Vorkaufsrecht der Gemeinde: Wann darf sie den Kauf übernehmen

Ein unterschriebener Grundstückskaufvertrag schließt nicht immer aus, dass die Gemeinde den Erwerb übernimmt. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde greift nur in gesetzlich oder durch Satzung geregelten Fällen und muss durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz beträgt die Ausübungsfrist seit Juni 2021 drei Monate.

Für Käufer und Verkäufer zählt nicht nur, ob die Kommune Interesse am Grundstück hat. Entscheidend ist, ob die Grundstückslage und die planungsrechtlichen Voraussetzungen einen konkreten gesetzlichen Tatbestand erfüllen. Ein Grundstück in Freising kann deshalb anders zu beurteilen sein als eine Fläche in einer Nachbargemeinde: Örtliche Bebauungspläne und Satzungen beeinflussen die Prüfung.

Im Folgenden erfahren Sie, welche Grundstücke betroffen sein können, wie die Gemeinde entscheidet und was die Ausübung für den Kaufvertrag bedeutet. Außerdem geht es um Ausnahmen und mögliche Wege, den Verkauf dennoch fortzuführen. So können Sie einen Kauf oder Verkauf in Freising, Pfaffenhofen an der Ilm und im Raum München fundierter vorbereiten.

Wann hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht entsteht nur in gesetzlich geregelten Fällen oder aufgrund einer kommunalen Satzung. Die Gemeinde darf es ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt.

Verkauft ein Eigentümer sein Grundstück an einen Dritten, kann die Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen in den Kaufvertrag eintreten. Eine bloße Kaufabsicht der Kommune reicht dafür nicht aus.

Frist und Ablauf der Ausübung

Die Ausübungsfrist ist der Zeitraum, in dem die Gemeinde nach Mitteilung des Kaufvertrags entscheiden kann. Laut Bundesministerium der Justiz beträgt sie seit Juni 2021 drei Monate. Die Frist beginnt, sobald der Gemeinde der vollständige Kaufvertrag vorliegt und seine Rechtswirksamkeit mitgeteilt wurde.

Der Ablauf hängt auch von den Vertragsunterlagen ab. Die Frist beginnt erst, wenn die Gemeinde über den Grundstückskauf informiert wurde. Käufer und Verkäufer sollten den Zeitpunkt der vollständigen Vorlage festhalten. So lässt sich nachvollziehen, ob die Gemeinde noch fristgerecht handelt.

Abwendung und Verzicht

Eine Abwendung kann möglich sein, wenn der Käufer sich verbindlich zu einer gemeinwohlgerechten Nutzung verpflichtet. Als Beispiel nennt das Gesetz, dass eine bauliche Anlage innerhalb von zwei Monaten im Sinne der Gemeinde ausgeführt wird. Das kann relevant sein, wenn ein Bebauungsplan eine bestimmte Nutzung vorsieht.

Die Gemeinde kann erklären, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt. Ein Negativzeugnis bescheinigt, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder die Gemeinde darauf verzichtet. Damit erhalten Käufer und Verkäufer Klarheit für den weiteren Vollzug des Grundstückskaufs.

Die Ausübung muss dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Die Deckung des Wohnbedarfs kann diesen Zweck erfüllen, sofern die planungsrechtlichen Voraussetzungen vorliegen. So kann ein unbebautes Grundstück betroffen sein, das laut Bebauungsplan für Wohngebäude vorgesehen ist. Auch öffentliche Zwecke oder Ausgleichsflächen können eine Rolle spielen.

Das Baugesetzbuch nennt verschiedene Grundstückslagen, darunter bestimmte Sanierungsgebiete, Entwicklungsbereiche und Umlegungsgebiete. Auch Flächen, die für den vorbeugenden Hochwasserschutz von Bebauung freigehalten werden sollen, können erfasst sein. Entscheidend ist, ob der konkrete Fall unter einen gesetzlichen oder satzungsrechtlichen Tatbestand fällt.

Die Regeln des Baugesetzbuchs gelten bundesweit. Welche Grundstücke konkret betroffen sein können, hängt jedoch auch von Bebauungsplänen und kommunalen Satzungen ab. Daher kann die Situation in Freising anders sein als in Hallbergmoos, Neufahrn oder Pfaffenhofen an der Ilm. Maßgeblich sind die Lage des Grundstücks und die geltenden Planungen.

