Bodenrichtwerte 2026 im Landkreis Freising: Wohnbauland günstiger, Gewerbeflächen deutlich teurer

Die neuen amtlichen Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 liegen vor – und sie dokumentieren schwarz auf weiß, was sich am Grundstücksmarkt im Landkreis Freising in den vergangenen zwei Jahren verändert hat. Wir haben alle 24 Gemeinden ausgewertet: über 630 Einzelwerte, davon 227 Wohnlagen, die sich direkt mit dem vorherigen Stichtag 1. Januar 2024 vergleichen lassen.

Das Wichtigste in Kürze

• Wohnbauland ist im Schnitt 7,5 Prozent günstiger als zwei Jahre zuvor (Ø 711 → 658 €/m² über alle Ortslagen).
• In 142 von 227 Wohnlagen sind die Richtwerte gefallen, in 41 blieben sie stabil – nur 44 legten zu.
• 16 von 24 Gemeinden liegen im Ortslagen-Mittel unter dem Niveau von 2024.
• Gegen den Trend: Im Flughafen-Umland steigen die Werte – allen voran Hallbergmoos (+17,2 %) und Marzling (+12,8 %).
• Gewerbeflächen boomen: 40 von 57 Gewerbelagen wurden teurer, teils um mehr als 70 Prozent – nur 2 wurden günstiger.

Wohnbauland: In zwei Dritteln der Ortslagen günstiger

Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss am Landratsamt Freising alle zwei Jahre aus den tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet. Der neue Stichtag 01.01.2026 bildet also die Verkäufe der Jahre 2024 und 2025 ab – und damit die Phase, in der gestiegene Zinsen und Baukosten den Markt für Baugrundstücke spürbar abgekühlt haben.

„Die Bodenrichtwerte machen jetzt amtlich, was wir am Markt seit zwei Jahren beobachten: Die Zins- und Preiswende ist im Landkreis angekommen. Wohnbauland hat sich vielerorts spürbar verbilligt – das ist für Käufer eine Chance und für Verkäufer kein Grund zur Panik. Gut gepflegte Objekte in gefragten Lagen erzielen weiterhin sehr ordentliche Preise.“

Andreas Heinrichs, Inhaber Heinrichs Immobilien

Wo Bauland am stärksten nachgegeben hat

Am deutlichsten fiel die Korrektur im Norden und Nordosten des Landkreises aus – und ausgerechnet in der teuersten Kommune, der Stadt Freising:

Ø = Mittel über alle Wohnbauland-Ortslagen der Gemeinde, gerundet.

Der stärkste Einzelwert-Rückgang im ganzen Landkreis betrifft die Hauptgeschäftslage der Freisinger Innenstadt: von 4.100 auf 2.500 €/m² (−39 %). Auch in Rudelzhausen und Tegernbach ging es mit jeweils −35 % kräftig nach unten. Die teuersten Wohnlagen des Landkreises bleiben die Freisinger Altstadt und Hauptgeschäftslage mit je 2.500 €/m², die günstigste Wohnlage ist Aggstall (Rudelzhausen) mit 150 €/m².

Gegen den Trend: das Flughafen-Umland legt zu

Nicht überall sind die Werte gefallen. Sieben Gemeinden liegen über dem Niveau von 2024 – auffällig viele davon im Süden und rund um den Flughafen:

Spitzenreiter unter den Einzellagen: In Hallbergmoos stiegen die Werte an der Koch- und Schönstraße von 880 auf 1.250 €/m² (+42 %).

Gewerbeflächen: fast überall deutlich teurer

Während Wohnbauland nachgibt, zeigt sich bei Gewerbeflächen das genaue Gegenteil: 40 von 57 Gewerbelagen wurden teurer, nur 2 günstiger. Die größten Sprünge:

„Bemerkenswert ist die Schere: Während Wohnbauland nachgibt, ziehen Gewerbeflächen fast flächendeckend an – entlang von A9, A92 und rund um den Flughafen teils um mehr als 70 Prozent. Die Nachfrage nach gut angebundenen Betriebs- und Logistikflächen im Münchner Norden ist ungebrochen – und im Flughafen-Umland legen sogar die Wohnlagen zu, Hallbergmoos ist das beste Beispiel.“

Andreas Heinrichs

Die landwirtschaftlichen Flächen blieben dagegen weitgehend stabil und bewegen sich je nach Gemeinde zwischen 10 und 22 €/m².

Was bedeutet das für Eigentümer und Käufer?

Wichtig zur Einordnung: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lage-Orientierungswert für ein typisches, unbebautes Grundstück – nicht der Preis eines konkreten Grundstücks oder Hauses.

„Der Bodenrichtwert ist ein Lage-Orientierungswert, nicht der Preis des einzelnen Grundstücks. Zuschnitt, Größe, Erschließung, Baurecht und Zustand entscheiden mit – deshalb lohnt sich vor einem Verkauf oder Kauf immer der Blick auf das konkrete Objekt.“

Andreas Heinrichs

Für Eigentümer heißt das: Wer verkaufen möchte, sollte den Angebotspreis realistischer denn je ansetzen – der Markt honoriert marktgerechte Preise mit kürzerer Vermarktungsdauer. Für Käufer und Bauwillige eröffnet die Korrektur dagegen Spielräume, die es so seit Jahren nicht gab – gerade in den Gemeinden mit deutlichen Rückgängen.

Alle Werte im Detail: die interaktive Karte

Alle Bodenrichtwerte für sämtliche 24 Gemeinden – je Ortslage, mit beiden Stichtagen und der Veränderung – finden Sie in unserer interaktiven Karte:

→ Zur Bodenrichtwert-Karte Landkreis Freising

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Für Redaktionen

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Datenbasis & Quellen

Grundlage sind die amtlichen Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für den Landkreis Freising zu den Stichtagen 01.01.2024 und 01.01.2026, redaktionell zusammengefasst zu einem Orientierungswert je Ortslage. Alle Angaben ohne Gewähr; es handelt sich nicht um eine amtliche Bodenrichtwertauskunft. Verbindliche Werte: Gutachterausschuss am Landratsamt Freising, BORIS Bayern und BayernAtlas.