Als Verkäufer von Immobilien wollen Sie vor einer konkreten Transaktion immer gerne wissen, was Ihr Grundstück oder Objekt tatsächlich wert ist. Schließlich geht es darum, einen angemessenen Preis zu finden und das bestmögliche Ergebnis beim Verkauf zu erzielen. Grundsätzlich kann man sich als Eigentümer sicher selbst eine Wertvorstellung bilden. Ohne entsprechendes Fachwissen ist eine objektive Wertermittlung allerdings nicht ganz einfach, denn es gibt unterschiedliche Bewertungsverfahren, die recht komplex in der Anwendung sind. Auf jeden Fall ist die eigene Wertermittlung immer mit Aufwand und Unsicherheit bezüglich der Richtigkeit verbunden. Die Einschaltung von Experten ist oft der bessere Weg. Mit einer unabhängigen Bewertung lässt sich im Übrigen auch die Preisforderung gegenüber dem Käufer häufig besser begründen. Das erhöht die Chancen, eine Preisvorstellung auch durchzusetzen.Immobilienbewertung – ein Überblick

Grundsätzlich kommen bei Immobilien drei Bewertungsverfahren in Betracht: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Alle drei Verfahren sind in der sogenannten Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – definiert. Die ImmoWertV bildet die Rechtsgrundlage zur Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Der Verkehrswert bezeichnet dabei den im üblichen Geschäftsverkehr erzielbaren Marktpreis. Hier ein kurzer Überblick über die drei Verfahren derImmobilienbewertung:

  • Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert aus Vergleichswerten von Grundstückgeschäften bei gleichartigen Immobilien. Oft werden hilfsweise Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte der örtlichen Gutachterausschüsse oder andere Marktinformationen herangezogen. Bei der Bewertung ist immer die individuelle Situation der jeweiligen Immobilie zu berücksichtigen – ggf. durch geeignete Umrechnungen.
  • Das Ertragswertverfahren bezieht sich vor allem auf vermietete Immobilien. Der Bodenwert wird dabei nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt. Der Gebäudewert berechnet sich aus der Differenz zwischen künftig erzielbaren Mieterträgen einerseits sowie Verwaltungs-, Betriebs-, Risiko- und Instandhaltungskosten andererseits. Für die ermittelten Zahlungsdifferenzen ist eine geeignete Abdiskontierung auf den Bewertungszeitpunkt vorzunehmen.
  • Das Sachwertverfahren wird primär bei selbst genutzten Immobilien angewandt. Auch hier erfolgt die Bestimmung des Bodenwerts nach den Vergleichswertverfahren. Der Gebäudewert wird auf der Basis der Anschaffungs- und Herstellungskosten zu Zeitwerten unter Berücksichtigung von Wertminderungen ermittelt. Marktpreise spielen bei der Gebäudewertermittlung eine untergeordnete Rolle.

 

Diese unterschiedlichen methodischen Ansätze führen zwangsläufig auch zu unterschiedlichen Wertergebnissen. Welcher Wert für das konkrete Objekt am besten geeignet ist, hängt von den Gegebenheiten im Einzelfall und von der beabsichtigten Nutzung ab.

Wertgutachten – eine Kostenfrage

Für die Einholung fachkundiger Bewertungen kommen Makler oder Sachverständige in Betracht. Grundsätzlich verfügen beide über die nötige Expertise. Die Entscheidung für die Beauftragung ist letztlich eine Kostenfrage. Makler bieten Wertermittlungen im Schnitt deutlich günstiger an als Sachverständige, denn sie haben über die reine Bewertung hinaus auch ein Vermarktungsinteresse. Viele Makler führen auch kostenlose Wertermittlungen durch. Dabei handelt es sich aber nicht um ein detailliertes Wertgutachten, sondern eine erste Wertschätzung auf der Basis einiger Eckwerte.

Die von Sachverständigen berechneten Gebühren orientieren sich im Allgemeinen am Objektwert und erreichen beispielsweise bei einem Wert von 700.000 Euro die Größenordnung von gut 2000 Euro. Makler bieten eine vergleichbare Dienstleistung schon für 500 Euro an.

Einige Tipps zur Maklerbeauftragung

Wenn Sie einen Makler mit der Immobilienbewertung beauftragen, sollten Sie einige Grundregeln beachten:

– Lassen Sie sich nicht nur einfach einen Preis nennen, sondern auch das Verfahren, nach dem die Wertermittlung erfolgt ist.
– Die Wertermittlung sollte mindestens zwei Verfahren berücksichtigen, um die Wertbandbreite zu verdeutlichen. Viele Makler geben den Wert nur nach dem Vergleichswertverfahren an.
– Lassen Sie sich die Wertmitteilung schriftlich geben. Damit können Sie den Objektwert Dritten gegenüber nachvollziehbar dokumentieren.

Heinrichs Immobilien – Ihr Immobilienexperte in München

Heinrichs Immobilien verfügt über eine langjährige Erfahrung in der Immobilienbewertung. Wir kennen die Marktverhältnisse in München genau. Unsere Wertermittlungen bestätigen und dokumentieren wir grundsätzlich in Schriftform. Dabei erhalten unsere Kunde immer eine Aussage zum Wert ihres Objektes auf der Basis aller drei genannten Verfahren. Das ist die beste Entscheidungsgrundlage für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie in München und Umgebung.