Gegen die Ausübung können Käufer und Verkäufer einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB stellen. Wichtig sind dabei der Verwaltungsakt und die Frist für das Rechtsmittel. Für beide Vertragsparteien zählen außerdem die mögliche Übernahme des Kaufvertrags durch die Gemeinde und die Auswirkungen auf den vereinbarten Vollzug.

Eintritt der Gemeinde oder eines Dritten in den Kaufvertrag

Bei wirksamer Ausübung wechselt grundsätzlich der Käufer, nicht der vereinbarte Vertragsrahmen. Für Verkäufer und ursprüngliche Käufer sind deshalb die einzelnen Vertragsbedingungen maßgeblich.

Mitteilung des Kaufvertrags

Die Gemeinde erhält den Kaufvertrag zur Prüfung seines Inhalts. Erforderlich sind der vollständige Vertrag und die Mitteilung über seine Rechtswirksamkeit. Aus den Unterlagen geht hervor, welches Grundstück verkauft wird und welche Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer gelten.

Für die Vertragsparteien kommt es darauf an, dass der Gemeinde alle erforderlichen Informationen vorliegen. Sie bilden die Grundlage für die Prüfung und den Beginn der Frist. Eine bloße Nachricht über einen geplanten Verkauf ersetzt den vollständigen Vertrag nicht. Bewahren Sie daher die Mitteilung und die zugehörigen Unterlagen nachvollziehbar auf.

Eintritt in den Kaufvertrag

Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, tritt sie grundsätzlich in die Vereinbarungen zwischen Verkäufer und bisherigem Käufer ein. Sie übernimmt den Kauf also zu den Vertragsbedingungen, statt neue Vereinbarungen mit abweichenden Bedingungen zu treffen.

Die Ausübung erfolgt durch Verwaltungsakt, der regelmäßig schriftlich erlassen wird. Für Verkäufer und Käufer ist dieses Schreiben entscheidend: Es dokumentiert die Entscheidung und zeigt, dass die Gemeinde den Erwerb übernimmt. Der ursprüngliche Käufer erhält das Grundstück dann nicht wie zunächst vereinbart.

Welchen Kaufpreis muss die Gemeinde zahlen? Grundsätzlich gilt der im Kaufvertrag vereinbarte Betrag. Liegt er deutlich über dem Verkehrswert, kann die Gemeinde ihre Zahlung unter bestimmten Voraussetzungen auf den Verkehrswert begrenzen. Bei der Veräußerung von Grundstücken und Wohnobjekten setzen spezialisierte Makler wie Ideal Real Immobilien deshalb auf eine fundierte Bewertung, um Überraschungen beim Kaufpreis vorzubeugen. Der vereinbarte Kaufpreis ist somit der Ausgangspunkt, aber nicht in jedem Fall die endgültige Zahlung.

Eine solche Begrenzung kann für den Verkäufer erhebliche Folgen haben, wenn sie die wirtschaftlichen Bedingungen des Verkaufs verändert. Weicht der von der Gemeinde bestimmte Verkehrswert erheblich vom vereinbarten Kaufpreis ab, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Damit betrifft die Frage nicht nur den ursprünglichen Käufer, sondern auch die Entscheidung des Verkäufers, ob er den geänderten Bedingungen folgt.

Die Gemeinde kann das Recht auch zugunsten eines Dritten ausüben. Dieser muss sich verpflichten, die vorgesehene Grundstücksnutzung umzusetzen, und dazu innerhalb angemessener Frist in der Lage sein. Der Eintritt eines anderen Erwerbers ist damit an die Nutzung geknüpft, die den kommunalen Erwerb rechtfertigt.

Für den Verkäufer ändert sich dadurch die Person des Erwerbers, während die vertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich maßgeblich bleiben. Käufer sollten den Bescheid deshalb zusammen mit dem Kaufvertrag prüfen. Verkäufer sollten besonders auf den angesetzten Kaufpreis und eine mögliche Abweichung vom Verkehrswert achten.

Auch der Grundbucheintrag setzt einen Nachweis zum Vorkaufsrecht voraus. Nach § 28 BauGB erfolgt die Eintragung des Käufers erst, wenn das Nichtbestehen oder die Nichtausübung nachgewiesen ist. Damit wird der Eintritt der Gemeinde oder eines Dritten für den Eigentumsübergang praktisch relevant.

