Transparenz statt Blackbox
So bewerten wir Ihre Immobilie
Eine seriöse Bewertung ist keine Zahl aus dem Automaten, sondern nachvollziehbares Handwerk. Hier zeigen wir Schritt für Schritt, mit welchen Daten und Verfahren wir im Landkreis Freising zum Marktwert kommen – und warum sich das für Sie in Euro auszahlt.
Warum ein Online-Rechner allein nicht reicht
Online-Sofortbewertung
- · Mittelt überregionale Angebotspreise – nicht erzielte Verkaufspreise
- · Kennt weder Zustand, Grundriss noch Mikrolage Ihres Objekts
- · Spannen von ±20 % sind üblich – bei 800.000 € sind das ±160.000 €
- · Gut als erste Orientierung, ungeeignet als Preisbasis
Unsere Vor-Ort-Bewertung
- · Persönliche Objektaufnahme durch erfahrene Makler
- · Anerkannte Verfahren nach ImmoWertV, mehrfach abgesichert
- · Echte Vergleichsverkäufe & Käuferdatenbank aus dem Landkreis
- · Ergebnis: Marktwert plus schriftliche Preisstrategie – kostenlos
Unsere Datenbasis
Vier Datenquellen, die kein Portal kombiniert
Amtliche Bodenrichtwerte
Alle Zonenwerte des Gutachterausschusses für die 24 Gemeinden des Landkreises – in Freising sogar aufgeschlüsselt nach über 90 Ortslagen. Sie bilden die Untergrenze jeder Grundstücksbewertung.
Monatliche Marktdaten (IMV)
Echte Angebotsdaten zu Preisen, Vermarktungsdauern und Angebotsmengen je Gemeinde und Objektart – monatlich aktualisiert, nicht geschätzt.
Eigene Vergleichsverkäufe
Über 17 Jahre dokumentierte, tatsächlich beurkundete Verkäufe im Landkreis – die wertvollste Datenquelle, die kein Online-Rechner besitzt.
Unsere Käuferdatenbank
Hunderte geprüfte Suchprofile mit realen Budgets zeigen uns tagesaktuell, was Käufer für welche Lage und Objektart tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Öffentlich einsehbar: unsere Bodenrichtwerte, der Marktbericht und die Käuferdatenbank.
In 5 Schritten zum belastbaren Marktwert
- 1
Objektaufnahme vor Ort
Wir besichtigen jede Immobilie persönlich: Bausubstanz, Grundriss, Modernisierungsstand, Besonderheiten. Dazu prüfen wir Grundbuch, Flurkarte, Baulasten und Energieausweis – fehlende Unterlagen beschaffen wir kostenfrei.
- 2
Lage- & Mikrolage-Analyse
Bodenrichtwert-Zone, Nachbarschaft, Lärm, Ausrichtung, Infrastruktur: Die Mikrolage entscheidet in Freising oft über sechsstellige Unterschiede – wir kennen sie straßengenau.
- 3
Wertermittlung nach anerkannten Verfahren
Je nach Objekt rechnen wir nach Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren (ImmoWertV) – häufig in Kombination, um das Ergebnis abzusichern.
- 4
Marktabgleich & Nachfrage-Check
Das rechnerische Ergebnis gleichen wir mit aktuellen Angeboten, unseren jüngsten Verkäufen und den Suchprofilen der Käuferdatenbank ab: Gibt es für diesen Preis reale Käufer – heute, nicht vor zwei Jahren?
- 5
Preisstrategie & Empfehlung
Sie erhalten Marktwert plus Angebotsstrategie: einsteigen, verhandeln, oder im Bieterverfahren nach oben testen? Wir empfehlen, was zu Objekt, Markt und Ihren Zielen passt – schriftlich und begründet.
Die drei Wertermittlungsverfahren – wann wir was rechnen
Vergleichswertverfahren
Häuser, Wohnungen, Grundstücke
Der Goldstandard: Was haben vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage tatsächlich erzielt? Funktioniert nur mit echten lokalen Vergleichsdaten – unsere Stärke.
Sachwertverfahren
Ein-/Zweifamilienhäuser ohne gute Vergleichsbasis
Bodenwert plus Gebäudeherstellungskosten minus Alterswertminderung, marktangepasst über den Sachwertfaktor der Region.
Ertragswertverfahren
Vermietete Objekte & Mehrfamilienhäuser
Der Wert folgt aus nachhaltiger Miete, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszins – die Rechnung, die Kapitalanleger tatsächlich aufmachen.
Vertiefung im Lexikon: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren.
Häufige Fragen zur Bewertung
Was kostet die Bewertung durch Heinrichs Immobilien?
Wie unterscheidet sich Ihre Bewertung von Online-Rechnern?
Wie lange dauert die Bewertung?
Bewerten Sie auch geerbte Immobilien oder bei Scheidung?
Ist der ermittelte Wert gleich der Angebotspreis?
Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung durch Andreas Heinrichs – Antwort innerhalb eines Werktags.