Haus zu Lebzeiten überschreiben: Was Eigentümer wissen müssen

Überschreiben, verschenken, vererben: der Unterschied

„Überschreiben" heißt: Sie übertragen das Eigentum schon zu Lebzeiten – per notariellem Übergabevertrag und Umschreibung im Grundbuch. Meist geschieht das als Schenkung oder als gemischte Schenkung mit Gegenleistungen wie Pflegeverpflichtung, Wohnungsrecht oder Rentenzahlung. Beim Vererben wechselt das Eigentum dagegen erst mit dem Todesfall nach Testament oder gesetzlicher Erbfolge.

Der große Vorteil der lebzeitigen Übergabe: Sie bestimmen selbst, wer was wann bekommt, können Streit unter den Kindern vorbeugen und die steuerlichen Freibeträge mehrfach ausschöpfen. Der Preis dafür: Das Haus gehört danach nicht mehr Ihnen – deshalb gehört jede Übergabe sauber abgesichert.

Freibeträge und die 10-Jahres-Regel

Für Schenkungen gelten dieselben Freibeträge wie im Erbfall – mit einem entscheidenden Unterschied: Sie erneuern sich alle zehn Jahre. Wer früh beginnt, kann auch größere Immobilienvermögen über zwei Runden steuerfrei übertragen:

So sichern Sie sich ab: Nießbrauch, Wohnungsrecht, Rückforderung

Der Nießbrauch ist die stärkste Absicherung: Sie dürfen das Haus lebenslang selbst nutzen oder vermieten und die Erträge behalten – im Grundbuch eingetragen, insolvenzfest. Das Wohnungsrecht ist die kleinere Variante: Sie dürfen selbst wohnen bleiben, aber nicht vermieten. Beides mindert zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung, weil der Kapitalwert des Vorbehalts vom Immobilienwert abgezogen wird.

Mindestens ebenso wichtig sind Rückforderungsrechte im Übergabevertrag: für den Fall, dass das Kind vor Ihnen stirbt, das Haus ohne Ihre Zustimmung verkaufen oder belasten will, in die Insolvenz gerät oder sich scheiden lässt. Ohne solche Klauseln ist die Übergabe praktisch unumkehrbar – gesetzliche Rückforderungsgründe wie grober Undank oder eigene Verarmung greifen nur in Ausnahmefällen.

Die Risiken: Was oft übersehen wird

Pflegefall: Werden Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, kann das Sozialamt die Schenkung über den Anspruch wegen Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB) zurückfordern – das Haus ist also erst nach Ablauf dieser Frist wirklich „sicher" übertragen.

Pflichtteil: Die Schenkung wird für Pflichtteilsergänzungsansprüche übergangener Angehöriger zehn Jahre lang abgeschmolzen angerechnet. Achtung: Bei vorbehaltenem Nießbrauch oder umfassendem Wohnungsrecht beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung regelmäßig gar nicht zu laufen.

Geschwisterfrieden: Bekommt ein Kind das Haus, sollte der Vertrag regeln, ob und wie die anderen ausgeglichen werden – und ob die Übergabe auf den späteren Erbteil angerechnet wird. Die meisten Familienkonflikte entstehen nicht durch die Übergabe selbst, sondern durch einen unrealistisch angesetzten Hauswert beim Ausgleich.

Warum der Verkehrswert die Basis von allem ist

Ob Schenkungsteuer, Geschwister-Ausgleich, Nießbrauchswert oder die Frage „Übergeben oder doch verkaufen?" – jede dieser Entscheidungen steht und fällt mit einem realistischen Immobilienwert. Das Finanzamt setzt den Wert nach dem Bewertungsgesetz an; liegt der tatsächliche Marktwert darunter, kann ein Gutachten bares Geld sparen. Eine fundierte, kostenlose Ersteinschätzung von uns liefert die Faktenbasis, bevor Sie beim Notar gestalten.

Häufige Fragen dazu