Marktbericht Landkreis Freising: Februar bis Oktober 2026. Wo wir stehen, wo es hingeht.
783 Angebote, 161 Tage Vermarktungsdauer, Hauspreise seitwärts, Wohnungen im Plus. Unser Marktbericht zeigt, was sich im Landkreis Freising von Februar bis Oktober 2026 wirklich bewegt hat und was das für 2027 heißt.
Teil 2 unserer Serie „Immobilienmarkt Landkreis Freising 2026/2027“. Teil 1: Zinsen und Preise 2027
Von Andreas Heinrichs, Immobilienmakler seit 2009
Das Wichtigste in 5 Punkten
- Häuser laufen seitwärts. Der Angebotspreis im Landkreis lag im Februar bei rund 5.250 €/m², im dritten Quartal bei rund 5.260 €/m² und im Oktober bei rund 5.230 €/m². Das ist kein Abschwung, aber auch keine Erholung. Das Jahresmittel 2026 (4.896 €/m²) liegt 18,5 Prozent unter dem Hoch von 2022.
- Wohnungen ziehen an. Von 5.530 €/m² im Februar auf 5.840 €/m² im Oktober, plus 5,6 Prozent. Kleinere Kaufpreise sind bei 4,2 Prozent Zins finanzierbar, große nicht. Genau das zeigt der Markt.
- Grundstücke verlieren. Jahresmittel 2026 bei 834 €/m², minus 8,5 Prozent gegen 2025 und minus 20 Prozent gegen 2022. Bauträger kaufen kaum, Private bauen nicht.
- Das Angebot staut sich. Von August bis Oktober ist der Bestand von 715 auf 783 Angebote gewachsen. Häuser stehen im Schnitt 161 Tage, Grundstücke 212 Tage. Wer heute einstellt, konkurriert mit 300 anderen Häusern.
- Die teuren Gemeinden geben nach, die günstigen halten. Freising, Eching und Hallbergmoos liegen bei Häusern 10 Prozent unter Oktober 2025. Moosburg, Nandlstadt und Au halten das Niveau. Die Finanzierungslücke trifft dort, wo die Preise am höchsten sind.
Wo wir stehen: Februar, drittes Quartal, Oktober
Der Landkreis hat 2026 keinen Preisrückgang erlebt, sondern eine Spreizung: Häuser stagnieren, Wohnungen steigen, Grundstücke fallen. Wer nur auf den Durchschnitt schaut, übersieht das.
| Landkreis Freising, Angebotspreise | Februar 2026 | 3. Quartal 2026 | Oktober 2026 | Veränderung Feb. bis Okt. |
|---|---|---|---|---|
| Häuser, €/m² | 5.250 | 5.250 | 5.230 | − 0,4 % |
| Wohnungen, €/m² | 5.530 | 5.650 | 5.840 | + 5,6 % |
| Grundstücke, €/m² | 1.090 | 1.060 | 1.060 | − 2,9 % |
| Angebotsbestand gesamt | – | 740 (Sept.) | 783 | + 9,5 % seit August |
| Angebotsdauer Häuser, Tage | – | 165 (Sept.) | 161 | stabil hoch |
| Angebotsdauer Grundstücke, Tage | – | 217 (Sept.) | 212 | stabil hoch |
Preise: gewichteter Mittelwert der Gemeinden mit mindestens 5 Angeboten im Monat. Bestand und Angebotsdauer liegen in dieser Form seit August 2026 vor (siehe Methodik).
Häuser: Stillstand auf dem Niveau von 2024. Der Angebotspreis bewegt sich seit Februar in einer Spanne von 5.200 bis 5.300 €/m². Der offizielle Landkreiswert über alle 327 Hausangebote liegt im Oktober bei 5.083 €/m², der Median bei 4.885 €/m². Die Hälfte aller Häuser wird zwischen 3.933 und 5.899 €/m² angeboten. Das Jahresmittel 2026 (4.896 €/m²) liegt praktisch auf dem Wert von 2024 (4.861) und 2025 (4.907). Drei Jahre Seitwärtsbewegung.
