Für viele Menschen gehört Wohnen in den eigenen vier Wänden zu den wesentlichen Grundlagen für eine zufriedenes Leben. Das gilt erfahrungsgemäß gerade im fortgeschrittenen Alter, da die Bereitschaft, sich noch einmal wohnlich zu verändern, geringer wird. Das Sprichwort „einen alten Baum verpflanzt man nicht“ gilt nach wie vor.

Dabei ist Wohneigentum im Alter keineswegs immer nur eine Lust, sondern kann auch zur Last werden. Das gilt nicht nur im Hinblick auf die Tatsache, dass viele Immobilien nicht auf altersgerechtes Wohnen ausgerichtet sind und vielfach nicht mehr der Lebenssituation entsprechen. Auch finanziell kann dies zutreffen.

Es sind nicht nur laufende Kosten für Steuern und Abgaben, Heizung, Strom und Wasser, die bezahlt sein wollen. Oft fallen gerade im Alter nochmals erhebliche Investitionen für Sanierung, Renovierung oder den barrierefreien Umbau an, nicht selten ist das Objekt zusammen mit seinem Eigentümer „in die Jahre“ gekommen. Die notwendigen Maßnahmen erfordern schnell Summen von mehreren zehntausend Euro.

Für viele ältere Menschen bedeutet diese eine finanzielle Überforderung, denn im Normalfall liegt die Rente deutlich unter den früheren Einkünften und nicht jeder konnte entsprechende Rücklagen bilden. Da kann es schon schwierig werden, die „normalen“ Betriebskosten aufzubringen. Dann stellt sich die Frage, ob man angesichts der schmalen Einkünfte die Wohnung überhaupt auf Dauer halten kann.

Immobilienverrentung

Es gibt verschiedene Modelle für ältere Menschen mit Wohneigentum, bei denen die Finanzen einen „Knackpunkt“ darstellen. Sie zielen darauf ab, das Immobilieneigentum – oft der weitaus größte Teil des Vermögens – in Geldvermögen umzuwandeln , um wieder finanzielle Spielräume zu schaffen. Gleichzeitig wird sichergestellt, das die Betroffenen weiterhin in ihren vier Wänden bleiben können. Dies ist die Immobilienverrentung München.

Um dies umzusetzen, stehen unterschiedliche rechtliche Konstruktionen zur Verfügung, die wir hier vorstellen möchten. Sie basieren auf

– dem Nießbrauch
– dem Wohnrecht
– Sale und Lease Back-Vereinbarungen
– der Leibrente
– der Umkehrhypothek

1. Nießbrauch

Beim Nießbrauch handelt es sich um ein Recht, das dem Inhaber die Nutzung einer Sache einräumt, ohne Eigentümer zu sein (§ 1030 BGB). Im Bezug auf Immobilien bedeutet das insbesondere das Recht, das Objekt zu bewohnen. Das Nießbrauchsrecht geht aber noch weiter, es erlaubt dem Inhaber auch, sonstigen Nutzen aus der Immobilie zu ziehen, zum Beispiel durch Vermietung oder sonstige Verwendung. Es besteht auch, wenn der Besitzer das Objekt selbst nicht mehr bewohnt.

Nießbrauchsrechte werden oft genutzt, wenn Immobilien an Familienangehörige verschenkt werden, um künftige Erbschaftsteuer zu sparen. Es kann aber auch im Zusammenhang mit dem Verkauf des Objektes vereinbart werden:, der Kaufpreis stockt dann das Geldvermögen des Verkäufers auf, aus dem sich Lebensunterhalt und Wohnungskosten bestreiten lassen. Gleichzeitig garantiert es das Wohnenbleiben und in hohem Maße die Verfügungshoheit über das Objekt, auch wenn rechtlich kein Eigentum mehr besteht. Das Recht des Käufers beschränkt sich weitgehend auf die Möglichkeit zum Wiederverkauf.

Beim Nießbrauch ist man zwar rechtlich nicht mehr Eigentümer des Objektes, behält aber eine eigentümerähnliche Stellung. Der Inhaber des Nießbrauchsrechtes zahlt keine Miete und trägt die üblichen Wohnungskosten. Kostenträgerschaft bei größeren Reparaturen, Renovierung, Sanierung oder Umbauten ist Vereinbarungssache. Das Nießbrauchsrecht muss im Grundbuch eingetragen werden.

