Die Grunderwerbsteuer stellt – analog zur Umsatzsteuer – eine Verkehrssteuer dar, die bei Grundstücks-Transaktionen fällig wird. Sie ist letztlich vom Erwerber zu zahlen und für einen wesentlichen Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf verantwortlich. Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Ländersteuern. Daher sind die Steuersätze je nach Bundesland unterschiedlich.

Wir geben Ihnen hier einen Überblick über die wichtigsten Aspekte:

1. Wofür die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist

Die Grunderwerbsteuer fällt typischerweise im Zusammenhang mit Grundstückskäufen an. Grundsätzlich ist aber auch eine Steuerpflicht bei Grundstückstausch oder -übereignung gegeben. Einige Sachverhalte führen zur Steuerbefreiung:

  • Grundstückserwerb, der der Erbschaft- oder Schenkungsteuer unterliegt;
  • Grundstückserwerb zwischen Ehegatten, zwischen geschiedenen Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung und zwischen Verwandten ersten Grades einschließlich deren Ehepartnern;
  • Bagatelltransaktionen unter 2.500 Euro Gegenwert.
Grunderwerbsteuer in Bayern, Deutschland, Definition, Höhe und Übersicht der Kaufnebenkosten bei Immobilienverkauf und Immobilienkauf für Immobilien in München Makler

Grunderwerbsteuer in Bayern, Deutschland, Definition, Höhe und Übersicht der Kaufnebenkosten bei Immobilienverkauf und Immobilienkauf für Immobilien.

2. Worauf die Steuer berechnet wird

Die Steuer bemisst sich immer nach dem Wert der Gegenleistung für das Grundstücksgeschäft – also vor allem nach dem vereinbarten Kaufpreis. Juristisch wird dabei unter „Grundstück“ der Grund und Boden einschließlich darauf stehender Gebäude verstanden. Übernommene Verbindlichkeiten, Nutzungsrechte (z.B. Nießbrauch), vom Erwerber getragene Maklerkosten oder die Erbbauzinsen bei Erbbaurechten sind dem Kaufpreis hinzuzurechnen.

3. Wer zur Zahlung verpflichtet ist

Die Steuer wird mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages fällig. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist an die Steuerentrichtung gebunden. Das Finanzamt stellt zu diesem Zweck nach Zahlung eine entsprechende Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Die Steuerpflicht trifft Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner prinzipiell gleichermaßen. Das Finanzamt wendet sich dabei aber zuerst an denjenigen, der nach dem Kaufvertrag zur Zahlung verpflichtet ist – im Normalfall ist das der Erwerber. Er ist damit de facto der Steuerschuldner.

4. Die Höhe der Steuer – ein Überblick

Bis zum Jahre 2006 galt in der Bundesrepublik ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent. Seit dem 31. August 2006 dürfen die Länder die Steuersätze selbst festlegen. Seither ist es zu einer immer stärkeren Steuerspreizung gekommen. Im Schnitt wurden die Steuersätze deutlich und zum Teil mehrfach angehoben. Hier ein Überblick über die aktuell (Stand März 2016) geltenden Steuersätze:

Steuersatz|Bundesländer
3,5 % | Bayern, Sachsen
4,5 % | Hamburg
5,0 % | Baden-Württemberg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
6,0 % | Berlin, Hessen,
6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Thüringen hat bereits beschlossen, seinen Steuersatz ab 2017 auf 6,5 Prozent zu erhöhen.

5. Wie sich Steuern sparen lassen

Die Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer als Kosten steuerlich geltend zu machen sind begrenzt – vor allem bei selbst genutztem Wohneigentum. Es gibt aber doch einige Kniffe und Tricks:

  • bei Neubauten lassen sich mit getrennten Verträgen für Grundstückserwerb und Bauvorhaben Steuern sparen, weil – unter bestimmten Bedingungen – nur für den eigentlichen Grundstückskauf Steuer anfällt;
  • bewegliches Zubehör wie Markisen, Einbauküchen oder -möbel können aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, wenn sie im Kaufvertrag explizit ausgewiesen sind. Dadurch reduziert sich die steuerliche Bemessungsgrundlage;
  • beim Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen kann die anteilige Instandhaltungsrücklage herausgerechnet werden. Auch hier ist – wie bei Zubehör – ein gesonderter Ausweis im Kaufvertrag Voraussetzung;
  • Vermieter und gewerbliche Immobiliennutzer können die Grunderwerbsteuer als Teil der Anschaffungskosten geltend machen. Sie erhöhen dann im Rahmen der Abschreibung des Objektes die Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben und reduzieren so die steuerpflichtigen Einkünfte.