Zuständigkeit und Entscheidung der Gemeinde

Zuständig ist die Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt. Anhand des Kaufvertrags und der geltenden Planungen prüft sie, ob ein Vorkaufsrecht besteht und ausgeübt werden darf.

Zuständige Gemeinde- oder Stadtverwaltung

Die zuständige Stelle ist die Verwaltung der Gemeinde oder Stadt, zu der das Grundstück gehört. Bei einem Grundstück in Freising ist daher die Stadt Freising zuständig, nicht eine Nachbargemeinde wie Hallbergmoos oder Neufahrn.

Für Käufer und Verkäufer ist die genaue Grundstückslage entscheidend, besonders in der Nähe von Gemeindegrenzen. Die Verwaltung benötigt den Kaufvertrag, um den Sachverhalt und mögliche Voraussetzungen zu prüfen. In den meisten Fällen beantragt das beurkundende Notariat schriftlich bei der Gemeinde ein Zeugnis zum Vorkaufsrecht.

Entscheidungszuständigkeit der Gemeinde

Die Gemeinde entscheidet, ob sie ein bestehendes Vorkaufsrecht ausübt. Voraussetzung ist, dass die Ausübung dem Wohl der Allgemeinheit dient und ein gesetzlicher oder satzungsrechtlicher Tatbestand erfüllt ist.

Die Entscheidung ergeht durch Verwaltungsakt und wird regelmäßig schriftlich zugestellt. Käufer sollten deshalb die Mitteilung der Gemeinde und ihre Begründung beachten. Neben den gesetzlichen Vorkaufsrechten kann eine kommunale Satzung gelten; beide Grundlagen stehen gleichberechtigt nebeneinander.

Zunächst wird geprüft, ob das Grundstück in einem erfassten Gebiet liegt. Dazu können etwa ein Bebauungsplan mit Festsetzungen für öffentliche Zwecke, ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet oder eine Erhaltungssatzung gehören. Auch ein städtebaulicher Missstand kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen relevant sein.

Die Verwaltung berücksichtigt nicht nur die Bezeichnung des Gebiets. Sie muss den konkreten Grundstückskauf mit dem einschlägigen Zweck abgleichen. Eine Satzung für ein bestimmtes Gebiet begründet daher nicht automatisch ein Vorkaufsrecht bei jedem Verkauf dort. Entscheidend ist, ob Grundstück und Vertrag den jeweiligen Tatbestand erfüllen.

Beteiligte können ein Zeugnis über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung beantragen. Es wird auch Negativbescheid oder Negativtestat genannt. Das Zeugnis dokumentiert, dass die Gemeinde nicht vorkauft, und gilt als Verzicht auf die Ausübung. Es ist zugleich für den Grundbuchvollzug wichtig.

Die Zuständigkeit ist örtlich gebunden, die gesetzlichen Grundlagen gelten bundesweit. Unterschiede zwischen Freising, Pfaffenhofen an der Ilm und Gemeinden im Raum München ergeben sich vor allem aus örtlichen Satzungen und der jeweiligen Bauleitplanung. Prüfen Sie daher für den konkreten Kaufvertrag, welche Gemeinde zuständig ist und welche Planungen für das Grundstück gelten.

Ist die Entscheidung strittig, können Käufer oder Verkäufer einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB stellen. Maßgeblich sind die konkrete Entscheidung und die geltenden Verfahrensfristen. Die Gemeinde muss ihre Ausübung auf eine gesetzliche oder satzungsrechtliche Grundlage stützen; ein bloßer kommunaler Erwerbswunsch reicht nicht aus.

Ausnahmen und Möglichkeiten zur Abwendung

Das Baugesetzbuch unterscheidet zwischen Fällen, in denen ein Vorkaufsrecht besteht, und Fällen, in denen es ausgeschlossen ist. Käufer und Verkäufer sollten daher zunächst den konkreten Verkauf und die betroffenen Vertragsrechte einordnen. Ein erfüllter Tatbestand bedeutet nicht automatisch, dass die Gemeinde das Recht auch ausüben darf.