Wohnungen: der einzige Gewinner. Von 5.530 auf 5.840 €/m² seit Februar, das Jahresmittel 2026 liegt mit 5.190 €/m² um 3,6 Prozent über 2025. Die Erklärung ist dieselbe wie im Zinsartikel: Bei 4,2 Prozent Zins und 2.000 Euro Rate sind rund 390.000 Euro Darlehen möglich. Das reicht für eine 3-Zimmer-Wohnung in Freising oder Neufahrn, nicht für ein Haus. Die Nachfrage wandert dorthin, wo sie finanzierbar ist.
Grundstücke: der stille Verlierer. Das Jahresmittel fällt von 911 (2025) auf 834 €/m² (2026), minus 8,5 Prozent, und liegt 20 Prozent unter 2022. Grundstücke stehen mit 212 Tagen am längsten. Bauträger kaufen bei den aktuellen Baukosten kaum ein, private Bauherren scheitern an der Finanzierung von Grund und Bau zusammen. Wer ein Grundstück verkaufen will, braucht einen Plan, keinen Portaleintrag.
Der Bestand wächst. Von 715 Angeboten im August auf 783 im Oktober, plus 9,5 Prozent in zwei Monaten. Neu hinzugekommen sind im Oktober 178 Angebote, verkauft oder zurückgezogen wurden weniger. 161 Tage mittlere Angebotsdauer bei Häusern bedeutet: Das typische Haus auf den Portalen steht seit Mai. Das ist der Markt, in den ein Verkäufer heute einsteigt.
Die Gemeinden: Wer verliert, wer hält
Die Korrektur findet oben statt. Je höher das Preisniveau einer Gemeinde, desto stärker ist der Angebotspreis für Häuser im Jahresvergleich gefallen.
| Gemeinde | Häuser Okt. 2026, €/m² | Feb. 2026 | 3. Quartal 2026 | Okt. 2025 | Okt. 26 zu Okt. 25 | Wohnungen Okt. 2026 | Angebote Okt. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Langenbach | 5.867 | 4.992 | 5.408 | 3.568 * | n. a. | 4.732 | 21 |
| Neufahrn | 5.806 | 6.688 | 5.826 | 5.931 | − 2,1 % | 5.913 | 92 |
| Freising | 5.805 | 6.092 | 5.891 | 6.489 | − 10,5 % | 6.044 | 209 |
| Hallbergmoos | 5.718 | 5.469 | 5.891 | 6.359 | − 10,1 % | 6.633 | 86 |
| Eching | 5.634 | 6.292 * | 5.667 | 6.310 | − 10,7 % | 6.921 | 62 |
| Fahrenzhausen | 5.633 | 4.972 | 5.395 | 5.800 | − 2,9 % | – | 19 |
| Wang | 5.050 | 4.996 * | – | 3.546 * | n. a. | – | 12 |
| Hohenkammer | 4.942 | 4.953 | 4.981 | – | n. a. | – | 7 |
| Attenkirchen | 4.901 | 4.309 | 5.501 | 5.438 * | n. a. | – | 12 |
| Allershausen | 4.880 | 4.920 * | 5.343 | 5.724 | − 14,7 % | – | 23 |
| Kranzberg | 4.484 | 5.161 | 5.168 | 4.525 * | n. a. | – | 19 |
| Moosburg | 4.432 | 4.123 | 4.441 | 4.653 | − 4,7 % | 5.119 | 79 |
| Marzling | 4.349 | 9.259 * | 4.648 | 10.109 * | n. a. | – | 8 |
| Nandlstadt | 4.023 | 4.000 | 4.330 | 2.945 * | n. a. | 4.537 | 31 |
| Zolling | 3.973 | 4.341 | 3.655 | 4.859 | − 18,2 % | 5.274 | 19 |
| Hörgertshausen | 3.855 | – | – | – | n. a. | – | 7 |
| Haag a. d. Amper | 3.742 | – | 4.357 | – | n. a. | – | 18 |
| Mauern | 3.658 | 4.526 | 3.804 | 4.060 | − 9,9 % | – | 9 |
| Au i. d. Hallertau | 3.492 | 3.831 | 3.676 | 3.669 | − 4,8 % | 4.066 | 30 |
* geringe Fallzahl (unter 5 Angebote), nur eingeschränkt aussagekräftig. n. a. = kein belastbarer Vergleich. Gammelsdorf, Kirchdorf, Paunzhausen, Rudelzhausen und Wolfersdorf haben im Oktober unter 5 Angebote und werden nicht ausgewiesen.
