Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Das neue Heizungsgesetz 2026 verständlich erklärt

Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland ein neues Regelwerk für das Heizen und Modernisieren von Gebäuden: das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab, das die meisten Eigentümer als Heizungsgesetz kennen. Die Änderungen sind erheblich. In diesem Beitrag erklären wir verständlich, was das neue Gesetz regelt, wen es betrifft, was sich gegenüber dem alten Recht ändert und was das für Immobilien im Landkreis Freising bedeutet.

Das Wichtigste in Kürze

• Das GModG wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet, die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
• Die umstrittene 65 Prozent Regel für erneuerbare Energien in neuen Heizungen ist ersatzlos gestrichen.
• Gasheizungen und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut und betrieben werden, auch die Beratungspflicht und das Betriebsverbot für alte Heizkessel entfallen.
• Neu ist die sogenannte Biotreppe: Ab 2029 müssen neue Gasheizungen und Ölheizungen einen steigenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen, von 10 Prozent bis 60 Prozent ab 2040.
• Ab 2045 müssen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein.
• Neubauten müssen ab 2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, behördliche Gebäude bereits ab 2028.
• Mieter werden geschützt: Bestimmte Kosten neu eingebauter fossiler Heizungen werden künftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt.

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz trägt den vollen Namen Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden. Es ist kein komplett neues Gesetz, sondern eine grundlegend überarbeitete Fassung des Gebäudeenergiegesetzes, die zugleich einen neuen Namen erhalten hat.

Der Zeitplan war sportlich: Ende Februar 2026 legte die Regierungskoalition Eckpunkte vor, am 13. Mai folgte der Kabinettsbeschluss, am 10. Juli stimmten Bundestag und Bundesrat zu. Am 28. Juli 2026 wurde das Gesetz im Bundesgesetzblatt verkündet, seit dem 29. Juli 2026 sind die ersten Regelungen in Kraft. Weitere Teile folgen gestaffelt 2027, 2028 und 2030.

Zur Einordnung: Gegen das Gesetz sind Klagen angekündigt. Das Bundesverfassungsgericht hat einen Eilantrag gegen das schnelle Gesetzgebungsverfahren bereits abgewiesen, die Deutsche Umwelthilfe hält die Neuregelung aber für verfassungsrechtlich zweifelhaft. Eigentümer sollten die weitere Entwicklung deshalb im Blick behalten.

Was ändert sich gegenüber dem alten Heizungsgesetz?

Der Kern der Reform lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Das GModG verabschiedet sich von festen Technologievorgaben für die Heizung und setzt stattdessen auf Vorgaben für den Brennstoff.

Die drei wichtigsten Streichungen im Überblick:

Die 65 Prozent Regel ist Geschichte. Bisher musste jede neu eingebaute Heizung perspektivisch zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung. Diese Vorgabe wurde ersatzlos gestrichen. Die entsprechenden Paragrafen 71 sowie 71b bis 72 des alten GEG sind entfallen.

Die Beratungspflicht entfällt. Wer eine neue Gasheizung oder Ölheizung einbauen wollte, musste sich bisher verpflichtend beraten lassen. Diese Pflicht gibt es nicht mehr.

Das Betriebsverbot für alte Heizkessel entfällt. Die Regel, nach der bestimmte Heizkessel in der Regel nach 30 Jahren stillgelegt werden mussten, wurde gestrichen. Funktionierende Anlagen dürfen weiterlaufen.

Was bleibt, ist das große Ziel: Ab 2045 soll in Deutschland klimaneutral geheizt werden. Der Weg dorthin führt jetzt aber über den Brennstoff statt über die Heizungstechnik.

Die Biotreppe: das neue Herzstück des Gesetzes

Zentraler Baustein des GModG ist die Biotreppe in Paragraf 43. Wer ab 2029 eine neue Gasheizung oder Ölheizung einbaut, muss steigende Mindestanteile biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen:

Drei Details sind dabei wichtig:

