Immobilie geerbt: Was Sie jetzt in welcher Reihenfolge tun sollten

Die ersten Wochen: Was wirklich Frist hat – und was nicht

Ein Erbfall bringt neben der Trauer eine lange gefühlte To-do-Liste. Die gute Nachricht: Fast nichts davon ist so eilig, wie es sich anfühlt. Rechtlich hart sind nur zwei Fristen. Erstens: Wer das Erbe nicht antreten will – etwa weil Schulden die Werte übersteigen könnten –, muss es innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis ausschlagen (§ 1944 BGB). Zweitens: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten formlos anzuzeigen (§ 30 ErbStG); wenn ein Notar oder Gericht das Testament eröffnet hat, erfährt das Finanzamt es in der Regel ohnehin.

Kein Gesetz zwingt Sie dagegen, das Haus schnell zu räumen, schnell zu entscheiden oder schnell zu verkaufen. Eine geerbte Immobilie verliert nicht an Wert, weil die Familie sich drei Monate Zeit nimmt, um zu ordnen und zu verstehen. Teuer wird nur eines: jahrelanger unentschiedener Leerstand mit laufenden Kosten und wachsendem Sanierungsstau.

Ihr Fahrplan in sieben Schritten

So bringen Sie Struktur in die Wochen nach dem Erbfall – in dieser Reihenfolge hat es sich in der Praxis bewährt:

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Behalten und selbst einziehen ist emotional wie finanziell oft die schönste Lösung – und kann steuerlich attraktiv sein: Ziehen Ehepartner oder Kinder unverzüglich für mindestens zehn Jahre in das Familienheim ein, bleibt es unter Voraussetzungen erbschaftsteuerfrei (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche begünstigt). Ehrlich prüfen sollten Sie den Zustand: Ein Haus aus den 1970ern mit Ölheizung und Originalbädern kostet nach dem Einzug schnell sechsstellig.

Vermieten passt, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, die Rendite nach Instandhaltung trägt und Sie Vermieter sein wollen – mit allem, was dazugehört: Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mietrecht. Ein sanierungsbedürftiges Haus zu vermieten, verschiebt das Problem nur nach hinten.

Verkaufen ist häufig die klarste Lösung, wenn mehrere Erben beteiligt sind, niemand einziehen will oder das Kapital an anderer Stelle gebraucht wird. Wichtig ist die Reihenfolge: erst Wert und Unterlagen, dann Preisstrategie, dann Vermarktung – nicht umgekehrt. Wie das bei einer Erbengemeinschaft funktioniert, ohne dass es vor Gericht endet, beschreiben wir auf der Seite zur Erbengemeinschaft.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und der Wert der Immobilie

Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, entscheiden die persönlichen Freibeträge: 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind, 200.000 € je Enkel – Geschwister, Nichten und Neffen haben dagegen nur 20.000 €. Erst der Nachlasswert oberhalb des Freibetrags wird besteuert.

Das Finanzamt bewertet die Immobilie dafür pauschal nach dem Bewertungsgesetz – ohne Besichtigung. Gerade bei älteren oder sanierungsbedürftigen Häusern liegt dieser Wert teils über dem echten Marktwert. Dann lohnt der Blick auf § 198 BewG: Ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert (Gutachten oder zeitnaher Verkaufspreis) kann die Steuer spürbar senken. Die Details gehören zum Steuerberater – die belastbare Wertbasis liefern wir.

Verkauf geplant? Die Spekulationsfrist erben Sie mit

Gute Nachricht für Erben: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie beginnt keine neue Spekulationsfrist. Sie treten in die Position des Verstorbenen ein – maßgeblich ist, wann er die Immobilie gekauft hat und wie sie genutzt wurde. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre oder hat er sie zuletzt selbst bewohnt, ist der Verkauf für die Erben regelmäßig steuerfrei. Die Einzelheiten mit allen Ausnahmen finden Sie auf unserer Seite zur Spekulationsfrist.

Häufige Fragen dazu