Drei Muster, die sich durch die Tabelle ziehen:
- Die Flughafen-Achse korrigiert. Freising, Eching und Hallbergmoos haben seit Oktober 2025 jeweils rund 10 Prozent beim Angebotspreis für Häuser verloren. Hier lagen die Preise 2025 noch bei 6.300 bis 6.500 €/m², also dort, wo ein Einfamilienhaus mit 140 m² über 900.000 Euro kostet. Genau dieses Segment ist bei 4,2 Prozent Zins am dünnsten besetzt. Die Verkäufer haben reagiert, nicht die Käufer.
- Die günstigen Lagen halten. Moosburg, Au und Nandlstadt bewegen sich bei 3.500 bis 4.500 €/m². Ein Haus für 550.000 bis 650.000 Euro ist mit 200.000 Euro Eigenkapital und 2.000 Euro Rate finanzierbar. Dort findet 2026 der Markt statt.
- Neufahrn ist die Ausnahme. Trotz hohem Niveau nur minus 2 Prozent im Jahresvergleich und ein stabiler Wohnungsmarkt bei 5.900 €/m². S-Bahn, Gewerbe und München-Nähe tragen die Nachfrage. Zolling und Allershausen dagegen zeigen, dass kleine Märkte mit wenigen Angeboten stark schwanken: minus 18 und minus 15 Prozent sind auch Fallzahl-Effekte.
Bei Wohnungen liegt Eching mit 6.921 €/m² vorn, gefolgt von Hallbergmoos (6.633) und Freising (6.044). Die Spanne zwischen teuerster und günstigster Gemeinde ist bei Wohnungen kleiner als bei Häusern, weil Neubauprojekte mit ähnlichen Baukosten das Niveau setzen.
Einordnung: Landkreis gegen Bund und gegen 2022
Der Landkreis Freising hat die Korrektur seit 2022 stärker durchlaufen als der Bundesdurchschnitt und ist bei Häusern noch nicht in die Erholung eingebogen. Bundesweit stiegen die Preise im zweiten Quartal 2026 um 0,6 Prozent zum Vorjahr (Destatis). Im Landkreis liegen die Häuser im Jahresmittel bei minus 0,2 Prozent, die Wohnungen bei plus 3,6 Prozent, die Grundstücke bei minus 8,5 Prozent.
| Jahresmittel Landkreis, €/m² | 2021 | 2022 (Hoch) | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 (Jan. bis Okt.) | 2026 zu 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Häuser | 5.314 | 6.008 | 5.092 | 4.861 | 4.907 | 4.896 | − 18,5 % |
| Wohnungen | 5.670 | 6.108 | 5.279 | 5.079 | 5.009 | 5.190 | − 15,0 % |
| Grundstücke | 987 | 1.043 | 947 | 924 | 911 | 834 | − 20,0 % |
Warum der Landkreis stärker korrigiert hat als der Bund: Die Preise sind 2021 und 2022 hier steiler gestiegen (Häuser plus 43 Prozent in drei Jahren), und das absolute Niveau ist hoch. Bei 6.000 €/m² kostet ein normales Einfamilienhaus 850.000 Euro. Dafür brauchte ein Käufer 2021 rund 650.000 Euro Darlehen, heute wären das bei 4,2 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung 3.350 Euro im Monat. Diese Haushalte gibt es, aber nicht genug für 327 Hausangebote.
Was den Landkreis stützt: Flughafen, Weihenstephan, die Gewerbegebiete in Hallbergmoos und Neufahrn und eine Bevölkerung, die wächst. Die Mieten steigen, die Stadt Freising weist im Mietspiegel 2026 eine Durchschnittsmiete von 12,36 Euro/m² aus (Mietspiegel Stadt Freising 2026). Steigende Mieten bei stagnierenden Kaufpreisen verbessern die Rechnung für Kapitalanleger, und das erklärt den Wohnungsmarkt.