2. Wohnrecht

Das Wohnrecht bezeichnet das vertraglich vereinbarte Recht, eine nicht (mehr) im Eigentum stehende Immobilie zu bewohnen. Rechtsgrundlage bildet § 1093 BGB. Wohnrechte sind im Grundbuch als Grunddienstbarkeit einzutragen. Ähnlich wie beim Nießbrauch erfolgen Wohnrechtsvereinbarungen oft im Zusammenhang mit Immobilien-Schenkung im Wege der vorweggezogenen Erbfolge. Es ist aber auch möglich, das Wohnrecht in Verbindung mit dem Verkauf des Objektes zu vereinbaren.

Der Inhaber des Wohnrechts zahlt keine Miete, muss aber – ähnlich wie ein Mieter – für die üblichen Nebenkosten der Wohnung aufkommen. Grundlegende Renovierungen, Reparaturen und Umbauten trägt dagegen der Käufer. Ein Recht zur Vermietung oder sonstigen Verwendung besteht – im Unterschied zum Nießbrauch – dagegen nicht. Der Käufer kann das Objekt nach eigenem Gutdünken weiterverkaufen, der neue Käufer bleibt dann an das Wohnrecht gebunden.

Auch wenn das Wohnrecht sich rechtlich an den Nießbrauch anlehnt, die Position des Wohnrechtsinhabers ähnelt eher der eines Mieters. Dies kann finanziell entlasten, weil die Verantwortung für Renovierung und Reparaturen entfällt, entsprechend sind aber auch die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Man ist hier weniger „Herr im Haus“ als beim Nießbrauchsrecht. Beim Auszug endet das Wohnrecht automatisch.

3. Sale und Lease Back

Sale und Lease Back bei Immobilien ist eher im gewerblichen Bereich verbreitet, es gibt aber vereinzelt auch Angebote für Privatleute. Dabei wird die Immobilie an den Leasinggeber verkauft und anschließend „geleast“. Das Leasing-Verhältnis ähnelt einem Mietverhältnis, bietet aber weitere Ausgestaltungs-Optionen. Oft trägt der Leasingnehmer hier zusätzliche Pflichten – zum Beispiel im Zusammenhang mit Reparaturen oder Renovierungen. Dafür sind die Leasingraten tendenziell geringer als die „normale“ Miete.

4. Leibrente

Bei der Leibrente wird die Immobilie ebenfalls verkauft. Anstelle der Zahlung des Kaufpreises in einer Summe wird eine regelmäßige Rente vereinbart. Die Leibrente im engeren Sinne ist eine regelmäßige Zahlung bis zum Lebensende. Es kann aber auch eine Zeitrente vereinbart werden. Dann ist die Rentenzahlung auf einem bestimmten Zeitraum unabhängig von der Lebensdauer des Empfängers festgelegt.

Die Rentenzahlung lässt sich zur Bestreitung des Lebensunterhaltes bzw. der Wohnungskosten einsetzen. Da der Rentenempfänger mit dem Verkauf der Immobilie sein Eigentumsrecht verliert, wird die Leibrente üblicherweise mit einem Wohnrecht, ggf. auch einem Nießbrauchsrecht kombiniert. So bleibt das Wohnen wie bisher garantiert. Ob die Leibrente sich „rentiert“, hängt nicht zuletzt von der Lebensdauer des Empfängers und von der konkreten Ausgestaltung ab. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind recht flexibel.

Der Nachteil der Leibrente besteht vor allem in der eingeschränkten Verfügbarkeit des Verkäufers über die Kaufsumme. Er kommt sozusagen nur „häppchenweise“ in deren Genuss. Außerdem besteht ein gewisses Risiko, dass der Käufer seinen Leistungsverpflichtungen nicht nachkommt. Dies lässt sich allerdings vertraglich – zum Beispiel per Rückübertragungsklausel – weitgehend ausschließen.

5. Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich rechtlich um eine Kreditbeziehung. Im Unterschied zu einem „normalen“ Kredit baut sich hier die Schuld erst im Zeitablauf auf. Der Schuldner (=Wohnungseigentümer) erhält – wie bei der Leibrente – regelmäßige Rentenzahlungen. Zins- und Tilgungszahlungen erfolgen erst mit dem Tod des Darlehensnehmers bzw. dem Auszug, die Immobilie dient dabei als Sicherheit (Absicherung über eine Grundschuld). Die Kredit-Rückzahlung wird durch Verwertung der Immobilie oder aus dem Vermögen der Erben realisiert.

Im Unterschied zur Leibrente bleibt der Kreditnehmer hier Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten, so lange er in dem Objekt wohnt. Umkehrhypotheken sind vergleichsweise teure Kredite – unter anderem dadurch, dass der Kreditgeber (in der Regel eine Bank) sich gegen das Risiko der Langlebigkeit absichern muss.

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