• Hybridheizungen haben es leichter. Kombinationen aus Wärmepumpe, Solarthermie oder Biomasse mit einer Gasheizung oder Ölheizung erfüllen die Anforderungen der Biotreppe bis 2035 unter bestimmten Voraussetzungen automatisch. Ab 2035 ist der Nachweis einer fachkundigen Person über den erneuerbaren Anteil erforderlich.
• Die Quote kommt per Zusatzgesetz. Der neue Paragraf 42a kündigt bis zum 1. Dezember 2026 ein weiteres Gesetz an. Es soll Anbieter von Gas, Öl und Flüssiggas für die Gebäudeheizung verpflichten, ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Ab 2028 soll zudem eine moderate Grüngasquote und Grünheizölquote den Hochlauf von Biomethan, biogenem Flüssiggas, Bioöl und Wasserstoff unterstützen.
• Kontrolle im Jahr 2030. Das Gesetz schreibt in Paragraf 9a eine Evaluierung fest: 2030 wird geprüft, ob die Regeln ausreichen, um die Klimaschutzziele im Gebäudesektor zu erreichen. Nachschärfungen sind also möglich.

Wen betrifft das GModG konkret?

Eigentümer mit bestehender Heizung

Für Sie gilt zunächst Entwarnung: Ihre laufende Gasheizung oder Ölheizung dürfen Sie weiter betreiben, reparieren und auch durch eine neue fossile Anlage ersetzen. Ab 2029 greift beim Neueinbau die Biotreppe, und durch steigende Bioanteile sowie die Kosten für CO2 dürfte fossiles Heizen langfristig teurer werden. Wer heute eine Heizung plant, sollte deshalb die Betriebskosten über 20 Jahre vergleichen und nicht nur den Anschaffungspreis.

Bauherren und Käufer von Neubauten

Ab 2030 müssen alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden, behördliche Gebäude schon ab 2028. Dazu kommen aus der europäischen Gebäuderichtlinie eine schrittweise Solarpflicht für neue Wohngebäude und Nichtwohngebäude sowie erweiterte Vorgaben für Ladeinfrastruktur für Elektroautos.

Vermieter und Mieter

Wer als Vermieter eine neue Gasheizung oder Ölheizung nach den Regeln der Biotreppe einbaut, muss bestimmte Betriebskosten künftig mit den Mietern teilen. Kostenrisiken für Netzentgelte, den Preis für CO2 und Biogas werden hälftig aufgeteilt. Geregelt ist das über neue Paragrafen im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz. Für Vermieter heißt das: Die Entscheidung für oder gegen eine fossile Heizung ist jetzt auch eine Renditefrage.

Eigentümer von Gewerbeimmobilien

Für Nichtwohngebäude kommen schrittweise verbindliche Mindestenergiestandards, erweiterte Anforderungen an die Gebäudeautomation und neue Energieausweise mit Effizienzklassen von A bis G. Verbrauchsausweise sind für Nichtwohngebäude künftig nicht mehr vorgesehen.

Wann gilt was? Der Zeitplan

Die neuen Heizungsregeln inklusive aller Streichungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die Regelungen zur Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) folgen rund sechs Monate später, also Anfang 2027. Der Nullemissionsstandard kommt 2028 für behördliche Neubauten und 2030 für alle übrigen Neubauten. Ab 2029 startet die Biotreppe, ab 2045 gilt vollständige Klimaneutralität bei den Brennstoffen.

Was bedeutet das für Eigentümer im Landkreis Freising?

Aus unserer täglichen Arbeit mit Verkäufern und Käufern in Freising und den Umlandgemeinden ergeben sich drei Beobachtungen:

1. Der akute Druck sinkt, das Thema bleibt. Viele Eigentümer, etwa nach einer Erbschaft mit alter Ölheizung im Haus, standen bisher unter gefühltem Zwang zum sofortigen Austausch. Dieser Druck ist mit dem GModG weitgehend weg. Aber: Käufer kalkulieren den energetischen Zustand weiterhin sehr genau in ihre Preisvorstellung ein. Ein unsaniertes Haus bleibt ein unsaniertes Haus, auch wenn das Gesetz milder geworden ist.

2. Betriebskosten rücken in den Mittelpunkt. Steigende Bioanteile und die Kosten für CO2 machen fossiles Heizen auf lange Sicht teurer. Immobilien mit Wärmepumpe, guter Dämmung oder frischer Sanierung behalten deshalb ihren Vorsprung in der Vermarktung. Wie sich die Preise je Gemeinde aktuell entwickeln, zeigt unser Marktbericht für den Landkreis Freising mit monatlich aktualisierten Daten.