Bei Verkäufen innerhalb der Familie kann das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen sein. Dazu zählen Verkäufe an Ehegatten, Verwandte und Verschwägerte ersten Grades sowie an Verwandte bis zum dritten Grad. Für die Einordnung ist das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer maßgeblich. Ein Verkauf an ein Geschwisterkind ist beispielsweise anders zu beurteilen als ein Verkauf an einen außenstehenden Erwerber.

Auch die Art der Übertragung ist entscheidend. Das gemeindliche Vorkaufsrecht setzt einen rechtsgültigen Verkauf an einen Dritten voraus. Eine Schenkung oder Erbschaft ist kein solcher Verkauf. Ebenso hat die Gemeinde beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten kein Vorkaufsrecht. Diese Abgrenzung verhindert, dass unterschiedliche Übertragungsformen gleich behandelt werden.

§ 26 Baugesetzbuch regelt weitere Fälle, in denen die Ausübung ausgeschlossen ist. Käufer und Verkäufer sollten daher nicht nur prüfen, ob eine Satzung oder ein gesetzlicher Tatbestand ein Recht begründet. Ebenso wichtig ist die Frage, ob ein Ausschlussgrund auf den konkreten Grundstückskauf zutrifft. Die Stelle in der Gemeindeverwaltung beurteilt den Vertrag und die Situation des Grundstücks gemeinsam.

Eine Abwendung kann durch eine Verpflichtung des Käufers möglich sein. Er kann sich verpflichten, die bauliche Anlage im Sinne der Gemeinde auszuführen. Als Frist werden zwei Monate genannt. Entscheidend ist, dass die zugesagte Nutzung zum städtebaulichen Zweck passt, der eine Ausübung rechtfertigen könnte. Eine allgemeine Absichtserklärung ersetzt keine konkrete Verpflichtung.

Bei einem Grundstück mit vorgesehener Nutzung sollte der Käufer diese mit dem Kaufvertrag abgleichen. Ein Beispiel ist eine bauliche Anlage, deren Ausführung dem von der Gemeinde verfolgten Zweck entspricht. Die Zusage muss sich auf die tatsächliche Entwicklung des Grundstücks beziehen. So kann die Gemeinde berücksichtigen, ob der Erwerber den angestrebten Zweck selbst verwirklicht.

Ein Zeugnis über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung schafft Klarheit für den Vollzug. Es gilt als Verzicht auf die Ausübung und dient als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt. In den meisten Fällen beantragt das beurkundende Notariat dieses Negativzeugnis bei der Gemeinde. Käufer und Verkäufer können damit feststellen, ob der Verkauf an den ursprünglichen Käufer fortgesetzt wird.

Für Grundstücke im Landkreis Freising sind die örtliche Satzung und die konkrete Lage maßgeblich, etwa in Freising, Eching oder Zolling. Gesetzliche und satzungsrechtliche Vorkaufsrechte stehen gleichberechtigt nebeneinander. Bei Waldgrundstücken kann außerdem ein Vorkaufsrecht des Landes nach dem Landeswaldgesetz bestehen. Dieses ist von der kommunalen Prüfung zu unterscheiden und fällt in die Zuständigkeit einer anderen Stelle.

Welche Ausnahme greift, hängt vom jeweiligen Rechtsverhältnis ab. Ein Verkauf an einen Verwandten bis zum dritten Grad, eine Schenkung und ein Grundstück mit Erbbaurecht sind unterschiedliche Fälle. Ordnen Sie daher zunächst die Übertragungsart, die Beziehung zwischen den Vertragsparteien und die Grundstücksrechte ein. Erst danach lässt sich beurteilen, ob das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist oder eine Abwendung infrage kommt.

Gesetzliche Voraussetzungen des gemeindlichen Vorkaufsrechts

§ 24 Absatz 1 BauGB nennt Grundstückslagen, in denen ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehen kann. Für die Ausübung müssen zusätzlich die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein.

Ein Fall betrifft Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, wenn dort öffentliche Zwecke oder Ausgleichsflächen festgesetzt sind. Auch unbebaute Grundstücke in bestimmten Gebieten können erfasst sein. Dazu gehören Flächen, die nach §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können.

Bei unbebauten Außenbereichsflächen kommt es auf den Flächennutzungsplan an. Stellt er dort Wohnbauflächen oder ein Wohngebiet dar, kann § 24 Absatz 1 Nummer 5 BauGB greifen. Der Plan allein ersetzt jedoch nicht die Prüfung des konkreten Grundstücks und des Kaufvertrags.