Das Bild deckt sich mit dem Bodenrichtwert: In Freising sind die Richtwerte für Wohnbauland von 2024 auf 2026 im Mittel um 8,3 Prozent gesunken, die Spanne reicht von 360 bis 2.500 €/m² (Bodenrichtwerte auf heinrichsimmobilien.de). Der Gutachterausschuss bestätigt also, was die Angebotsdaten zeigen: Grund und Boden ist der Teil des Marktes, der am meisten nachgibt.
Wo es hingeht: viertes Quartal 2026 und erstes Halbjahr 2027
Unsere Einschätzung: Häuser bleiben im Korridor, Wohnungen steigen weiter leicht, Grundstücke finden erst 2027 einen Boden. Kein Szenario bringt die Preise von 2022 zurück.
| Objektart | Stand Oktober 2026 | Erwartung 4. Quartal 2026 | Erwartung 1. Halbjahr 2027 | Treiber |
|---|---|---|---|---|
| Häuser | 5.083 €/m² (alle Angebote) | 4.950 bis 5.150 €/m² | 4.750 bis 5.100 €/m² (Jahresmittel 2027) | Zins 4,0 bis 4,5 %, wachsender Bestand, Preisanpassungen in Freising, Eching, Hallbergmoos |
| Wohnungen | 5.829 €/m² | 5.750 bis 5.950 €/m² | 5.300 bis 5.500 €/m² (Jahresmittel 2027, plus 2 bis 6 % zu 2026) | finanzierbare Ticketgröße, steigende Mieten, Kapitalanleger |
| Grundstücke | 937 €/m² | 880 bis 950 €/m² | 790 bis 850 €/m² (Jahresmittel 2027) | Baukosten, kaum Bauträgernachfrage, lange Angebotsdauer |
| Angebotsbestand | 783 | 760 bis 820 | 800 bis 900 im Frühjahr | Winterpause, dann Frühjahrswelle auf vollen Bestand |
Die drei Szenarien, verknüpft mit dem Zinsartikel:
- Basis (Zins 4,0 bis 4,5 Prozent, Wahrscheinlichkeit hoch). Häuser seitwärts mit minus 2 bis plus 3 Prozent. Die teuren Gemeinden geben noch leicht nach, die günstigen halten. Wohnungen plus 2 bis 4 Prozent. Vermarktungsdauer bleibt über 150 Tage.
- Optimistisch (Zins 3,2 bis 3,8 Prozent). Käuferbudget plus 10 bis 13 Prozent, das reicht für eine Belebung im Segment 600.000 bis 800.000 Euro. Häuser plus 3 bis 6 Prozent, vor allem in Neufahrn, Hallbergmoos und Freising. Der Bestand baut sich ab.
- Pessimistisch (Zins bis 4,8 Prozent). Noch weniger finanzierungsfähige Käufer, der Bestand wächst über 900. Häuser minus 3 bis 6 Prozent, Grundstücke minus 10 Prozent. Wer dann verkaufen muss, verkauft unter Druck.
Die Saisonlogik dazu: Das vierte Quartal ist traditionell ruhig, neue Angebote kommen weniger, der Bestand bleibt. Im Frühjahr 2027 kommt die übliche Welle neuer Angebote auf einen Markt, der schon 780 Objekte trägt. Das ist der Moment, in dem gut vorbereitete Objekte mit richtigem Preis vorne liegen und die anderen untergehen. Wer im Frühjahr verkaufen will, sollte im Januar fertig sein.
Was das für Verkäufer bedeutet
Drei Lehren aus neun Monaten Marktdaten, die jeder Eigentümer im Landkreis kennen sollte.