3. Beim Verkauf zählt saubere Aufklärung. Der Energieausweis bleibt für Wohngebäude Pflicht ab der ersten Besichtigung, und Kaufinteressenten fragen heute gezielt nach Heizung, Verbrauch und kommenden Pflichten. Wer vorbereitet ist, verhandelt besser. Welche Dokumente Sie brauchen, zeigt unser Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Sie fragen sich, ob Sie Ihre Immobilie mit älterer Heizung jetzt verkaufen oder vorher modernisieren sollten? Genau diese Rechnung machen wir in der kostenlosen Immobilienbewertung transparent auf, mit echten Vergleichswerten aus der Region. Für die Kreisstadt finden Sie alle Zahlen, Abläufe und Kosten kompakt auf unserer Seite Haus verkaufen in Freising. Und wann grundsätzlich ein guter Zeitpunkt ist, beleuchtet der Ratgeber Wann verkaufen?

Häufige Fragen zum GModG

Muss ich meine alte Ölheizung oder Gasheizung jetzt austauschen?

Nein. Bestehende Anlagen dürfen weiter betrieben und repariert werden. Auch das frühere Betriebsverbot für alte Heizkessel ist gestrichen.

Darf ich jetzt noch eine neue Gasheizung einbauen?

Ja. Der Einbau bleibt erlaubt, ohne Beratungspflicht und ohne die 65 Prozent Regel. Ab 2029 müssen neue fossile Heizungen die Biotreppe erfüllen, also steigende Bioanteile im Brennstoff nutzen. Kalkulieren Sie deshalb die langfristigen Brennstoffkosten realistisch ein.

Gilt die kommunale Wärmeplanung noch?

Ja. Die Kommunen erstellen ihre Wärmepläne nach dem eigenen Wärmeplanungsgesetz weiter, und diese Pläne bleiben wichtig für die Frage, wo künftig Fernwärme verfügbar sein wird. Der entscheidende Unterschied: Nach dem GModG löst die Wärmeplanung keine Pflicht mehr aus, beim Heizungstausch 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen.

Wird der Heizungstausch weiter gefördert?

Die staatliche Förderung für den Heizungstausch läuft grundsätzlich weiter, die Konditionen werden jedoch angepasst. Verbindliche und tagesaktuelle Informationen erhalten Sie bei der KfW und beim BAFA. Lassen Sie sich vor einer Investition die aktuellen Fördersätze schriftlich bestätigen.

Was passiert im Jahr 2045?

Ab 2045 müssen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein. Die Details soll ein weiteres Gesetz regeln, das die Bundesregierung bis Ende 2026 vorlegen will.

Ändert sich etwas am Energieausweis für mein Wohnhaus?

Für Wohngebäude bleibt der Energieausweis beim Verkauf und bei der Neuvermietung Pflicht. Die auffälligsten Neuerungen betreffen Gewerbeimmobilien: Dort kommen Effizienzklassen von A bis G, Verbrauchsausweise entfallen.

Offizielle Quellen: Wo Sie was finden

• Amtliches Infoportal zum GModG beim Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung: Zusammenfassung der Neuregelungen, komplettes Gesetzgebungsverfahren, Glossar sowie Downloads wie das Infopapier und die Fragen und Antworten der Bundesregierung.
• Verkündung im Bundesgesetzblatt vom 28. Juli 2026: der amtliche Gesetzestext im Wortlaut.
• Fachbeitrag bei Haufe: kompakte juristische Einordnung inklusive der neuen Regelungen zum Mieterschutz.

Unser Fazit

Das Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt kurzfristig viel Druck von Eigentümern: keine Tauschpflicht, keine Technologievorgabe, freie Wahl bei der Heizung. Die langfristige Richtung bleibt aber unverändert, denn ab 2045 wird klimaneutral geheizt, und fossile Brennstoffe werden auf dem Weg dorthin schrittweise teurer. Wer eine Immobilie besitzt, verkauft oder kauft, sollte deshalb immer die Gesamtrechnung aufmachen: Anschaffung, Betrieb, Förderung und Wirkung auf den Immobilienwert. Bei genau dieser Einordnung helfen wir gern, persönlich und mit echten Zahlen aus dem Landkreis Freising.

Transparenzhinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand vom 31. Juli 2026 wieder, erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine Rechtsberatung, Steuerberatung oder Energieberatung. Verbindlich sind allein der Gesetzestext und die amtlichen Informationen.