Weitere Tatbestände betreffen förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, städtebauliche Entwicklungsbereiche und Umlegungsgebiete. Auch Satzungen zur Sicherung von Stadtumbaumaßnahmen oder Erhaltungssatzungen können relevant sein. Käufer und Verkäufer sollten daher prüfen, ob das Grundstück tatsächlich im festgelegten Sanierungsgebiet oder im räumlichen Geltungsbereich einer einschlägigen Satzung liegt.

§ 24 BauGB erfasst außerdem bestimmte Flächen für den vorbeugenden Hochwasserschutz. Dazu zählen insbesondere Überschwemmungsgebiete, die von Bebauung freigehalten werden sollen. In Gebieten nach §§ 30, 33 oder 34 kann ein städtebaulicher Missstand ebenfalls eine Rolle spielen. § 24 Absatz 1 Nummer 8 verweist dabei auf § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 BauGB.

Ein weiterer Fall liegt vor, wenn bauliche Anlagen einen Missstand nach § 177 Absatz 2 BauGB aufweisen. Voraussetzung ist, dass daraus erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld entstehen. Die bloße Existenz eines älteren Gebäudes genügt deshalb nicht. Maßgeblich sind der konkrete bauliche Zustand und die Auswirkungen auf das Umfeld.

Auch Satzungsrechte können gesetzliche Rechte ergänzen. Eine Gemeinde kann für bestimmte Grundstücke in einem nach § 201a BauGB bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Vorkaufsrecht begründen. Gesetzliche und satzungsrechtliche Rechte stehen gleichberechtigt nebeneinander. § 26 BauGB nennt zugleich Ausschlussfälle, die bei jeder Prüfung berücksichtigt werden müssen.

Für die Ausübung des Vorkaufsrechts zählt nicht allein die Grundstückslage. Sie muss dem Wohl der Allgemeinheit dienen; dazu kann die Deckung des Wohnbedarfs beitragen. Käufer und Verkäufer sollten daher drei Aspekte gemeinsam betrachten: den einschlägigen Tatbestand, die geltende Planung oder Satzung und den städtebaulichen Zweck.

Wenn Sie einen Verkauf vorbereiten, kann eine Immobilienbewertung die Einschätzung des Grundstücks und seiner Marktsituation unterstützen. Für Maklerdienstleistungen beim Verkauf können Sie Heinrichs Immobilien zum Immobilienverkauf ansprechen.

Als unbebaut gilt ein Grundstück auch bei bloßer Einfriedung oder Bebauung zu erkennbar vorläufigen Zwecken. Nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz hat die Gemeinde drei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.

Ein begünstigter Dritter muss sich zur vorgesehenen Grundstücksnutzung verpflichten und sie innerhalb angemessener Frist verwirklichen können. Die Grundbucheintragung des Käufers setzt den Nachweis nach §28 (1) BauGB voraus.

Heinrichs Immobilien: Maklerdienstleistungen für den Verkauf

Heinrichs Immobilien unterstützt Eigentümer beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien. Eine Immobilienbewertung hilft dabei, den Marktwert als Grundlage für die weitere Verkaufsplanung einzuordnen. Gerade wenn ein Vorkaufsrecht möglich ist, schafft eine klare Übersicht über Objekt, Lage und Verkaufsabsicht eine gute Grundlage für die nächsten Schritte.

Im Landkreis Freising, in Pfaffenhofen an der Ilm und im Raum München unterscheiden sich Grundstücke und Märkte je nach Lage und Nutzung. Heinrichs Immobilien vermittelt auch Agrarimmobilien. So erhalten Eigentümer Unterstützung beim Verkauf, ohne die kommunale Prüfung mit der Vermarktung zu verwechseln.

Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen oder eine Bewertung wünschen, wenden Sie sich an Heinrichs Immobilien.

Den nächsten Schritt vorausschauend planen

Ein geplanter Immobilienverkauf ist eine gute Gelegenheit, die eigenen Ziele zu klären: Soll der Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt abgeschlossen sein, oder steht eine passende Käuferlösung im Vordergrund? Wenn das Vorkaufsrecht der Gemeinde eine Rolle spielt, beziehen Sie mögliche Abläufe früh in Ihre Planung ein. So können Sie den Verkaufszeitpunkt und die weitere Nutzung des Grundstücks bewusster aufeinander abstimmen.

