Spekulationsfrist bei Immobilien: Wann ist der Verkauf steuerfrei?
6 Min. Lesezeit · Stand: Juli 2026 · Von Andreas Heinrichs
Die Antwort in drei Sätzen
Der Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen – maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (§ 23 EStG). Unabhängig davon bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Bei geerbten Immobilien übernehmen Sie die bereits laufende Frist des Erblassers.
Transparenz-Hinweis: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater. Diese Seite erklärt die Grundlagen aus der Verkaufspraxis – Ihre persönliche Steuersituation klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
So wird die Frist berechnet
Die Zehnjahresfrist läuft vom Tag des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags beim Verkauf – nicht von Übergabe zu Übergabe und nicht von Grundbucheintrag zu Grundbucheintrag. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, verkauft ab dem 16. März 2026 steuerfrei.
Die wichtigste Ausnahme: Eigennutzung
Selbst genutzte Immobilien können jederzeit steuerfrei verkauft werden – auch nach zwei Jahren. Voraussetzung: Sie haben die Immobilie entweder durchgehend zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt, oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Dabei genügen angebrochene Jahre: Einzug Dezember 2024, Verkauf Januar 2026 – das deckt drei Kalenderjahre ab.
Achtung bei zwischenzeitlicher Vermietung: Wer nach dem Auszug noch länger vermietet, verliert die Ausnahme und rutscht zurück in die Zehnjahresregel.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Erben treten in die Frist des Erblassers ein: Hat die Mutter das Haus 2012 gekauft, können die Kinder es nach dem Erbfall sofort steuerfrei verkaufen – die zehn Jahre sind längst abgelaufen. Dasselbe gilt bei Schenkungen. Entscheidend ist also nie das Datum des Erbfalls, sondern das ursprüngliche Anschaffungsdatum.
Wenn der Verkauf steuerpflichtig ist
Innerhalb der Frist wird der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten minus Verkaufskosten) mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Für alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres gilt eine Freigrenze von 1.000 € – wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei vermieteten Objekten erhöhen zudem in Anspruch genommene Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn.
Vorsicht außerdem bei mehreren Verkäufen: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler – mit deutlich unangenehmeren Folgen als der Spekulationssteuer.
Ein ehrliches Wort
Wenn Ihre Frist in wenigen Monaten abläuft, kann Warten viel Geld sparen – das sagen wir Ihnen auch dann, wenn es unseren Auftrag nach hinten schiebt. Rechnen Sie den Steuereffekt vor der Verkaufsentscheidung durch, nicht danach.
— Andreas Heinrichs, Inhaber
Häufige Fragen dazu
Zählt der Grundbucheintrag oder der Notartermin?
Gilt die Frist auch für unbebaute Grundstücke?
Ich habe geerbt – wann kann ich steuerfrei verkaufen?
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
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