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Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

5 Min. Lesezeit · Stand: Juli 2026 · Von Andreas Heinrichs

Die Antwort in drei Sätzen

Für private Verkäufer fällt beim Immobilienverkauf in den meisten Fällen keine Steuer an: Wer selbst bewohnt hat oder die Zehnjahresfrist überschritten hat, verkauft den Gewinn steuerfrei. Steuerpflichtig wird es nur innerhalb der Spekulationsfrist oder bei gewerblichem Handel. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern zahlt immer der Käufer – nicht Sie.

Transparenz-Hinweis: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Diese Seite erklärt die Grundlagen aus der Verkaufspraxis – Ihre persönliche Steuersituation klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Der Überblick: Welche Steuer betrifft wen?

Diese Steuerarten spielen rund um den Verkauf eine Rolle:

Steuer	Wer zahlt?	Wann fällt sie an?
Einkommensteuer auf den Gewinn („Spekulationssteuer")	Verkäufer	Nur bei Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist ohne Eigennutzung
Grunderwerbsteuer (Bayern: 3,5 %)	Käufer	Bei jedem Kauf – für Sie als Verkäufer irrelevant
Umsatzsteuer	Niemand (Privatverkauf)	Private Immobilienverkäufe sind umsatzsteuerfrei
Erbschaft-/Schenkungsteuer	Erbe / Beschenkter	Unabhängig vom Verkauf, beim Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung
Gewerbesteuer	Nur gewerbliche Händler	Ab Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze)

Die Spekulationssteuer im Detail

Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn: Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten, Anschaffungsnebenkosten und Verkaufskosten (z. B. Maklerprovision, Vorfälligkeitsentschädigung). Bei vermieteten Objekten werden die geltend gemachten Abschreibungen wieder hinzugerechnet. Versteuert wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz – es gibt keinen pauschalen „Spekulationssteuersatz".

Alle Details zur Fristberechnung und den Eigennutzungs-Ausnahmen finden Sie auf unserer Seite zur Spekulationsfrist.

Sonderfall Erbschaft

Beim Erben fällt gegebenenfalls Erbschaftsteuer an – unabhängig davon, ob Sie verkaufen. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil, Ehepartner 500.000 €. Für das selbst genutzte Familienheim gibt es zusätzliche Befreiungen. Der spätere Verkauf der geerbten Immobilie ist dann meist steuerfrei, weil die Spekulationsfrist des Erblassers weiterläuft.

Ein ehrliches Wort

Wir sind Makler, keine Steuerberater – und genau deshalb sagen wir Ihnen ehrlich: Bei größeren Gewinnen, Vermietungshistorie oder Erbkonstellationen gehört vor den Verkauf ein Gespräch mit dem Steuerberater. Die 200 € Beratungshonorar sind besser investiert als eine vermeidbare fünfstellige Steuerzahlung.

— Andreas Heinrichs, Inhaber

Häufige Fragen dazu

Muss ich den Verkauf dem Finanzamt melden?

Der Notar meldet jeden Verkauf automatisch an das Finanzamt. Steuerpflichtige Gewinne gehören in Ihre Einkommensteuererklärung (Anlage SO).

Ich habe das Haus geerbt und verkaufe sofort – zahle ich Spekulationssteuer?

Meist nicht: Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Hatte er länger als zehn Jahre Eigentum oder zuletzt selbst gewohnt, ist Ihr Verkauf steuerfrei.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt schnell als gewerblicher Grundstückshändler – mit Gewerbe- und Umsatzsteuerfolgen. Hier unbedingt vorher beraten lassen.

Zahle ich als Verkäufer Grunderwerbsteuer?

Nein, die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. In Bayern sind es 3,5 % – der bundesweit niedrigste Satz.

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