Halten Sie Ihre Prioritäten fest und überlegen Sie, welche Vermarktung zu Objekt und Situation passt. Bei Wohn- und Gewerbeimmobilien kann eine Immobilienbewertung die Verkaufsplanung unterstützen – weiterführende Informationen zur professionellen Wertermittlung und Vermittlung finden sich beispielsweise auf wellhoener.immobilien. Bei landwirtschaftlich genutzten Flächen sind die Besonderheiten der Agrarimmobilie wichtig. Ein klarer Blick auf Ihre Ziele erleichtert den nächsten Schritt, ohne der kommunalen Entscheidung vorzugreifen.

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Häufige Fragen zum Vorkaufsrecht der Gemeinde

Wann darf eine Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben?

Eine Gemeinde darf das Vorkaufsrecht ausüben, wenn ein gesetzlicher oder satzungsrechtlicher Tatbestand erfüllt ist und das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt. Ein Beispiel ist ein Grundstück, dessen Erwerb dem Wohnbedarf der Gemeinde dienen kann. Maßgeblich sind die Lage, die Planung und der konkrete Kaufvertrag. Der Wunsch der Kommune, das Grundstück zu erwerben, reicht allein nicht aus.

Für welche Grundstücke und Immobilien gilt das kommunale Vorkaufsrecht?

Betroffen sein können Grundstücke in Bebauungsplangebieten, Sanierungsgebieten, Entwicklungsbereichen oder Umlegungsgebieten. Auch bestimmte unbebaute Flächen und Grundstücke mit städtebaulichen Missständen kommen infrage. Das Recht betrifft Grundstückskäufe, nicht jeden Eigentumswechsel: Bei einer Schenkung oder Erbschaft fehlt der Verkauf an einen Dritten. Für Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz und Erbbaurechte gilt es ebenfalls nicht.

Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für das Vorkaufsrecht der Gemeinde?

Die gesetzlichen Fälle stehen vor allem in § 24 BauGB. § 25 BauGB ermöglicht bestimmte durch Satzung begründete Vorkaufsrechte; § 26 BauGB regelt Ausschlüsse. Das Verfahren und die Entschädigung behandelt § 28 BauGB. Gegen eine Entscheidung ist ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB möglich. Bei Waldgrundstücken kann außerdem § 25 Absatz 1 des Landeswaldgesetzes ein Vorkaufsrecht des Landes vorsehen.

Wie lange hat die Gemeinde Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben?

Die Gemeinde hat drei Monate Zeit. Nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz gilt diese Frist seit Juni 2021. Sie beginnt nicht schon automatisch mit der Beurkundung: Der vollständige Kaufvertrag muss der Gemeinde vorgelegt und seine Rechtswirksamkeit mitgeteilt werden. Für Ihre Terminplanung zählt daher der Zugang der vollständigen Informationen bei der zuständigen Kommune, nicht allein das Datum Ihrer Unterschrift beim Notariat.

Wie läuft die Prüfung und Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ab?

In der Regel übermittelt das beurkundende Notariat den Kaufvertrag an die Gemeinde, damit diese einen möglichen Tatbestand prüfen kann. Die Verwaltung gleicht den Vertragsinhalt mit der Grundstückslage und den geltenden Planungen ab. Übt die Gemeinde das Recht aus, ergeht in der Regel ein schriftlicher Verwaltungsakt. Käufer und Verkäufer sollten den Bescheid und die darin genannte Grundlage sorgfältig lesen, denn daraus ergeben sich die konkreten Folgen für den Verkauf.

Wie lässt sich vor dem Immobilienkauf klären, ob ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht?

Vor dem Kauf lässt sich die Frage mit einem Zeugnis der Gemeinde klären. In den meisten Fällen beantragt das beurkundende Notariat dieses Negativzeugnis schriftlich bei der Kommune, in der das Grundstück liegt. Als Käufer sollten Sie darauf achten, dass die Flurstücksbezeichnung und die zuständige Gemeinde korrekt angegeben sind. Bei Grundstücken nahe Freisinger Gemeindegrenzen ist die örtliche Zuordnung besonders wichtig.