Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis: Was ist der Unterschied?
5 Min. Lesezeit · Stand: Juli 2026 · Von Andreas Heinrichs
Die Antwort in drei Sätzen
Verkehrswert und Marktwert sind dasselbe: der rechtlich definierte, objektive Wert Ihrer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 194 BauGB). Der Angebotspreis ist dagegen ein Marketing-Instrument – die Zahl, mit der Sie in die Vermarktung starten. Und der Kaufpreis ist das Ergebnis: was ein realer Käufer am Ende tatsächlich bezahlt.
Verkehrswert = Marktwert: die objektive Basis
Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse oder ungewöhnliche Umstände. Seit 2004 stellt das Gesetz klar: Verkehrswert und Marktwert bezeichnen dasselbe. Ermittelt wird er mit drei normierten Verfahren: dem Vergleichswertverfahren (Standard für Häuser und Wohnungen – echte Verkaufspreise vergleichbarer Objekte), dem Sachwertverfahren (Bodenwert plus Gebäudewert) und dem Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte).
Die Basis für den Bodenanteil liefern die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses – für alle 24 Gemeinden des Landkreises Freising finden Sie diese auf unserer interaktiven Karte.
Der Angebotspreis: Strategie, nicht Wahrheit
Der Angebotspreis ist eine bewusste Entscheidung auf Basis des Marktwerts. Zu hoch angesetzt, „verbrennt" das Objekt: Die wertvollste Aufmerksamkeit der ersten zwei Wochen verpufft, Interessenten warten auf Preissenkungen, und statistisch wird am Ende oft weniger erzielt als bei einem realistischen Start. Zu niedrig verschenkt er Geld – außer er ist Teil einer bewussten Bieterverfahren-Strategie mit mehreren Interessenten.
Wie teuer ein überhöhter Wunschpreis wirklich wird, können Sie mit unserem Wunschpreis-Check durchrechnen.
Warum Online-Rechner so stark streuen
Automatische Bewertungsportale kennen weder den Zustand Ihres Hauses noch die Mikrolage, das Baujahr der Heizung oder den Sanierungsstau – sie rechnen mit Durchschnitten aus Angebotspreisen, nicht mit echten Verkaufspreisen. Deshalb liegen zwei Portale für dasselbe Haus schnell sechsstellig auseinander. Als Orientierung nett, als Verkaufsgrundlage ungeeignet – und in Erbengemeinschaften sind solche Streuungen regelmäßig der Beginn des Streits.
Ein ehrliches Wort
Der Makler mit der höchsten Bewertung ist nicht der beste Makler – er ist oft nur derjenige, der Ihren Auftrag mit einer Wunschzahl einkauft und den Preis später scheibchenweise senkt. Wir nennen Ihnen den Wert, den der Markt hergibt, und belegen ihn mit echten Verkäufen aus Ihrer Nachbarschaft. Auch wenn eine andere Zahl schöner klingen würde.
— Andreas Heinrichs, Inhaber
Häufige Fragen dazu
Was kostet eine Bewertung bei Ihnen?
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Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?
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