1. Der Preis entscheidet in den ersten sechs Wochen. 161 Tage mittlere Angebotsdauer bedeuten nicht, dass jedes Haus 161 Tage braucht. Es bedeutet, dass gut bepreiste Häuser in 30 bis 60 Tagen gehen und überteuerte Häuser den Schnitt nach oben ziehen. Unsere Referenz aus der Meisterstück-Kollektion in Freising wurde in 26 Tagen verkauft. Der Unterschied liegt nicht im Haus, sondern im Einstiegspreis und in der Vorbereitung.
2. Wer ein Haus über 800.000 Euro verkauft, verkauft an einen kleinen Kreis. Das Segment, das 2021 die Masse der Käufer hatte, ist heute dünn besetzt. Diese Käufer haben Eigenkapital, Zeit und Auswahl. Sie kaufen das Haus, das sich von den 326 anderen abhebt: Magazin-Exposé, Objektfilm, eine Geschichte, die man weitererzählt, und eine Kampagne über die Portale hinaus. Dafür gibt es die Meisterstück-Kollektion, unsere höchste Vermarktungsstufe für besondere Häuser. Nicht jede Immobilie braucht alles, aber jede das Richtige.
3. Grundstücke und Wohnungen sind zwei verschiedene Märkte. Eine Wohnung in Freising oder Neufahrn findet 2026 Käufer, oft Kapitalanleger, die mit steigenden Mieten rechnen. Ein Grundstück findet sie nicht von allein. Hier lohnt sich vor dem Verkauf die Frage nach Baurecht, Teilung oder einem Bauträger aus unserem Netzwerk, der das Projekt rechnet, statt nur den Quadratmeterpreis.
Verbindung zum Zinsartikel: Die Zahlen dieses Marktberichts sind die Folge dessen, was wir in Zinsen und Preise 2027 beschrieben haben. Halbes Käuferbudget, gleiche Preise, wachsender Bestand. 2027 wird das nicht auflösen. Wer einen Anlass zum Verkauf hat, bereitet jetzt vor und geht im Januar oder Februar in den Markt, bevor die Frühjahrswelle kommt.
Andreas Heinrichs, Geschäftsinhaber, Heinrichs Immobilien, Rindermarkt 8, 85354 Freising
Häufige Fragen
Sind das Verkaufspreise?
Warum ist der Landkreiswert für Häuser einmal 5.083 und einmal 5.230 €/m²?
Mein Haus steht in einer Gemeinde ohne Wert. Was nun?
Steigen die Preise 2027 wieder?
Wo finde ich die Zahlen für meine Gemeinde?
Methodik
- Datenbasis: IMV-Angebotsdaten aller Immobilienportale für die 24 Gemeinden des Landkreises Freising, Stichtag 29. Oktober 2026, Oktober vorläufig.
- Preise: Durchschnitt der Angebotspreise je m² Wohnfläche (Häuser, Wohnungen) bzw. Grundstücksfläche. Gemeinden mit unter 5 Angeboten werden nicht ausgewiesen.
- Landkreiswert für den Vergleich Februar / 3. Quartal / Oktober: Mittelwert der Gemeindewerte, gewichtet mit der Angebotszahl der Gemeinde. Der offizielle Landkreiswert über alle Angebote wird seit August 2026 ausgewiesen und ist für Februar nicht verfügbar.
- Angebotsbestand und Angebotsdauer beziehen sich auf alle am Stichtag aktiven Angebote (seit August 2026). Frühere Monate zählten nur Neuangebote und sind daher für diese beiden Kennzahlen nicht vergleichbar.
- Alle Werte sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise.
Quellen
- Heinrichs Immobilien, Marktbericht Landkreis Freising und die 24 Gemeindeseiten (CC BY 4.0)
- Heinrichs Immobilien, Übersicht aller Gemeinden
- Bodenrichtwerte Landkreis Freising auf heinrichsimmobilien.de, Gutachterausschuss am Landratsamt Freising via BORIS Bayern
- Qualifizierter Mietspiegel Stadt Freising 2026
- Destatis Q2 2026 und Interhyp-Zins Oktober 2026 (netz-trends.de)
- Deutsche Bank Research, Dr. Klein, Interhyp: Bauzins-Prognosen (vergleich.de)
Stand 2. November 2026. Prognosen sind Einschätzungen von Heinrichs Immobilien und keine Garantie.