschaffen fehlende Unterlagen, z. B. bei Behörden

Vier Dinge, die Eigentümer beachten sollten

  1. Legen Sie vorab einen Mindestpreis und einen Angebotspreis fest – getrennt voneinander.
  2. Hören Sie beim Kaufpreis nicht zu sehr auf Nachbarn und Hörensagen.
  3. Ein Liebhaberpreis lässt sich nicht berechnen – nur der Markt kann ihn bestätigen.
  4. Liegt der Wert eher im Grundstück als im Haus, lohnt eine Bebauungsanalyse – auch die gehört zu unserem Katalog.

Häufige Fragen zur Objekteinwertung

Warum ist eine Objekteinwertung vor dem Verkauf so wichtig?
Sie liefert eine realistische Kaufpreisvorstellung: Wer zu hoch startet, verliert Interessenten und am Ende oft Geld und Monate (siehe unser Wunschpreis-Check). Wer zu niedrig startet, verschenkt Erlös. Die schriftliche Einwertung gibt Ihnen Sicherheit, nicht unter Wert zu verkaufen – und Argumente für jede Preisverhandlung.
Welche amtlichen Bewertungsverfahren gibt es?
Drei: das Vergleichswertverfahren (erzielte Preise ähnlicher Objekte), das Ertragswertverfahren (für vermietete Immobilien und Kapitalanlagen) und das Sachwertverfahren (Herstellungskosten plus Bodenwert). Welches passt, hängt von Nutzung und verfügbarer Datenbasis ab – oft kombinieren wir Verfahren zur Plausibilisierung.
Wann brauche ich ein Vollgutachten vom Sachverständigen?
Immer dann, wenn die Bewertung gerichtsfest sein muss: bei Scheidung, Erbauseinandersetzung oder gegenüber dem Finanzamt. Für die Kaufpreisfindung beim freihändigen Verkauf ist ein Vollgutachten dagegen selten nötig – hier zählt die marktorientierte Einwertung. Wir sagen Ihnen ehrlich, welcher Weg für Ihren Fall der richtige ist, und vermitteln bei Bedarf Sachverständige aus unserem Netzwerk.
Warum ist ein amtliches Verfahren nicht automatisch marktgerecht?
Weil zum Beispiel das Sachwertverfahren auf Herstellungskosten basiert – nicht darauf, was Käufer im Landkreis Freising heute tatsächlich zahlen. Deshalb ergänzen wir jede Einwertung um echte Vergleichsfälle aus unserer Verkaufspraxis und den aktuellen Marktdaten der Gemeinde. Das Ergebnis: eine Preisspanne, die am Markt funktioniert.
Was kostet die Objekteinwertung bei Heinrichs Immobilien?
Für Eigentümer im Landkreis Freising ist die Ersteinschätzung kostenlos und unverbindlich. Die ausführliche schriftliche Objekteinwertung gehört zu jedem Verkaufsauftrag automatisch dazu – ohne Aufpreis, abgegolten mit der Erfolgsprovision von 3,57 % inkl. MwSt. je Partei.

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